Цены и ПЗЗ стали проблемой

 - Как вы оцениваете текущую ситуацию на строительном рынке Самары? Какие проблемы можете выделить?

- Любая экономика недвижимости формируется, когда есть инвестиционная привлекательность. В Самарско-Тольяттинской агломерации проживает почти 3 млн человек, что делает ее третьей в стране по концентрации населения. Потенциал есть. Но Самара - дешевый город относительно Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга, к уровню комфорта которых мы стремимся. Недвижимость стоит гораздо меньше.

При таких ценах сохраняется и низкий уровень инвестиций. Это влияет на качество предлагаемых девелоперами проектов. Ведь банк будет давать кредит, исходя из средней стоимости уже проданной недвижимости в городе. И, значит, на "конфетку" не хватит. Второй раз нам это аукается, когда человек приходит получать ипотечный кредит. Залоговую стоимость квартиры оценивают по рынку. Та же модель работает и в коммерческой недвижимости. Это создает проблему низкой базы, которую мы никак не можем преодолеть. Но если честно, почти никто и не старается.

Вторая проблема: рынок жилья в Самаре давно превратился в рынок улучшения жилищных условий. У нас нет жилищного кризиса. ЖК строятся посредственного качества с точки зрения инфраструктуры и планировок, но только 5-6% населения снимают квартиры. У остальных есть жилье: плохое или хорошее, но свое. Объяснений тому несколько - и жилищный бум в Самаре в 2000-е, и демографическая ситуация. Сейчас на рынок чаще всего выходят семьи в связи с расширением и запросами на увеличение метража, комнатности, на улучшенную инфраструктуру. А предложений-то подходящих нет. Поэтому многие согласны потесниться и потерпеть, пока на рынке не появятся лучшие варианты.

Работать на таком рынке очень сложно. Совсем другая история там, где есть жилищный кризис, когда много людей снимают квартиры и нуждаются хоть в каком-нибудь собственном жилье. В Казани почти 20% арендуют, в Москве - почти половина. В том числе поэтому они в лидерах строительства.

Третий момент - мы пропустили окно, когда нужно было основательно вложиться в качественную городскую среду, проекты, дающие синергетический эффект, когда жилье и коммерция развиваются вместе с коммунальной инфраструктурой, социальными объектами, точками притяжения для людей из других регионов, опережающим дорожным строительством, общественным транспортом, когда повышается капитализация недвижимости и города в целом, но снижаются издержки для обычных граждан и бизнеса. Последние 10 лет были потрачены не на это, а на разборки и выяснения, кто в составе наших замечательных элит круче и серьезнее. И они продолжаются.

При таких условиях и высокой ключевой ставке вообще нет никакой гибкости. Чтобы получить деньги на стройку, ты должен подтвердить на цифрах, по какой цене это потом будет продаваться или арендоваться. За основу берется аналитика "вчерашних" продаж. Девелоперы, которые строили дешевое жилье и демпинговали, сами себя обокрали. Они не подумали, что завтра это будет серьезным препятствием для зарабатывания денег.

Иногородние застройщики в очередь тоже не выстраиваются, потому что сталкиваются с той же проблемой. Продавать дороже рынка они не могут, а стоимость строительства везде плюс-минус одинаковая: материалы, рабочая сила и т.п. Еще и земля здесь дороже, потому что пригодной мало. Участков, которые можно купить и сразу начать строить, нет. Где-то нужно изменить функцию участка, где-то выйти за пределы утвержденных параметров, где-то расселить ветхое жилье... С территориями бывших промышленных предприятий нужно долго и плотно работать: менять генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ), делать проекты планировки и т.д.

- Получается, что и действующие ПЗЗ являются проблемой?

- ПЗЗ Самары, как и в других городах нашего региона, к сожалению, заградительные. Они заведомо сделаны так, чтобы пришлось получать дополнительное согласование. На этом многие тормозятся.

У нас есть норма: одно машиноместо на квартиру. Учитывая уровень автомобилизации Самары, и этого мало. Город - в лидерах по количеству машин на тысячу населения, что в том числе связано с низким уровнем развития общественного транспорта. Учитывая это, справедливым был бы коэффициент: 1,2-1,3 машиноместа на квартиру. Но даже одно машиноместо на квартиру сложно реализовать: у граждан нет денег купить квартиру и гараж сразу. Есть ЖК, в которых и по прошествии пяти-семи лет после окончания стройки не все продано.

Физически выполнить требование тоже непросто. Еще одна норма гласит, что застроить ты можешь только 40% площади участка. Подождите, а как тогда обеспечить одно машиноместо на квартиру? Где разместить парковки? Соответственно, застройщик пытается согласовать отклонение от какого-то из этих параметров.

Предоставление разрешений на такие отклонения в итоге превратилось в некую муниципальную преференцию, которая одним дается, а другим - нет. Это сильно влияет на уровень конкуренции. Отклонения, как правило, не столько связаны не столько с объективными проблемами участка, сколько косвенно продиктованы экономической целесообразностью строительства в предложенных ПЗЗ параметрах. Следовательно, они напрямую влияют на себестоимость строительства. Тот, кто получил согласование, меньше тратит. Например, дали добро на сокращение машиномест, застройщик вместо двух этажей паркинга строит один. Это позволяет манипулировать ценами, чтобы ускорить продажи и тем самым обогнать других застройщиков.

Со временем органы власти, сами того не понимая, становятся вынуждены всем давать отклонения, чтобы застройщики не жаловались. Такие правила игры привели к тому, что рынок развивался не как попытка предложить лучшее, а по принципу снижения цены за счет снижения качества. Власти закрыли на что-то глаза, дали отклониться, застройщик продал квартиры подешевле. Купившие такое жилье люди со временем разочаровываются, потому что нет инфраструктуры, а денег они все равно заплатили немало.

- Какой, на ваш взгляд, должна быть стоимость жилья в Самаре?

- Есть уровень цен, который позволяет обеспечить некую инфраструктуру. Если мы говорим о 200 тыс. руб. за 1 кв. метр, то мы вправе ожидать полного обеспечения машиноместами, комплексного благоустройства прилегающей территории с удобными подъездами и проездами. Если о 250 тыс. руб. и более - наличия достаточного количества детских садов, школ и поликлиник.

Сегодня практически во всех крупных городах мы видим постепенный перенос стоимости социальной инфраструктуры в экономику девелоперского проекта. Это означает, что за все платит конечный потребитель, покупая жилье. Но такой инструмент, пожалуй, самый эффективный, чтобы ЖК строились параллельно с социальной инфраструктурой. 214-й закон позволяет тратить средства дольщиков на школы, детские сады, поликлиники, велодорожки и т.п. Подписывая договор, ты соглашаешься с тем, что впоследствии это будет безвозмездно передано в муниципальную собственность.

Стоимость соцобъектов зависит от масштабов проекта. Если строится много жилья, то где-то 7-8 тыс. руб. будет заложено на школу в цене 1 кв. метра. Не так много, если мы говорим о стоимости в 250 тысяч.

- Многие жители наверняка с этим поспорили бы. Ведь традиционно строительство социальной инфраструктуры - задача государства.

- К сожалению, в Самарской области никогда не было синхронизации в этом вопросе. Да и другие регионы не могу привести в пример. Как правило, деньги на детские сады, школы и поликлиники у властей появляются, когда уже все заселились и есть кризис. Связано это, помимо прочего, с подушевым финансированием. Например, школа: каждый ребенок приносит за собой стоимость обучения. Пока учеников нет - не на что ее содержать. Поэтому органам власти удобнее строить школу, когда микрорайон уже заселен.

В этой связи еще больше вопросов к проектам освоения голых полей. Когда ты строишь жилье в "застроенном" городе, у тебя все-таки уже есть население и новая школа будет обеспечена учениками. Просто со сдачей домов их станет больше.

Бесспорно, строительство социальной инфраструктуры - задача государства. Но мы сегодня хотим получать ее сразу, въехав в новое жилье и сделав ремонт. И зачастую не готовы ждать, так как купили квартиру, потому что дети появились.

Безусловно, нужно развивать программы типа федерального "Стимула", в рамках которого обеспечивается привязка госинвестиций в строительство школ и детских садов к вводу определенного количества метров. Но важно также понимать, что девелоперы, получившие такое финансирование, будут иметь конкурентное преимущество перед застройщиками, которые будут вынуждены строить инфраструктуру за счет средств проекта. Бюджетные средства всегда ограниченны, и на всех точно хватит.

И здесь нужно искать баланс.

Перспективы для роста цен

 - Что в ближайшей перспективе будет происходить с ценами на жилье, учитывая сохранение высокой ключевой ставки?

- Ожидать существенного снижения не стоит. Зафиксировалась довольно высокая стоимость стройматериалов, техники, рабочей силы. Причем по рабочей силе мы, например, конкурируем с ОАЭ, куда также едут трудиться строители из Таджикистана и Узбекистана. Если их услуги дорожают там, то и здесь тоже. Увеличение числа местных специалистов при этом не ожидается.

Важно учитывать и то, что все строится в рамках проектного финансирования. Ты уже не сможешь продавать ниже стоимости, согласованной с банком. Иначе за счет чего ты будешь возвращать средства?

- А роста цен стоит ожидать?

- Да, если вырастет ключевая ставка. Стройматериалы и технику покупают в кредит. Соответствующие производства тоже кредитуются. Это все отражается на цене. Ужесточается миграционная политика - рабочая сила будет становиться дороже. И это тоже отразится на ценах.

Другой фактор - повышение качества строительства. Если власти отрегулируют правила, выставят равные для всех требования и перестанут давать отклонения, это тоже приводит к росту цен. Будет меньше дешевых проектов, в которых низкая стоимость достигалась за счет экономии на парковках или высокой плотности застройки. Как говорят московские коллеги, с учетом требований регулятора к инфраструктуре ЖК и качеству фасадов, благоустройства, в Москве невозможно построить жилье хуже, чем бизнес-класс или хотя бы комфорт-плюс.

Почему самарцев раздражают стройки

- Что сейчас влияет на формирование спроса на рынке недвижимости? Как на нем скажется рост цен?

- Потребность самарских семей в улучшении жилищных условий влияет на структуру рынка. Если средняя площадь строящейся квартиры по стране составляет 44 кв. метра, то в нашем регионе - 55. То есть среднестатистическая квартира уже двушка, а не однушка, как везде. В новых ЖК сейчас никто не планирует 50% однокомнатных квартир, закладывают около 30%. Но с точки зрения потребности рынка должно быть не более 20%. Основной продукт - двухкомнатные квартиры. Процент трешек тоже растет.

Также ориентация на семью как основного потребителя неизбежно вызывает необходимость улучшения инфраструктуры. Сегодня востребованы детские площадки более высокого качества, дворы без машин, санузлы в местах общего пользования. Это все тоже сказывается на цене, но не только потому, что застройщик хочет заработать, но и потому что без такой инфраструктуры квартиры уже не покупают.

Повышение стоимости, с одной стороны, является негативным фактором, с другой - растет уровень качества и ценность недвижимости, а впоследствии и ее ликвидность на вторичном рынке. К тому же сегодня человек покупает не квадратные метры и даже не жилой комплекс, а среду. Почему многие состоятельные самарцы приобретают дорогие квартиры в Санкт-Петербурге, Москве, Казани? Им нравится среда. Одни думают: "Отработаю в Самаре свои трудовые циклы, а потом там буду жить", другие для детей покупают.

Наша задача - создать такие условия, чтобы состоятельные люди хотели здесь жить. Они инвестируют в город. В принципе это делает каждый, кто покупает недвижимость. Приобретая квартиру, ты помогаешь городу становиться богаче, так как с каждого квадратного метра платятся налоги. Коммерческие объекты создают еще больший налоговый поток.

Государство тоже инвестирует, вкладываясь в дороги, школы, поликлиники. Но важно научиться грамотно совмещать эти потоки. Консолидация инвестиционных усилий граждан, бизнеса, государства, муниципалитета есть точка развития. Тогда мы увидим результат.

Банки говорят: "Покажите нам пилотный проект, который будет способствовать росту стоимости недвижимости, и в будущем мы будем на него ориентироваться". То есть чтобы завести город, нужно сделать уголок, где все отлично: дороги, парки, улицы, качественное жилье. Если люди начали вкладываться, значит, выбрано верное направление.

Пока же мы видим много протестов по поводу нового строительства, а ведь 15-20 лет назад все считали, что стройка - это хорошо. Думаю, нынешнее раздражение жителей связано с расслоением общества. Необходимо выравнивание доходов населения, чтобы не 20% могли позволить себе новое жилье, а хотя бы 70%. Сегодня же, оценивая стоимость жилья и высокие ставки по ипотеке, люди видят недоступность новых домов для себя. И это их раздражает.

Да, много застройки не спланированной, не обеспеченной инфраструктурой. Но даже если все это исправить, недовольство сохранится. Нужно правильно считывать сигнал: для большой части населения жилье становится недоступным.

С другой стороны, когда стоимость недвижимости в городе низка, то и зарплаты соответствующие. Почему в Москве высокие зарплаты? Все понимают, что если платить меньше, люди не смогут оплачивать жилье и не будут переезжать в столицу. Поэтому рост цен на квартиры и увеличение доходов населения, в том числе в бюджетном секторе, должны происходить синхронно. И у нас есть резерв. Уровень цен на рынках жилой недвижимости в Казани и Нижнем Новгороде выше на 30-40%, а подушевой доход - всего на 10%.

- Каково влияние ключевой ставки на спрос?

- Высокие ставки по ипотеке формируют отложенный спрос. В то же время растут депозиты населения. Надеюсь, примерно в середине 2027 года ключевая ставка вернется к значениям 2022-го. Это стимулирует продажи недвижимости, к чему застройщики должны быть готовы.

- Будут ли? Участники рынка и политики заявляли, что высокая ключевая ставка затормозит реализацию новых проектов.

- Действительно, застройщики по возможности откладывают строительство новых объектов до лучших времен. Но в этом есть положительный фактор. У них есть возможность доработать свои проекты по качеству, так как привычной гонки сейчас нет.

Конечно, девелоперы понимают все про отложенный спрос. Так было в 2008, 2014 годах. Рынок каждый раз восстанавливался. Важно, чтобы в этот момент у тебя было что предложить покупателям. Полностью остановить строительство - значит потерять команду и бизнес в целом. Поэтому в любом случае девелоперы будут сохранять какую-то активность, даже на условиях только самоокупаемости.

"Должна быть градостроительная логика"

 - Сейчас в Самарской области проводится градостроительная реформа. На ваш взгляд, какие изменения необходимы?

В Самаре собираются ограничить высотную застройку

В правила землепользования и застройки Самары планируется внести изменения, направленные на ограничение высотной жилой застройки.

- Градостроительная реформа давно назрела. Предыдущие попытки скатывались в ручное управление через индивидуальную оценку проектов по критерию нравится/не нравится и индивидуальное регулирование параметров застройки. Поэтому Самара сильно отстала по качеству среды. Мы также проигрываем с точки зрения доступности сведений об участках. У нас не оцифрованы массивы данных о городе. Застройщики вынуждены нанимать специалистов и тратить по два-три месяца на градостроительное исследование участка, а если их несколько, могут уйти и годы. За это время в Казани можно получить всю информацию, проект и разрешение на строительство. Скорость просто несопоставима.

В искренности намерений изменить ситуацию у меня нет сомнений. Однако необходимо насытить эту сферу ресурсами в текущих непростых условиях. В этом смысле передача всех полномочий на региональный уровень выглядит обоснованной, так как у Самары не хватает средств, бюджет города в 1,5-2 раза меньше, чем у других городов с аналогичным населением.

Есть необходимость снижения административных барьеров и упрощения входа инвесторов на рынок. Требуется разработка новых генплана и ПЗЗ, а еще лучше - единого документа планирования. Нужно утвердить проекты планировки хотя бы тех территорий, которые нужны под застройку, и оцифровать все сведения о городе, необходимые девелоперам. Хотя у нас была региональная программа "Развитие инфраструктуры градостроительной деятельности", ее мероприятия финансировали по остаточному принципу. Сейчас необходимо минимум 500 млн рублей. Примерно такую сумму на решение аналогичных задач потратили Уфа, Екатеринбург, Новосибирск, но они это делали постепенно.

Однако, помимо вопросов с финансированием, есть проблема нехватки специалистов. Важным аспектом станет и отношение местных девелоперов. Надо понимать, что застройщики долгие годы работали в определенных правилах игры, которые не они придумали (хотя, возможно, в этом участвовали). Чтобы не было отрицания, необходим переходный период. Нужно выстроить диалог. Не хотелось бы, чтобы девелоперы ушли в другие регионы. Хотя этот процесс идет уже сегодня. Некоторые не готовы ждать и уходят туда, где проще работать. Но и позиция девелоперов - отсидеться, прогнуться или устроить саботаж - тоже не очень корректна.

Власти хотят показать за короткое время, что у Самары есть хороший градостроительный потенциал, способный к развитию. Самая выигрышная для девелопера стратегия - стать тем субъектом, на которого в решении этой задачи можно опереться.

Региональному правительству при этом нельзя отклоняться от курса и делать исключения. Нужно набраться терпения на пару лет, дать рынку адаптироваться. Важно при этом найти механизмы и инструменты, чтобы сохранить мотивацию местных властей на участие в регулировании градостроительной сферы.

- В рамках градостроительной реформы планируется поменять и подход к комплексному развитию территорий (КРТ). На ваш взгляд, что нужно изменить?

- Программа буксует по тем же причинам, что и самарский строительный рынок в целом. В идеале властям нужно упаковать территории под проект с документальной точки зрения, чтобы застройщик пришел, расселил людей из старых домов, спроектировал и построил новые ЖК. У нас же девелоперы забуксовали на разработке проекта планировки, потому что нет в доступе необходимой информации, нормального шлюза по взаимодействию с сетевыми компаниями. При этом сроки работы ограниченны: шесть-семь лет на КРТ. А мы два года с места сдвинуться не можем.

Второй момент - должна быть градостроительная логика. Запуская программу КРТ, нужно определиться с приоритетами развития города. Это возможность вытянуть какие-то районы, концентрируя там усилия. Важна системность.

Наша проблема - ветхие и аварийные двухэтажки. Смотрим, где они находятся, и работаем с этими кварталами. Например, с Безымянкой. Как бы парадоксально не звучало, но это самая развитая часть Самары с точки зрения насыщения инфраструктурой (школами, детскими садами, спортобъектами, медорганизациями, парками) - пусть и немного устаревшей. Здесь сконцентрированы все виды общественного транспорта, даже метро. При этом низка плотность населения. Ресурс для развития района есть.

Необходимо сформировать инвестиционную модель с исчерпывающим перечнем обязательств и ограничений. Для взаимосвязанного развития под КРТ лучше отдавать сразу несколько кварталов, определить очередность строительства и ввода в эксплуатацию.

Упростит привлечение девелоперов маркетинговый анализ: какие цены на жилье там можно выставить, какова себестоимость с точки зрения расселения, строительства, подключения к инженерным сетям. У банков можно заранее запросить, на каких условиях они смогут обеспечить финансирование подобных проектов. С такой программой КРТ можно выходить и на федеральный уровень.

- Что сейчас с проектом "Безымянка: новое дыхание", под который регион получил инфраструктурный кредит на строительство станции метро "Театральная"? Он ведь как раз и подразумевал развитие микрорайона.

- Логика была такая, что за счет завершения строительства первой ветки метро все кварталы, проходящие вдоль линии, получают возможность ускоренного транспортного сообщения с центром города. Ведь интервал движения поездов сократится до пяти минут. Это, в свою очередь, создает лучшие условия для привлечения девелоперов к комплексному развитию территорий около станций метро. Стоимость жилья повышается. Можно создавать стрит-ритейл, туристические объекты, куда на метро будут съезжаться со всего города.

"ДОМ.РФ" согласовал проект, дал вводные по рекомендуемой плотности населения, чтобы обеспечить инвестиционную привлекательность. Казалось бы, пожалуйста, реализуйте. Но строительство метро и программа КРТ в какой-то момент разошлись. Первой "пилотной" площадкой стал участок на Мехзаводе, который очень далеко находится от подземки. Такой подход в итоге привел к кризису. Ни станция метро не достроена, ни на Безымянке, ни на Мехзаводе ничего нового не появилось. Пока.

- Каковы перспективы возобновления работы над проектом?

- К нему можно вернуться всегда, и синхронизировать не только с развитием метро, но и с пригородными электричками, которые, учитывая особенности развития Самары, по сути, стали внутригородским транспортом. Нужно только построить транспортно-пересадочные узлы, чтобы горожане удобно сходили с электрички в метро, например. Также уравняет Безымянку с районами вдоль Ново-Садовой строительство участка ул. XXII Партсъезда от Ставропольской до пр. Карла Маркса, ведь они будут соединены одной дорогой, по которой можно будет проехать за 15 минут.

Почему важно увязывать развитие районов города, застройку с дорожными, транспортными проектами? Потому что город тогда востребован, удобен и приятен жителю, когда он может по нему быстро передвигаться.

Для застройщиков КРТ на Безымянке сейчас будет выгоднее, чем на других территориях - не так много людей нужно расселить, и действующей на рынке стоимости жилья хватит, чтобы покрыть издержки и получить прибыль.

- Когда программа КРТ доберется до кварталов с хрущевками?

- Самарские хрущевки построены из кирпича и крупных блоков, поэтому они, в общем-то, крепенькие. Это не те временные серии, что начали сносить в Москве. Да и кварталы спланированы хорошо. Там достаточно хорошая среда.

Другой вопрос - это жилье морально устарело. С точки зрения эргономики оно не соответствует современным требованиям: низкие потолки, маленькие кухни, дефицит электрической мощности, совмещенный санузел даже в трехкомнатной квартире... И тем не менее хрущевки в Самаре все еще конкурентоспособны. Семьи растут, им нужно расширяться. Новую трешку они не потянут, а хрущевку - вполне. При этом рядом будут школы, детсады, торговая и сервисная инфраструктура.

Поэтому думаю, что КРТ еще не скоро затронет такие кварталы. Но, наверное, постепенно это будет происходить. Все-таки хрущевки строились как промежуточное жилье и были рассчитаны на 30 лет. Затем на их месте должны были вырасти новые дома по 12-16 этажей. Кстати, этим в том числе обосновывали строительство станций метро в советские годы.

Всему свой срок. Будет стоимость квадратного метра позволять окупить затраты на расселение пятиэтажек - появится интерес инвесторов.

- В Самаре еще есть пустующие территории бывших заводов. На ГПЗ-4, например, хотят построить небоскребы. Как вы к этому относитесь? Созрел ли город для небоскребов?

- Как жителю мне бы хотелось, чтобы в городе появился Самара-Сити с футуристической недвижимостью. Но как профессионал я понимаю, что такое место должно быть хорошо обеспечено инфраструктурой, в том числе транспортной. Тот же Москва-Сити - изолированный от города островок, туда 15 минут только заезжать нужно с ближайшей магистрали.

Министерство градполитики выступило против строительства небоскребов в Самаре

Комиссии по застройке и землепользованию в Самаре рассмотрела проект ООО "СЗ "Мичурина 27" Анатолия Давидюка по застройке части территории ГПЗ-4. Свою позицию на заседании высказали и представители нового регионального министерства градостроительной политики.

Есть ли в Самаре удачное место для небоскребов? Мне всегда казалось, что это скорее Сад-город между Московским шоссе и Ново-Садовой. Но там уже очень развита индивидуальная жилая застройка, и, конечно, не надо людей обижать, трогать ради таких проектов.

По площадке на ГПЗ-4 есть вопросы со сроками реализации транспортных решений. Застройку нужно синхронизировать с продлением ул. Мичурина, строительством по ул. Дачной. Плюс, учитывая число людей, которые могут поселиться в небоскребах, нужна соразмерная социальная инфраструктура.

С другой стороны, сомневаюсь, что будет спрос. Из-за технических особенностей строительство небоскреба - дорогое удовольствие. Себестоимость метра будет вдвое дороже. Захотят ли люди жить на 50-м этаже? Это надо изучить. Может, и не готовы платить за это.

Чем застроят центр

 - Вы являетесь общественным советником губернатора по вопросам сохранения исторической среды. Как продвигается работа по регламентированию развития центра Самары? Когда будут отрегулированы все вопросы, связанные с историческим поселением?

- Формирование необходимой документации постепенно идет, и если поднажать, то до конца года можно завершить. На данный момент уже утверждены перечень исторически ценных градоформирующих объектов и объединенная зона охраны объектов культурного наследия. Уже стало легче. Необходимо завершить формирование правил работы, чтобы все увидели конечный регламент застройки.

Однако нужна программа развития инфраструктуры - без сетей и транспорта ничего не построить. Важно отрегулировать требования к архитектуре, обустройству территорий общего пользования, чтобы иметь возможность организовать качественное благоустройство. Очень важно принять стратегию развития социальной инфраструктуры. Ведь крупные комплексы, диктуемые действующими нормативами, здесь не могут разместиться. Правильное формирование среды приводит к увеличению инвестиционной привлекательности территории и повышает капитализацию недвижимости.

Организовать застройку предлагается по принципу ступенчатости. То есть на фронте улиц сохраняется этажность, которая была, с последующим увеличением к середине квартала. Но, конечно, ни о каких высотках речи не идет, максимум шесть-семь этажей. Мы ограничиваем высотность, но взамен даем разрешение на большую плотность застройки. Это дает историческому поселению градостроительный потенциал в 1,5 млн квадратных метров нового строительства и 2 млн "квадратов" для реконструкции и капремонта при сохранении памятников архитектуры и ценных градоформирующих объектов. Соотношение жилых и нежилых объектов недвижимости разрешается в любой пропорции.

Центр востребован у жителей. В отличие от центров многих городов, у нас людно до позднего вечера. Они оценили уже проведенное благоустройство и желают большего. Мы хотим, чтобы Самара отличалась от других городов и соответствовала тем архитектурным традициям, которые здесь есть, но в то же время нужно позволить интегрировать имеющиеся в стране инновации. Главное - четко установить правила.