Три жилищных кита
Самые большие объемы строительства традиционно обеспечивают проекты комплексной застройки. В ДК "Древо" рассказали, что в 2017 году компания сдает в эксплуатацию 185,4 тыс. кв. м жилья.

"В 2017 году по сравнению с 2016 годом мы нарастили показатели - в 2016 году компанией "Древо" было введено в эксплуатацию 76 тыс. кв. метров", - отметил генеральный директор ДК "Древо" Евгений Чудаев, подчеркнув, что 2017 год стал для компании рекордным в плане объема сданного жилья.

В Корпорации "КОШЕЛЕВ" сообщили, что общий объем сдачи жилья в микрорайоне составит 230 тыс. кв. метров, отметив, что в 2018 году компания планирует сохранить темпы ввода жилья в эксплуатацию.

В ассоциации строительных компаний ГК "Амонд" также отмечают увеличение объемов строительства. Так, на 2017 год компания запланировала сдать в микрорайоне Волгарь 107,8 тыс. кв. м жилых домов, а в 2016 году здесь ввели в эксплуатацию 88,2 тыс. кв. м жилья.

Спрос отстает от предложения
В то же время эксперты говорят о факторах риска, способных повлиять на развитие отрасли в регионе. "Основной фактор, который сдерживает рост объемов строительства во всей отрасли вообще, не только в Самаре, - это снижение покупательской способности населения, - говорят в пресс-службе Корпорации "КОШЕЛЕВ". - А массовое строительство позволяет на протяжении многих лет держать цены на одном уровне".

Председатель Общественного совета при региональном минстрое Олег Никитенко отмечает сокращение средней суммы сбережений, которые могут служить первоначальным взносом по ипотеке. "В 2013-2014 годах эта сумма составляла 600-700 тыс. рублей, а в конце 2015 года - 400 тысяч - в Самаре и 300 тысяч - в Тольятти", - поясняет он.

Отчасти проблему стимулирования спроса решают ипотечные кредиты - за последний год практически все крупные банки два, а то и три раза снижали ставки по жилищным займам. В Корпорации "Кошелев" отметили, что сегодня каждая вторая сделка на рынке - ипотечная, и их доля растет с каждым годом.

В структуре продаж ДК "Древо" доля ипотечного жилья еще больше - почти 80% всех сделок. Евгений Чудаев рассказал, что ключевым фактором, определяющим рынок ипотечного кредитования в 2018 году, станет специальная программа "Ипотека 6%", которая позволит улучшить жилищные условия семьям с двумя, тремя и более детьми.

Увеличение ипотечного кредитования отмечают и в банках. Управляющий директор по ипотечному кредитованию розничного бизнеса ВТБ в Самаре Екатерина Маклакова отметила, что в 2018 году банки ожидают увидеть дальнейший рост объемов ипотечного кредитования за счет повышения доступности кредитов.
Однако, как считают эксперты, даже за счет ипотеки спрос сегодня не догоняет предложение. "Самарский рынок не так перенасыщен, как московский, однако если раньше все квартиры в Самаре продавали "с колес", то сейчас срок продажи увеличивается, а продавец вынужден снижать цену, - подчеркнул Олег Никитенко. - С одной стороны, это повышает доступность жилья, но, с другой, уменьшает его инвестиционную привлекательность. Низкая рентабельность строительства и медленные продажи при больших объемах застройки могут привести к тому, что застройщики откажутся от дальнейшей реализации проектов. Поэтому для отрасли сейчас выгоднее немного снизить объемы ввода в эксплуатацию, но сохранить стабильность работы и спрос".

Поддержать и простимулировать
На работу строительной отрасли региона могут существенно повлиять поправки в закон о долевом строительстве, вступающие в силу летом 2018 года. "В рамках нового закона запрещается работать на займах своих структур. Как вариант, организация должна идти и брать кредиты. Нагрузка на квадратный метр у тех девелоперов, у которых вообще нет собственных средств, с учетом текущей процентной ставки в банках может составит, в среднем, до 3 тыс. рублей", - считает Евгений Чудаев.

Врио руководителя Госстройнадзора региона - замминистра строительства Владимир Захарин уверен: нововведения вряд ли смогут поколебать крупных застройщиков, у которых есть и финансовые возможности, и необходимый опыт, а вот доступ на рынок долевого строительства новым и небольшим компаниям будет сильно затруднен. В то же время введение поправки "одна компания - одно разрешение на строительство" существенно усложнит жизнь крупным девелоперам, которые реализуют сразу несколько проектов.

Олег Никитенко также отмечает, что на самарском рынке много небольших застройщиков, которым может быть сложно выполнить требования по размеру уставного капитала и объемам введенного ранее жилья.

Наталья Ладова, заместитель исполнительного директора СОФЖИ - руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования:
- На протяжении последних полутора-двух лет средняя цена квадратного метра жилой недвижимости и на вторичном рынке, и в новостройках Самары снижалась. Общее снижение с ноября 2016 года по ноябрь 2017 для вторичного рынка составило 3903 рубля (с 60 386 рублей до 56 483 рублей, соответственно), для "первички" - 5 397 рублей (с 52256 рублей до 46 859 рублей). Среди причин - и экономическая ситуация в стране, и усилия государства по обеспечению доступности жилья, в частности, активный запуск программы "Жилье для российской семьи". Самарский регион - безусловный лидер в данном направлении. Появление на рынке недвижимости серьезного объема квартир с чистовой отделкой по цене 35 тыс. руб. за кв. метр не могло не внести корректировки в общую картину - доля жилья эконом-класса в структуре продаж выросла. Однако с августа 2017 года наши аналитики зафиксировали изменения в сторону положительной динамики. Сегодня те, кто собирается приобрести жилье, находятся в максимально выгодной позиции: на рынке достаточно достойных предложений, цены низкие, а ставки по ипотеке - самые низкие за всю историю существования этого финансового инструмента решения жилищного вопроса.

Владимир Кошелев, председатель Совета директоров Корпорации "КОШЕЛЕВ", председатель комитета по строительству Самарской губернской думы:
- Необходимо внести ряд изменений в действующее законодательство, которые позволят отказаться от первоначальной регистрации права собственности на застройщика при продаже готового жилья по договорам купли-продажи. В сегодняшней ситуации получается, что застройщики должны не только построить многоквартирный дом, но и зарегистрировать на себя право собственности на непроданные квартиры в нем! И только после этого можно продать, но для этого необходимо сделать второе регистрационное действие - уже на конечного покупателя. Помимо затрат на получение свидетельства о праве собственности, у застройщика дополнительно к этому еще возникает необходимость уплачивать налог на имущество. Мы хотим исправить ситуацию. Важно понимать, что любые непрофильные расходы строителей автоматически приводят к росту цен на недвижимость. Для этого необходимо внести изменения в федеральное законодательство. В ближайшее время предложение депутатов Самарской губдумы будет направлено в Госдуму РФ.