Комплексное развитие территорий (КРТ) в Самаре все ближе к реализации. Уже представлены некоторые проекты, ставится вопрос о выдаче разрешения на строительство нового жилья. Но в то же время предстоит решить еще массу проблем в части соблюдения прав жителей, подпавших под расселение, и поддержания интереса застройщиков к подобным проектам. Рассказываем, каким образом планируется доработать механизмы, задействованные в программе.
Новый подход к КРТ
Программу комплексного развития территорий (КРТ) в Самаре запустили в 2022 году. Суть довольно проста. На аукционы выставляются кварталы со старыми домами. Победивший застройщик берет на себя обязательства по расселению жителей, а взамен получает возможность построить на освобожденной территории новые многоэтажки, но с условием обустройства социальной инфраструктуры (школ, детских садов и т.п.). На деле процесс затянулся. Из 19 выбранных под КРТ площадок только для семи удалось найти инвесторов, а до строительства домов пока никто из них не дошел. К тому же имели место судебные процессы, инициированные жителями.
Между тем правила игры изменились. В 2025 году в рамках реформы, инициированной губернатором Вячеславом Федорищевым, у мэрии Самары и других муниципалитетов отобрали полномочия по градостроительной политике, включая и те, что касаются комплексного развития территорий. Их передали новому министерству градостроительной политики Самарской области.
Ведомство изменило подход к КРТ. Регуляторику объединили в одном документе, утвердили требования к формированию архитектурно-градостроительных концепций (мастер-планов), а в правилах землепользования и застройки Самары такой вид застройки обозначили как один и приоритетных. Новые территории под КРТ, как заявлялось в минграде, формируются таким образом, чтобы площадь позволяла не только формировать участки под застройку, но и вмещать всю необходимую инфраструктуру для создания комфортной среды.
И все же остается довольно много проблем, пути преодоления которых все чаще становятся предметом обсуждения чиновников, депутатов и застройщиков на разных площадках. Основной посыл - найти баланс между частными и публичными интересами, потребностями застройщиков и жителей как расселяемых, так и новых домов.
"Нужна справедливая компенсация для жителей"
Так, на заседании общественной комиссии губернской думы по градостроительству дискуссия строилась вокруг вопросов правоприменительной практики по КРТ в регионах России. Представитель парламента, руководитель управления правового обеспечения в сфере бюджета, ЖКХ, строительства, промышленности и транспорта Дмитрий Татарников заявил:
"В рамках стратегии развития строительной отрасли России КРТ рассматривается как основной инструмент развития и качественного обновления городских пространств. К плюсам механизма для властей относятся повышение эффективности использования территорий и качества городской среды, решение задачи по обновлению жилищного фонда, для жителей - улучшение качества жизни в целом, для девелоперов - возможность реализовывать проекты на более выгодных и предсказуемых условиях".
По словам Дмитрия Татарникова, проблемы КРТ во всех регионах страны идентичны: "Это большие затраты на расселение и реализацию жилой застройки, отсутствие средств в региональных и местных бюджетах на исполнение обязательств по договору (снос, расселение) и федеральных программ, финансирующих строительство инфраструктуры, в том числе социальной, износ передаваемых коммуникаций, низкая покупательская способность населения. Также отмечается недостаточная включенность органов власти (региональных и местных) в достижение результата в сжатые сроки, законодательные проблемы в части регулирования процедуры изъятия земельных участков, риски для строительных компаний без возможности исключения домов из программ КРТ. Кроме того, сообщается об отсутствии информационной деятельности органов власти по проблематике, возникающей при реализации КРТ, что приводит к некоторой негативной реакции населения".
Руководитель управления комплексного развития территорий министерства градостроительной политики Самарской области Вячеслав Рандаев продолжил: "Проблем действительно много. Стадия развития рынка не позволяет оптимизировать работу с застройщиками, потому что многие жалуются на низкую маржинальность проектов, на большие затраты, которые несет застройщик при расселении, на отсутствие мер поддержки в части компенсации за строительство или реконструкцию сетевого хозяйства и объектов социальной инфраструктуры. Также есть серьезные проблемы при осуществлении процедуры расселения граждан. Болевыми точками являются ареал расселения (зачастую квартиры жителям дают в других районах, в том числе на окраинах), размер компенсаций, если граждане отказываются от принятия новой квартиры, и дата осуществления расчета этой суммы. Жители считают принимаемые решения несправедливыми и оспаривают их в судах".
Чтобы разорвать этот порочный круг, минград предложил внести изменения в Жилищный кодекс РФ. Одна из поправок касается порядка расчета компенсаций.
"Законодательство сегодня трактует, что компенсация рассчитывается по рыночной стоимости помещения, подлежащего изъятию, с учетом всех сопутствующих издержек, которые несет гражданин на переезд, а также стоимости участка под домом. Практика показала, что суммы получаются небольшими (на уровне 600 тысяч рублей, 1 млн рублей, 1,2 млн рублей). На эти деньги жители не могут приобрести себе жилье. Причем проблема актуальна как для тех, кого расселяют из центра города, так и тех, кого расселяют с Безымянки. Причина проста - изымаемое жилье является аварийным или ветхим, соответственно, его рыночная стоимость находится на низком уровне", - объяснил Вячеслав Рандаев.
Министерство предложило производить расчет компенсации по цене предоставляемого жилого помещения, чтобы у граждан была реальная возможность купить на эти деньги квартиру. Дату оценки рекомендуется сдвинуть на момент изъятия жилья. Так удастся предоставлять суммы, которые будут в рынке.
Что касается ареала расселения, то, по словам Вячеслава Рандаева, соответствующие полномочия должны быть у регионов: "В законодательстве для всех городов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, действует общая норма, согласно которой гражданину предоставляются квартиры в границах населенного пункта, где располагается изымаемое жилье. Мы предлагаем прописать эту норму таким образом, чтобы регионы имели право самостоятельно принимать решения в отношении требований к ареалу расселения жителей".
Какими именно будут эти требования, чиновник не уточнил. Однако, судя по общей риторике, речь идет о том, чтобы иметь возможность ставить перед застройщиками задачу предоставлять гражданам жилье, может быть, и не конкретно в том районе, из которого их расселяют, но хотя бы в соседних, а не на окраинах.
Некоторые члены комиссии выразили сомнение, что девелоперов устроит переселение граждан в ограниченном ареале, особенно в границах одного района, и тем более если речь идет о центре города, так как это может негативно сказаться на экономике проекта. На это Вячеслав Рандаев ответил, что застройщики сами зачастую согласовывают с жителями варианты расселения. К тому же в Самаре практикуется так называемое "револьверное переселение", когда граждане получают квартиры в домах, построенных на месте их старого жилья.
Также во время обсуждения вопроса возникали замечания относительно самой практики выплаты компенсаций. В частности, депутат губдумы Роман Балтер сказал: "Часто люди получают деньги и тратят их… Ну, просто разбазаривают. Происходит нецелевое использование средств. А когда семье выдают квартиру, то все-таки она хотя бы получает квадратные метры".
Так или иначе, инициативу минграда решено взять в работу. Профильный комитет и специалисты парламента доработают его и направят на рассмотрение сначала губернской думы, затем Госдумы.
"Будущее - за КРТ"
Бурным выдалось обсуждение на урбан-ток-шоу "Строительство. Недвижимость. Rent& Sale". Судя по высказываниям его модератора, директора ООО "ОКТОГОН" Олега Никитенко, который активно участвует в обновлении градостроительной политики в качестве эксперта, у девелоперов как будто бы и не остается выбора, кроме КРТ:
"Ресурс экстенсивного развития кончился. Неоткуда взяться новой земле: голой, на которой ничего не стоит. С марта 2027 года установлен запрет на включение в границы населенных пунктов сельхозземель, служивших основным источником для расширения. Леса запечатаны давно. То есть в ближайшее время можно будет использовать только ту территорию, что есть в городе и чем-то застроена. Это можно называть КРТ или как-то по-другому (например, было РЗТ), но сам по себе это набор инструментов, с помощью которых органы власти, бизнес и городское сообщество на месте чего-то старого строят что-то новое. Аварийное, ветхое жилье и дальше будет мешать. Рециклинг городской территории - это единственное будущее, которое нас ждет".
Среди проблем КРТ участники дискуссии также указали высокую стоимость расселения старых кварталов, плохую подготовку территорий и затягивание процесса принятия решений. Представитель тюменской ГК "Паритет", которая взялась за комплексное развитие территории в границах улиц Победы, Краснодонской, Свободы и проспекта Кирова, поделился опытом:
"Мы прошли более 10 мастер-планов, подготовили уже три проекта планировки. Кадастровые вопросы возникают. Уже полгода кувыркаемся: только принесем документы на проверку, как какие-то вариации доносятся в Росреестр, и мы вынуждены постоянно, бесконечно вносить изменения. Вот в Тюмени такого нет. Там при решении о КРТ все запреты на регистрационные действия сразу ставятся, либо предупреждаются. Но дорогу осилит идущий. Будут слушания, будет презентация проекта. Жители будут иметь возможность его оценить".
Сложными остаются вопросы обустройства инфраструктуры - социальной, коммунальной и транспортной. Хотя в некоторых регионах это уже не является темой дискуссий. Например, самарскому холдингу Global Vision, который реализует проект КРТ в Челябинске, предъявили требования в том числе по строительству дороги, а не только образовательных учреждений. Правда, и там застройщик пока находится на этапе зачистки территории из-за особенностей площадки.
О том, что тормозит работу по уже заключенным договорам КРТ в Самаре, высказался министр градостроительной политики Андрей Грачев. По его словам, проблемы по каждому решаются в ручном режиме, учитывая специфику и наличие подводных камней в виде неучтенных объектов и коммуникаций. Чтобы более не пришлось сталкиваться с подобными проблемами, минград нормативно закрепил необходимость согласования мастер-планов КРТ со всеми причастными министерствами и ведомствами.
"Что касается проблемы стоимости расселения и того, что существуют определенные риски, - я здесь полностью согласен. Но для этого существует достаточно открытая позиция. По крайней мере, у нас это когда нужно найти какой-то компромисс. Как пример, Безымянка. Мы сделали большой проект, проанализировали весь микрорайон. Когда мы обозначили необходимость развития Безымянки, так как там большое количество аварийного жилья, застройщики нам откровенно, полностью, с цифрами экономику показали. Могу сказать, что экономика не лучшая. Единственный выход - это КРТ двух несмежных территорий, где будет, условно, территория на Безымянке и более интересная территория, когда мы сможем реализовать общий КРТ одним лотом. При этом Безымянка, извините, получается как некая нагрузка. Мы очень надеемся, что те, кто зайдет в реализацию, они так хотя бы получат небольшую прибыль", - заявил Андрей Грачев.
В то же время министр дал понять, что все застройщики будут работать на равных условиях (без отклонений, в частности, по парковкам), а чтобы оперативно решать проблемы с документацией и ее согласованием, планируется за каждым проектом закрепить персональных менеджеров из числа сотрудников Центра содействию строительству.
Заместитель председателя правительства Самарской области Анастасия Сорокина, в свою очередь, отметила, что команда минграда будет продолжать доработку вопросов регулирования сферы строительства и планов развития города и региона в целом.
"Важно и то, как мы архитектурно это решаем. Потому что, с одной стороны, нужно сохранить существующую архитектуру, а с другой - формировать новую. Это в том числе вопрос ответственности конкретно каждого человека, который занимается строительством: "Он создает хороший продукт или просто сдает квадратные метры?" У нас очень хорошая, сильная архитектурная школа, чего нет во многих регионах страны. Да, сейчас она начинает немного теряться, но мы выстраиваем диалог с СамГТУ в части развития образования. Нужно давать архитекторам больше возможностей проявлять себя и формировать у них вкус. Это поможет нам создавать такую среду, в которой людям хочется жить и самореализовываться".
По данным минграда, на сегодняшний день инвестор одного из проектов КРТ уже вышел на получение разрешения на строительство. До конца года планируется принять решения о комплексном развитии еще трех территорий. Перспективными площадками являются микрорайоны Безымянка и Красная Глинка, по которым разрабатывают мастер-планы. Также прорабатываются проекты "Новая бухта" и "Осколки", предусматривающие развитие шести территорий в историческом центре Самары. Вероятно, будут отменены или скорректированы планы по комплексному развитию площадок, отобранных мэрией Самары.