- На момент интервью нашему порталу в 2020 году основными активами "Глобал Вижн" были ТК "Амбар", макрорайон "Амград" и племзавод "Кряж". Какими активами сейчас владеет или управляет холдинг?

- Сегодня фокус холдинга "Глобал Вижн" сосредоточен на развитии четырех ключевых направлений: это торговый комплекс "Амбар", жилой макрорайон "Амград", LETOUT Аутлет Молл и новый проект комплексного освоения территории в Челябинске.

"Амград" - наш флагманский проект. Он уже стал самостоятельной территорией со своей инфраструктурой, соседским центром, коммерцией. И это только начало - мы продолжаем развивать новые кварталы и благоустраивать их, работать над реализацией социальных объектов и вовлекать жителей в управление средой.

"Амбар" остается важной точкой притяжения. Здесь продуманное пространство, удобная парковка, современные архитектура и дизайн. При этом мы делаем ставку не на масштаб, а на узнаваемость - чтобы было четкое ощущение: вот сюда стоит приехать, потому что такого больше нигде нет. У этого ТК отличные перспективы, особенно на фоне развития макрорайона "Амград". 

LETOUT - сегодня это полноценный торгово-развлекательный комплекс. Здесь вы найдете классический шопинг, широкий выбор фермерских продуктов, один из крупнейших в городе специализированных рынков с автотоварами. Особое внимание мы уделяем созданию пространства для досуга, развлечений и семейного отдыха.

Что касается Челябинска - это наш первый опыт комплексного освоения территории в другом регионе. Проект в активной стадии проработки. Мы уже представили его архитектурному совету. Есть и мастер-план - мы понимаем, как это должно выглядеть исходя из особенностей Челябинска. Сейчас разрабатываем проект планировки территории. Также начались работы по подготовке и расчистке территории, сносу старых сооружений.

- Как идет реализация проекта "Амград"? Пришлось ли отклониться от первоначальных планов?

- "Амград" - это не просто квадратные метры, а полноценный "город в городе", и в реализации мы изначально закладывали масштабный, многоуровневый сценарий развития. Да, в процессе мы корректируем отдельные элементы - как и любой живой организм, проект развивается, подстраиваясь под меняющийся рынок, под запросы жителей и экономическую ситуацию.

Отклонения всегда есть, это динамика, они просто обязаны присутствовать. Для нас "Амград" - это еще и площадка для формирования продуктовых решений, которые мы закладываем в наши последующие проекты. Своего рода полигон для экспериментов (в хорошем смысле). Мы постоянно находимся в процессе модернизации, улучшаем наш продукт.

Сейчас мы глобально переосмыслили концепцию, и в ближайшее время будет представлен обновленный мастер-план. 

- Можете рассказать подробнее об обновленной концепции?

- Мастер-план разработан с опорой на исторический строительный план города, созданный в советское время и направленный на развитие территории на юг. Несмотря на то что Самара в дальнейшем пошла немного другим путем, принципы прежнего плана остаются актуальными, и проект адаптируется с учетом современных требований.

Основная цель - сохранить уникальную структуру городских кварталов, характерную для Самары, и использовать ее достоинства для формирования альтернативных центров. В процессе разработки мастер-плана учитывались ключевые тренды современного жилья: комфортные квартиры, зеленые зоны, доступ к воде, дворы без машин.

Центральным элементом концепции становится большое зеленое ядро с разнообразными сценариями использования: парковые зоны, арт-объекты, деловой центр и открытые пространства для культурных мероприятий. Это ядро соединяет разные кварталы и создает центры притяжения, где жители смогут гулять, отдыхать, посещать кафе и рестораны, что превращает район из спального в полноценную среду для жизни, работы и досуга. 

Будет проведена достаточно жесткая работа по классу жилья, и это будет "Комфорт", "Комфорт+" и заход в "Бизнес". Это глубокое переосмысление продукта. 

Здесь появятся офисные центры, площадки под light industrial. Но пока мы не можем раскрывать всех деталей.

Концепция предполагает, что "Амград" станет альтернативой центру Самары. При этом наша главная идея осталась неизменной: создать комфортную, насыщенную инфраструктурой среду, в которой людям удобно жить, работать, воспитывать детей, заниматься спортом, отдыхать. 

- Когда ждать презентации новой концепции? 

- В конце года.

- В июле в интервью Волга Ньюс министр градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев поделился мнением, что деловой район с высотной застройкой формата Сити в Самаре он видел бы около ТК "Амбар". Как вы оцениваете такую идею? 

- Территория действительно обладает таким потенциалом: есть транспортная развязка, высокий трафик, сформированная инфраструктура. Мы открыты к диалогу, если такой проект будет обсуждаться на уровне города и региона.

Андрей Грачев: "К 2030 году Самара будет выглядеть более современно и узнаваемо"

Министр градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев в интервью Волга Ньюс рассказал о впечатлении от региона, об отношении к высоткам и точечной застройке, о том, где уместно в Самаре строить аналог Москва-Сити, и о новых правилах игры для застройщиков.

Возможное появление локальных высотных доминант (например, отдельно стоящего бизнес-центра) не противоречит мастер-плану - массовой высокоэтажной застройки проект не предполагает, а любые вертикальные акценты будут аккуратно интегрированы в общую структуру кварталов, не нарушая гармонии зеленых коридоров и центров притяжения.

Для реализации потребуется четкое планирование: градостроительные регламенты, инженерная подготовка, синхронизация с инфраструктурными службами. Важно, чтобы проект был сбалансированным и комплексным.

- В какой роли вы готовы поучаствовать в таком проекте?

- При определенных условиях мы можем рассматривать участие как девелопер или оператор отдельных компонентов.

- Как решаются вопросы с обеспеченностью макрорайона социальной инфраструктурой?

- Это ключевой вопрос для любого проекта такого масштаба, как "Амград", и мы, со своей стороны, прикладываем максимум усилий для его решения, работая в плотном диалоге с администрацией города.
Мы уже передали городу земельный участок для строительства социальных объектов и подготовили проектную документацию. Недавно получено разрешение на строительство детского сада на 330 мест. Согласно текущим договоренностям, приступить к строительству город обещает в начале следующего года. По школе - насколько мы знаем, она включена в бюджет. 

Выход в регионы

- Возвращаясь к вашему проекту в Челябинске, с чем связан интерес именно к этому городу?

- Год назад было решено, что мы выходим в регионы, потому что хотим получить новый рынок, хотим развиваться. Также это своего рода диверсификация рисков - не сосредотачивать все проекты в одном городе.

Главная задача - находить площадки, соответствующие нашему внутреннему почерку. Сейчас этот почерк только формируется, у компании появляются узнаваемые принципы работы с продуктом. При этом у нас нет задачи делать проекты под копирку. Каждый наш проект будет иметь индивидуальность, но при этом в них будут общие черты, "ДНК" компании.

Наш интерес к Челябинску основан на глубокой аналитике, которая еще в 2023 году выявила высокий потенциал города, впоследствии подтвержденный федеральными отчетами 2024 года. 

Ключевые факторы - большое число жителей (1,18 млн человек), растущая доля трудоспособного населения и стабильный ипотечный спрос, подкрепленный ростом средней зарплаты (+37,2% за три года). При этом рынок первичного жилья демонстрирует высокие темпы роста цен (+70,7% за три года), а уровень ввода нового жилья - один из самых низких среди городов-миллионников (0,5 кв. м на человека в 2023 году). 

На этом фоне там не очень высока нераспроданность квартир на момент ввода. Кроме того, один из ключевых показателей, делающих город интересным, - невысокая стоимость квадратного метра жилья, имеющая потенциал роста. Все это говорит о низкой конкуренции и возможностях для реализации качественных проектов. Сегодня городов с таким потенциалом в России осталось немного, в их числе Челябинск и, как ни странно, Самара.

- Можете обозначить основные параметры будущей застройки в Челябинске? 

- Пока это 240 тысяч квадратных метров жилой площади и порядка 24 тысяч "квадратов" коммерческих помещений (склады, офисы, торговые помещения, общественные зоны). 

- Рассматриваете ли другие проекты в сфере жилого строительства, помимо "Амграда" и площадки в Челябинске?

- Холдинг постоянно рассматривает новые проекты, включая как жилую застройку, так и развитие туристической инфраструктуры, в Самарской области и за ее пределами. Мы переосмысливаем региональную стратегию. Есть города, которые мы рассматриваем, и география достаточно широкая.

- Для выхода в другие регионы нужны инвестиции. Как планируете их привлекать?

- У нас большой опыт работы с классическим финансированием - давно сотрудничаем с банками. 
В этом году мы успешно диверсифицировали наши источники финансирования, впервые осуществив выпуск ЦФА (цифровых финансовых активов) на сумму 400 млн рублей. Значительная часть выпуска была раскуплена инвесторами в течение первого часа, что свидетельствует о высоком доверии к компании и подтверждает рыночный спрос на подобные инструменты. Несмотря на то что этот рынок еще молод и сегодня чаще ориентирован на краткосрочные и среднесрочные горизонты, мы видим в нем серьезный стратегический потенциал для привлечения финансирования. 

Есть также планы выхода на рынок классических облигаций. Но все будет зависеть от рыночной конъюнктуры. 

Тут надо сказать, что мы готовы рассматривать и партнерские проекты - договариваться в регионах с владельцами земельных участков и заходить со своим опытом, полностью упаковывать проект, реализовывать и делить прибыль. Открыты к таким предложениям. 

Однако мы принципиально не хотим быть просто девелопером, который сначала покупает землю, а потом думает, что с ней делать. Мы исходим из обратного: подбираем площадки под конкретную идею и требования.

При этом мы и не строители. Я всегда говорю команде, что мы не строители, мы - девелоперы. Умеем профессионально выбирать площадки, формировать концепцию продукта и выстраивать контроль за реализацией проекта. На этом этапе как раз и формируется вся надбавочная стоимость к квадратному метру осваиваемой земли. А для непосредственного строительства мы привлекаем тех, кто профессионален именно в этом.

Рынок просел

- Как вы в целом оцениваете ситуацию в строительной отрасли? Ощущаете проблемы с продажами?

- Конечно, ощущаем, как и все. Произошло объективное падение рынка. При этом наши продажи чуть выше среднего по рынку. Нераспроданность на момент ввода жилья у нас низкая.
В целом же самарский рынок очень сильно просел, как и в других регионах. Недавно вышла статистика, из которой видно, что у нас несколько регионов с очень высокой нераспроданностью жилья, и в их числе Самарская область.

- Основное влияние оказывает высокая ключевая ставка?

- Да, высокая ставка, при которой ипотека малодоступна. Кроме того, практически отсутствует льготная ипотека.

Плюс, конечно, сказывается рост стоимости жилья. При этом по Самаре он не так значителен. В Самаре низкая стоимость квадратного метра по сравнению с другими регионами. Регионы-аутсайдеры начинают нас догонять - например, в Ульяновске цены уже близки к самарским, а это выглядит странновато.

- В чем причины такой ситуации?

- Есть ряд причин. Одна из них - в регионе представлены только локальные операторы, которые формируют небольшой пул игроков на рынке. Соответственно, этим объясняется невысокая конкуренция и такое же, как правило, качество продукта.

Олег Никитенко: "Для большой части населения жилье становится недоступным"

Строительный рынок Самарской области стоит на пути перемен. Какие проблемы есть сейчас и как их преодолеть? Сколько должно стоить жилье? Нужны ли новые ограничения для застройщиков? Что не так с программой комплексного развития территорий и планами по строительству небоскребов? Как развивать исторический центр? Об этом мы поговорили с общественным советником губернатора, директором ООО "ОКТОГОН" Олегом Никитенко.

- Самарцы будут готовы покупать жилье по более высоким ценам?

- Премия к рынку всегда достигается за счет каких-то уникальных торговых предложений и продуктов. Пример - рынок Тюмени, где, как там говорят, "кровавая баня", но при этом многие тюменские девелоперы стали федеральными. Высокая конкуренция приводила к изменению продукта, а это сопровождалось ростом стоимости квадратного метра, и не только за счет себестоимости, но и премии к рынку за уникальность.

Трансформация ретейла

- Ретейл оказался одной из самых пострадавших от западных санкций сфер бизнеса. Как рынок и ваши ТЦ, в частности, подстраиваются под новые условия? 

- Рынок ретейла действительно проходит трансформацию. Ушли крупные международные игроки. Это освободило лучшие локации, и российские компании быстро их заняли. Появились выгодные условия аренды: минимальные фиксированные ставки и хорошие места.

В целом на рынке ретейла есть спад в продажах, но он продолжает быть привлекательным. Снизились обороты, маржинальность подсдулась, но в целом она остается в тех пределах, которые интересны офлайн-магазинам.

Конечно, основная проблема сегодня - сильная конкуренция со стороны e-commerce.

- С арендаторами стало сложнее?

- Тут мы видим, что многие стали вести обороты "за кадром". Грубо говоря, выбивать скидки на фоне того, что они как будто бы пострадавшие. Но на самом деле они используют разные схемы. Например, выводят товарооборот через онлайн-кассы в других городах. Покупка совершается у нас, на территории комплекса, а чек формально пробивается где-нибудь в Хабаровске. Или делают возвраты, чтобы занизить показатели. Бывают ситуации, когда продажи идут нормально до 4 часов дня, а потом - провал, как будто ничего не продается. 

Есть история с QR-кодами, когда вместо терминала предлагают оплатить через QR-код, а этот код уводит деньги на онлайн-кассу, зарегистрированную вне торгового центра. Та же проблема бывает и с интернет-заказами: товар хранится у нас, выдается у нас, но юридически оборот проходит по другому адресу. По сути, некоторые арендаторы нашли себе бесплатный склад.

Мы все это видим, фиксируем и понимаем, что нужно реагировать. Иногда сами делаем покупки и проверяем, проходит ли чек по нашей системе или нет. Если нет - значит, арендатор уводит товарооборот, и мы с ними обсуждаем ситуацию.

- Как обстоят дела в ТК "Амбар"? Какие изменения в нем и на площадке рядом с ним планируются?

- "Амбар" имеет стандартную заполняемость в 90-95%. И это один из показателей, что в целом рынок живет. Выбывшие иностранные операторы были заменены российскими. Мы продолжаем работать над наполнением, корректировать состав арендаторов. Стратегия у нас сохраняется.

Понятно, что многие арендаторы будут сокращать площади, и для нас это даже экономически выгодно. Раньше крупные блоки стоили дороже за квадратный метр. Теперь мы нарезаем их на более мелкие - 90-120 квадратных метров, и это снижает риски: если один крупный партнер выходит, мы не теряем доход, а наоборот, получаем больше гибкости, ротация арендаторов ускоряется, оборот увеличивается.

Ориентируемся на жилую застройку вокруг, на нужды города и его жителей. Ищем такие бренды и ретейл, которые закрывают реальные потребности - продукты, сервис, еду, уникальные предложения, которых нет онлайн. Особое внимание - на арендаторов, которых нет ни в Самаре, ни в ближайших городах.

Кроме того, мы нацелены на крупные масштабные события и фестивали. У нас есть большая парковка, где можно проводить массовые мероприятия, такие как "Ленточка Доблести", которая собирает более семи тысяч участников. У нас есть кинотеатр - в октябре мы его перезапустили. 

В целом, наша цель - развивать "Амбар" как уникальное место для жителей, привлекать эксклюзивные бренды и создавать пространство, где людям действительно интересно проводить время.

- Четыре года назад ваша команда переформатировала ТРК "Московский" в LETOUT. Как вы видите дальнейшее его развитие?

- Здесь важно сказать, что это исторически значимый объект для региона. ТРК "Московский" - это первая профессиональная торговая точка в Самаре. Люди помнят, как гуляли там в детстве, водили своих детей. Я сам там начинал свой профессиональный путь.

В 2021 году актив перешел в периметр холдинга "Глобал Вижн". Мы провели реконцепт объекта, и сегодня это, по сути, курорт - там есть батутный парк, кинотеатр, один из крупнейших в стране проектов терм, рестораны и даже океанариум. Мы создаем место, где люди могут проводить время всей семьей, отдыхать и развлекаться, а не просто совершать покупки. 

Этот подход отличает нас от стандартного аутлета и делает комплекс уникальным на рынке. Мы единственные в городе, кто представляет именно этот формат. Чтобы еще больше соответствовать формату, мы рассматриваем проект открытия гостиницы.

Пример LETOUT наглядно показывает, что работа с торговой недвижимостью требует глобального пересмотра, в объекты нужно постоянно добавлять функции. Раньше результат в этой сфере давали стратегии на 10 лет, сейчас - только постоянная модернизация и дополнение объекта какими-то новыми составляющими.

- ТРК "Московский" до смены концепции выглядел не очень благополучно финансово. Картина изменилась?

- Картина заметно изменилась за последние два года. Заполняемость у объекта была около 30%, сегодня - 80-85%. Он финансово стабилен, и мы выполняем все планы.

- У вас есть возможность сравнивать ретейл и строительство. Какая из этих сфер интереснее? 

- Мы сегодня говорим не о двух отдельных бизнесах, а о переосмыслении самого подхода. Это уже не просто жилая или коммерческая недвижимость, а mixed-use - проекты, где разные функции работают вместе, усиливая друг друга. 

Мы прошли путь эволюции: научились соединять опыт в жилой и коммерческой недвижимости, использовать сильные стороны каждой из сфер. И это - наше преимущество. В кризисы рынок ведет себя по-разному: бывает, что жилая недвижимость тянет, а коммерческая проседает, а бывает наоборот - именно доход от аренды поддерживает девелопера. Поэтому мы сознательно развиваем оба направления. Нам важна синергия - не только в самих проектах, но и в работе команды. Опыт в одном сегменте обогащает другой, а вместе это улучшает все процессы.

И, конечно, есть еще личный интерес. Жилые проекты мы запускаем постоянно - это движение без пауз. А коммерческие объекты появляются в жизни девелопера не так часто, буквально несколько за карьеру. Поэтому каждый новый проект - это особая энергия, это возможность создать что-то по-настоящему новое. Именно в этом и есть интерес - в постоянном созидании. 

Сейчас в наших проектах жилая часть и коммерческая часть работают в совокупности. Отдельно коммерческая недвижимость на текущем рынке - это очень сложно, сроки окупаемости улетают далеко за 10 лет. Рынок жилой недвижимости тоже непрост. В сочетании таких проектов появляется эффект синергии. 

Есть еще один важный момент. В коммерческой недвижимости ты играешь вдолгую - планируешь, строишь, управляешь. И когда мы заходили в рынок жилой недвижимости, мне хотелось не просто что-то построить и продать - я хотел, чтобы эта история продолжалась, и вот сейчас это как раз таки воплощено в "Амграде". У нас с передачей квартир проект не заканчивается. Работаем с нашими клиентами, с управляющими компаниями, с нашими сервисами - тот же соседский центр, который формирует комьюнити, способствует тем сценариям жизни, которые мы закладываем при проектировании макрорайона. Для нас важно не просто построить, а сохранить качество среды, управлять ею так, чтобы объект жил и развивался.