Каким будет спрос на жилье в Тольятти?

Уже ни для кого не секрет, что рынок недвижимости Тольятти замер в ожидании резкого падения спроса. Однако эксперты Волга Ньюс утверждают, что провала, подобного тому, который был в 2008 году, не будет. Оптимистичные прогнозы участники строительной отрасли связывают c усилением роли государства в регулировании спроса на первичном рынке недвижимости.

Застой нам только снится

Если верить информации, которую озвучивают сами застройщики, то тенденции, в которых строительный рынок проведет 2015-й, кажутся довольно спокойными. Конец ушедшего года для тольяттинской строительной отрасли, как это ни странно, оказался скорее позитивным. У крупных застройщиков, таких, например, как «Тольяттистройзаказчик», «Городской строитель», произошел небольшой рост продаж по сравнению с летом этого года. С ростом курса доллара и евро это никак не связано, дешевизна рубля подстегнула только московский рынок недвижимости, на котором присутствуют несопоставимо большие капиталы. У тольяттинцев, видимо, не оказалось таких средств, которые можно было забрать из банков и вложить в квадратные метры. Наметившийся рост продаж крупные игроки связывают с фактором предновогодних настроений. Горожане реализовали сформированный ранее спрос, но это существенно не изменило ни цены, ни динамику продаж.

«Сравнивать кризис 2008 года с тем, что намечается сейчас, нельзя. В 2014 году спрос на жилье был ровным, в конце года он немного подрос, но это довольно типично для предновогоднего периода, - говорит Евгений Козлов, финансовый директор ООО «Городской строитель». - Сегодня ситуация развивается не так, как в 2008 году, когда мы наблюдали последствия мирового финансового кризиса. Теперь мы видим, что представителей среднего класса, которые являются основными инвесторами на рынке недвижимости, несколько раз лишили сбережений. Тем не менее никаких панических настроений на строительном рынке нет. Стройматериалы мы закупаем в России, зарплаты платим в рублях и т. д. Конечно, если будет рост цен на исходные материалы и топливо, мы также поднимем стоимость квадратного метра, но в долгосрочной перспективе это нивелируется».

При всем этом эксперты не скрывают того, что состояние экономики города в настоящее время не внушает оптимизма. Позитивные ожидания на 2015-й год - это сохранение объемов сдачи новых квадратных метров и реализация построенного жилья на уровне предыдущих трех лет. А в этом периоде городская стройка показывала лишь возвращение к докризисным показателям.

«Московские компании ощутили всплеск спроса на жилье из-за колебания курсов, но в Тольятти, по понятным причинам, этого не произошло. Последние три года спрос был стабильным, в том числе и в этом году. В 2012 году мы почти вернулись к докризисным показателям. В 2007 году квадратный метр стоил у нас 47-48 тыс. рублей, сейчас стоит 45-46 тыс. рублей, - говорит Геннадий Евдокимов, заместитель генерального директора ТСЗ. - Мы, конечно, видим, что рынок затормаживается, но сравнивать ситуацию с какими-то предыдущими кризисами не стоит. В 1998 году люди тотально забирали деньги из банков и вкладывали их в жилье, т. е. для строительной отрасли были только плюсы, а в 2008 году этого не произошло. Напротив, стоимость жилья резко упала, что привело к банкротству многих строительных компаний. Экономика - в том, что касается роста доходов населения - пока не дает положительных прогнозов, но мы надеемся, что в ближайшей перспективе продажи сохранятся, а может, даже пойдут вверх. Если же государственные программы по поддержке молодых семей и строительству социального жилья начнут работать в полную силу, то это будет стимулировать рынок строительства жилья».

Бюджетные стимулы

К дальнейшему снижению стоимости метров строители явно не готовы и говорят о том, что на рынке многоквартирных домов цена метра в 35 рублей смерти подобна. Хотя такие цены на рынке есть, они присутствуют в сегменте загородной недвижимости и обусловлены принципиально другим качеством строящихся объектов. Тем, кто возводит многоквартирные дома, выгоднее дождаться более благоприятной ситуации на рынке, чем демпинговать в среднесрочной перспективе. На вопрос о том, как в таком случае компенсировать возможный спад продаж, застройщики отвечают, что диверсификация их бизнеса, а также сам плановый период реализации жилья позволяет ждать лучших времен.

Это не означает, что у наших собеседников готов ответ на вопрос о том, когда эти лучшие времена для покупки нового жилья настанут. Полагаться на ипотеку, которая на тольяттинском рынке едва выходит за 10% от всего приобретаемого жилья, и раньше не приходилось, а теперь, при росте ставок по кредитам, этот фактор и вовсе нельзя рассматривать как решающий. Инвестиционное жилье, которое, по оценкам наших экспертов, занимает до 60% всего рынка недвижимости Тольятти, вряд ли покажет такую же динамику, как раньше. Отобранные лицензии банков, рухнувший туристический рынок, снижение курса рубля и предстоящее повышение налогов на малый и средний бизнес - все это говорит о том, что и дальше инвестировать в недвижимость основному игроку, среднему классу, будет сложнее.

Очевидно, что и повышения покупательской способности у тех, чей доход определяется зарплатой, не предвидится, а значит, и ипотеку они, скорее всего, брать не будут. Продемонстрировать активность смогут бюджетники, если государство действительно профинансирует программы поддержки молодых семей, работников медицины и других категорий горожан, интересующихся жильем экономкласса. Напомним, что в тольяттинской сфере медицины уже реализуются проекты по строительству жилья для врачей. В регионе медленно, но верно восстанавливается практика поддержки сотрудников предприятий. Так, 19 ноября в Самаре состоялась закладка памятной капсулы в основание первого в регионе арендного дома для сотрудников ОАО «Кузнецов». В этом году Самарская область поднялась с четвертого на третье место по объему ввода жилья в ПФО. Строители не сбрасывают со счетов такие стимулы.

Однако пока Тольятти, согласно оценке минстроя, с трудом выполняет плановое задание правительства Самарской области по вводу жилья. В ноябре этого года план был выполнен на 47% - введено 103 тыс. кв. м. «Мы уверены, что 170 тыс. кв. м до конца года мы введем точно. Еще по ряду объектов ведется активная работа. Задание напряженное, но мы постараемся выполнить планку в 220 тыс. кв. м», - попытался заверить председателя правительства Самарской области Александра Нефедова мэр Тольятти Сергей Андреев.

Руководитель Государственной инспекции строительного надзора Самарской области Владимир Никитин, в свою очередь, отметил, что Тольятти не стоит рассчитывать на выполнение задания, так как объекты, которые планируется сдать до конца года, - под большим вопросом.

Установки по увеличению объемов вводимого жилья, которые транслирует на муниципалитеты правительство Самарский области, политически вполне оправданы. Ведь строительная отрасль - это комплекс, который вытягивает на себе существенную часть экономики. Строить нужно не только чтобы жить, но и чтобы работать, получать зарплату, платить налоги и т.д. Но что на практике?

Правила пора менять

«Указания по поводу объемов ввода жилья, спущенные вниз по вертикали, в Тольятти корректирует рынок, - говорит еще один из наших собеседников. - Есть плановые показатели минстроя, а есть реальный спрос на новое жилье. Мы пока не видим реальных предпосылок для резкого увеличения спроса на жилье в ближайшие год-два. Иногородние компании, которые осуществляют комплексную застройку в Тольятти, делают это с более дальним прицелом, чем 2014-2015 год. Чтобы стимулировать строительство, нужно стимулировать спрос, а пока экономическая ситуация только ухудшается. Госпрограммы по строительству жилья экономкласса в Тольятти еще не оказали существенного влияния на местный рынок».

Президент Торгово-промышленной палаты Тольятти Виталий Матвеев объясняет такие настроения тольяттинских строителей тем, что в городе уже много лет не решаются застарелые проблемы.

«Правила игры, которые действуют на местном строительном рынке, прозрачнее пока не стали, и говорить о частно-государственном партнерстве в Тольятти не приходится, - говорит Матвеев. - Тем не менее муниципалитеты должны и могут активно сотрудничать с федеральной властью, чтобы стимулировать строительный рынок, особенно в период экономических спадов. Как показал опыт, реализация государственной программы «Материнский капитал» оказала положительное влияние на востребованность первичной жилой недвижимости в Тольятти. Дальнейший уровень спроса будет зависеть в том числе и от того, какую налоговую политику станет проводить федеральная власть по отношению к малому и среднему бизнесу. Если нагрузка на него увеличится, то мы получим сокращение на рынке труда и снижение покупательской способности. Исходя из сложившихся условий, мы вряд ли будем наблюдать рост строительного рынка, но и провала, скорее всего, не будет».