Допуски СРО отменили

С 1 июля вступают в силу основные изменения в Градостроительный кодекс РФ, посвященные реформе саморегулируемых организаций. По факту многие СРО превратились в торговлю допусками без всякой ответственности. Чтобы изменить ситуацию, вводится принцип регионализации — то есть стать членом СРО можно только в домашнем регионе. Кроме того, в СРО появляются новые компенсационные фонды, а допуски СРО отменяются вовсе. Вместо этого устанавливаются минимальные требования к участникам саморегулируемой организации, понижать которые нельзя. Кроме того, появился национальный реестр специалистов, благодаря которому в одном ресурсе собирается вся информация об образовании и карьере того или иного специалиста.

Вторая жизнь индустриальных зон

С 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ № 373, который направлен на совершенствование процедуры планировки территорий и их комплексного и устойчивого развития. Изначально этот законопроект должен был регулировать отношения, связанные с вовлечением в оборот бывших индустриальных зон. Главный тренд — уход от избыточных процедур и потерь времени. Так, например, теперь устанавливаются четкие правила, в каких случаях заинтересованное лицо может самостоятельно без получения разрешения органа местного самоуправления разработать документацию по планировке территории, когда не требуется проведения публичных слушаний по такой документации.

Также закон вводит два новых способа развития территорий: комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей недвижимости и комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления. Первый вариант дает возможность правообладателям недвижимости на партнерских условиях с органом местного самоуправления совместно развивать территории, требующие этого. В случае развития территории по инициативе органа местного самоуправления заключение договора происходит на аукционе. Тогда власти предлагают собственникам участков реализовать спущенный "сверху" проект, а при отказе — выставить реализацию проекта на торги, а участки изъять для госнужд.

Закон о "долевках" ужесточили

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Во-первых, появились требования к уставному капиталу застройщиков — их поставили в зависимость от метража одновременно строящихся объектов (однако не прописано, чтобы уставной капитал был внесен именно деньгами, а не собственностью, оценка которой может быть некорректной).

На смену страхованию ответственности застройщика приходит государственный компенсационный фонд, который формируется за счет отчислений застройщиков. По информации Минстроя РФ размер отчислений застройщиков на первом этапе должен составить 1,2% от стоимости объектов. Отчисления в фонд придут на смену страхованию ответственности застройщиков. Появился ряд новых требований к застройщикам в части раскрытия информации и более детального описания объекта долевого строительства. С 1 июля 2017 года вступают в силу нормы, регулирующие особенности привлечения застройщиками денежных средств в случае их размещения на счетах эскроу, когда средства дольщика вносятся на счет в банке, который выдал застройщику кредит на строительство многоквартирного дома. На них начисляются проценты, а застройщик получает эти деньги, только когда сдаст объект. Однако едва ли эта схема вызовет серьезный интерес застройщиков. Скорее здесь законодатель обозначил еще один тренд развития законодательства, регулирующего привлечение средств граждан для строящихся объектов недвижимости.

Кадастровый учет объединили с Росреестром

С 1 января вступил в силу ФЗ № 218 о государственной регистрации недвижимости, который объединил функции кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости и возложил их на Росреестр. Теперь внесение в реестр и постановка на кадастровый учет по общему правилу проходят одновременно. Это позволяет сократить сроки и оптимизировать процедуру. Кроме того, введен экстерриториальный принцип, когда подать документы на регистрацию прав можно из любой точки страны. А для удобства пользователей постоянно развиваются электронные сервисы и услуги Росреестра, где в открытом доступе содержится вся информация по земельным участкам с картами и документами.

Предусмотрен досудебный порядок обжалования приостановления кадастрового учета и/или государственной регистрации права в специальной комиссии.

Кадастровая стоимость недвижимости

С 1 января изменился порядок определения кадастровой стоимости — теперь ей должны заниматься специальные государственные оценщики, однако в Самарской области соответствующая бюджетная организация пока не создана. Кроме того, данные, которые используются при определении кадастровой стоимости, часто уже устарели (в больших городах они должны обновляться каждые два года, в районах — раз в пять лет). А поскольку цены на недвижимость сейчас ниже, чем 3-5 лет назад, часто возникает необходимость обжалования кадастровой стоимости.

Как обжаловать кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость могут только заинтересованные лица, например, собственники или потенциальные покупатели. Также законодательно закреплено разъяснениями Конституционного суда, что с 2017 года к числу лиц, способных не только оспаривать, но и самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость в рамках судебного спора, отнесены муниципалитеты.

Если в процессе рассмотрения дела об изменении кадастровой стоимости с участком произошли изменения (например, изменились границы, или участок был поделен), то устанавливаемая оспариваемая кадастровая стоимость признается недействительной, в этом случае следует внимательно относиться к дате внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому эксперты рекомендуют прежде чем производить манипуляции с участком, убедиться, что новая стоимость уже внесена в кадастр.

В ЕГРН указаны две даты — определения кадастровой стоимости и внесения ее в реестр. Юридические лица могут оспорить стоимость в досудебном порядке в комиссии по рассмотрению споров об оспаривании через пять лет после даты внесения в реестр, а после этого — только в судебном порядке (предварительно обязательно получив отказ комиссии о невозможности рассмотреть дело именно в досудебном порядке). Физические лица и ранее могли воспользоваться процедурой судебного оспаривания без "захода" в комиссию по спорам при Росреестре.

Также новеллой является разъяснение Конституционного суда о том, что теперь в суде по оспариванию кадастровой стоимости не нужно предъявлять положительное заключение СРО оценщиков. Тем не менее, его наличие будет дополнительным преимуществом при рассмотрении дела и определенным измерителем качества самой оценки. Кроме того, эксперты рекомендуют всегда прикладывать нотариально заверенную копию правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, так как этого требует Кодекс административного судопроизводства.

Когда могут отказать в приватизации участка

Активно развивается и судебная практика в сфере оборота недвижимости. Так, например, нововведения связаны со спорами в сфере приватизации земельных участков под объектами недвижимости. В начале этого года Верховный Суд РФ сформировал позицию относительно невозможности приватизации в случае, если градостроительной документацией (в Самаре это Генплан и документация по планировке территории) предусмотрено строительство другого объекта местного, регионального значения, например, дороги. Планируемые территории общего пользования, как правило, обозначены красными линиями, что исключает возможность предоставления участка в собственность. Однако эксперты обратили внимание, что далеко не во всех случаях нанесение красных линий осуществляется в соответствии с законодательно установленной процедурой, в связи с чем законность их нанесения вполне можно опротестовать в суде.

Также в приватизации участка могут отказать, если находящиеся на нем сооружения на самом деле не являются недвижимостью, а представляют собой составную часть земельного участка (например, футбольное поле, сараи, выгребные ямы и т. п.). Самостоятельным основанием для отказа может послужить и ветхость строения.

Как снизить расходы при приватизации земли

Как это ни банально звучит, сначала необходимо убедиться, что вы не можете получить участок бесплатно (например, если он сформирован под многоквартирным домом, в котором вы выкупили все помещения, то дополнительно выкупать участок не требуется).

Судебная практика исходит из того, что к покупателю недвижимости переходят все права продавца. В том числе старые, еще советские права, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Переоформление ранее возникших прав на землю дает льготу при формировании выкупной стоимости.

Если участок необходимо сформировать из муниципальной земли, проверяйте корректность установления вида разрешенного использования — это может снизить сумму в разы, даже без оспаривания кадастровой стоимости.

Если возник спор с муниципальными властями о корректности определения цены, то прежде чем идти в суд, надо обязательно пройти процедуру урегулирования преддоговорного спора, и только в случае неудачи обращаться в судебные инстанции. В противном случае существует риск того, что даже если выкупная цена участка определена не правильно, суд может отказать в возврате переплаты.

http://integra63.ru/company/news/