"Тихая гавань" между магистралями

Программу комплексного развития территорий (КРТ) в Самаре запустили в 2022 году. Суть довольно проста. Мэрия выставляет на аукционы кварталы со старыми домами. Победивший застройщик берет на себя обязательства по расселению жителей, а взамен получает возможность построить на освобожденной территории новые многоэтажки.

На деле процесс затянулся. Из 19 выбранных под КРТ площадок только для семи удалось найти инвесторов. Но строить еще никто не начал. Застройщики все еще ведут подготовительные работы, включая переговоры с жителями о расселении и подготовку документации. Известно только, как преобразится квартал в районе парка Металлургов.

Однако в январе чуть ближе к реализации КРТ стало ООО "АТМ-Строй". Глава Самары Иван Носков утвердил проект планировки квартала в районе телецентра (в границах ул. Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой).

Территория - перспективная, учитывая расположение между двух главных городских магистралей: ул. Ново-Садовой и Московского шоссе. Неподалеку находятся Загородный парк с пляжем на берегу Волги и парк Гагарина, корпуса Самарского университета и Поволжского государственного университета телекоммуникаций и информатики.

Дома в квартале старые и обшарпанные, но дворы выглядят уютно. Здесь тихо, как в деревне.

В палисадниках можно увидеть народный декор. Есть даже домик на дереве.

Однако над этой "тихой гаванью" уже возвышается одна высотка - ЖК "Атмосфера".

Кстати, строила этот дом компания "Вира-Плюс". Она, как и "АТМ-Строй", принадлежит членам семьи экс-главы Промышленного района Минахмета Халиуллова. Учредителями "АТМ-Строй" являются Рамиль и Зульфия Халиулловы, "Виры-Плюс" - Зульфия Халлиулова.

Компания уже находится на низком старте. На огороженной площадке лежат детали строительных кранов. На заборе висит табличка, анонсирующая КРТ. 

По соседству с зоной КРТ, на улице Советской Армии, 214 еще одну высотку строит компания девелопера Анатолия Давидюка. Когда-то на этой площадке располагалась больница.

Что пустят под снос

Перед началом стройки "АТМ-Строй" должен обеспечить расселение старых домов и снос этих зданий. Все объекты отображены на карте.

Всего один из жилых домов является аварийным. Он расположен на ул. 8-й Радиальной, 19. Но под снос пойдут также здания, не являющиеся аварийными, но, как выражаются в мэрии, "подходящие под критерии", установленные правительством Самарской области. Речь идет о  домах, построенных до 1975 года по типовым проектам, включая бараки, здания высотой до пяти этажей с деревянными перекрытиями. Еще одним критерием служит отсутствие одной или нескольких централизованным систем инженерно-технического обеспечения (холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение). Таковыми на обозначенной площадке являются 13 домов, построенных в 1958-1961 годах: это №№ 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 21, 23, 25, 27, 33 по ул. 8-я Радиальная.

Застройщик обязан обеспечить жильцов равнозначными квартирами. Стандарты установило региональное правительство. Согласно постановлениям, жилая площадь и количество комнат должны быть такими же, как в той квартире, из которой выселяют гражданина, а вот общая - больше. Новое жилье должно быть благоустроенным с внутренней отделкой, включая выровненные полы, потолок и стены, наличие обоев, плиты на кухне, металлической входной двери и т.д. При этом важное условие - новое жилье должно находиться в том же городе, где располагается расселяемый дом. Формулировка, конечно, правильная, но весьма размытая. Горожане уже высказывали опасения, что она позволяет застройщику переселять их на окраины города. Подобное в Самаре уже происходило - например, с теми, кого переселяли из аварийного жилья по госпрограммам.

Для собственников ветхих (еще не признанных аварийными) домов есть альтернативный вариант - получение выкупной стоимости квартиры, которая должна соответствовать рыночной. Однако с определением суммы потенциально могут возникнуть проблемы, так как четких требований власти не установили. Кроме того, собственники могут обратиться с заявлением в адрес инвестора и за дополнительную плату улучшить свои жилищные условия - например, получить квартиру большей площади.

Помимо жилых домов, под снос подпали гаражи, а также нежилые здания на ул. Тихвинской, 20 и ул. 8-й Радиальной, №№ 2, 31 и 31а. Первое находится в частной собственности. Сейчас там располагаются магазин "Пятерочка" и фитнес-клуб.

Остальные принадлежат муниципалитету. Здания занимала Самарская гуманитарная академия. В 2022 г. мэрия анонсировала строительство детских садов на их месте. Но планы изменились.

До 32 этажей

Согласно проекту планировки, площадь застройки составит 153,8 тыс. кв. метров, в том числе 109 тыс. жилой при плотности 88-99%. Парковки будут обустраивать из расчета одно машиноместо на 105 кв. м жилых помещений.

Вся территория разделена на 10 зон, для каждой из которых определен план застройки:

1. многоэтажная (высотная) жилая застройка: высота - 86 м, площадь - 25,2 тыс. кв. м;
2. многоэтажная (высотная) жилая застройка: высота - 86 м, площадь - 29,6 тыс. кв. м;
3. многоэтажная (высотная) жилая застройка с встроенной поликлиникой на 100 посещений в смену: высота - 86 м, площадь - 20,16 кв. м;
4. многоэтажная (высотная) жилая застройка: высота - 86 м, площадь - 17 тыс. кв. м;
5. многоэтажная (высотная) жилая застройка с встроенным детским садом на 155 мест: высота - 86 м, площадь - 13,7 тыс. кв. м, и площадка с теневыми навесами для прогулок детей площадью 1,4 тыс. кв. м;
6. многоэтажная (высотная) жилая застройка: высота - 86 м, площадь - 7,3 тыс. кв. м;
7. многоэтажная (высотная) жилая застройка: высота - 86 и 97 м, площадь - 14,09 тыс. кв. м;
8. многоэтажная (высотная) жилая застройка: высота - 97 м, площадь - 12,29 тыс. кв. м;
9. начальная школа на 300 мест: высота - 15 м, площадь - 9,2 тыс кв. м;
10. объекты торговли, общественного питания и хранения автотранспорта: высота - 20 м, площадь - 5 тыс. кв. м.

Границы каждой зоны отображены на карте. 

Согласно документам, опубликованным на сайте мэрии, расселение домов планируют провести в 2026-2027 годах, сносить старые дома - в 2027-2028 годах, а приступить к возведению новых - в 2030 году. Первыми будут застраивать зоны 1-6.

Учитывая плотность застройки, неразвитую сеть дорог на обозначенной территории и сильную загруженность участка ул. Советской Армии от Московского шоссе до Ново-Садовой, возникает вопрос о развитии транспортной инфраструктуры. В документах обозначены планы по реконструкции участков ул. 8-й Радиальной в 2028 году, ул. Гастелло и Тихвинской - в 2030 году.

Передел КРТ

Негативных отзывов о проекте "АТМ-Строй" в публичной плоскости не появлялось. Напротив, во время публичных слушаний от жителей квартала поступали положительные отзывы. Они оценили наличие социальных объектов: школы, детского сада и поликлиники.

Однако с другими проектами КРТ возникли проблемы. В частности, жители подали иски в суд с требованием отменить решения властей о КРТ кварталов в границах ул. Белорусской и Флотской (застройщик - "Фарн-Строй") и ул. Победы, Краснодонской, Свободы, пр. Кирова (ООО "Технический заказчик "Паритет"). В первом случае причиной стали опасения по поводу вырубки леса, возникновения транспортного и коммунального коллапса, во втором - занижение выкупной стоимости квартир.

Кроме того, претензии к организации работы по КРТ возникли у нового руководства региона и города. В интервью Волга Ньюс председатель правительства Самарской области Михаил Смирнов заявил, что в нынешнем виде программа не предусматривает комплексного подхода. При этом застройщики отмечают отсутствие прозрачных условий для работы.

Сейчас программа КРТ полностью приостановлена в части новых площадок. Чиновники формируют нормативную базу. Причем регулировать это направление будет новое министерство градостроительной политики Самарской области. Муниципалитеты от этой работы практически устранили.

"Планируется формировать лоты для комплексного развития территорий, предполагающие, с одной стороны, расселение аварийного жилья, с другой стороны, строительство социальных объектов, обустройство общественных пространств. Мы сделаем так, чтобы появлялись не просто отдельные жилые комплексы, а новые кварталы", - отмечал в интервью Михаил Смирнов.

В том числе за счет обновленной программы КРТ областные власти планируют привлечь в регион федеральных застройщиков. Однако местные участвуют в формировании новых правил, сохраняя влияние на процесс.