Охлаждение спроса и цен

Главным фактором влияния на строительный рынок остается высокая ключевая ставка. Согласно отчету аналитического центра госкорпорации ДОМ.РФ, за первое полугодие 2025 года упали и продажи, и показатели ввода жилья, и объемы выдачи ипотеки. Конкретные цифры отображены в инфографиках.

Снижение продаж в годовом выражении аналитики ДОМ.РФ связывают с эффектом высокой базы прошлого года, когда наблюдался ажиотажный спрос перед отменой льготной ипотеки. При этом граждане стали чаще покупать квартиры за наличные и в рассрочку. Показатель по сумме вырос с 23% до 37%. Доля продаж в ипотеку упала с 77% до 63%.

"На фоне охлаждения спроса соотношение распроданности и стройготовности на рынке новостроек снизилось до 71%", — говорят аналитики. Но по их данным, этот показатель находится в пределах нормы и говорит о том, что нет ни рисков затоваренности, ни рисков дефицита предложений. Запасы строящегося жилья оценивают как достаточные для поддержания текущих вводов в ближайшие 1-3 года.

Также ДОМ.РФ отмечает, что стабильность продаж способствуют наполнению счетов эскроу. Банки продолжают стабильно финансировать текущее строительство. Однако кредитование новых проектов замедлилось на фоне снижения запусков.

"Всего за январь–июнь 2025 г. запущено 17,8 млн кв. м — на 22% меньше, чем за первую половину прошлого года. В июне застройщики в России вывели на рынок 2,9 млн кв. м новых проектов — на 8% больше, чем в мае (2,7 млн кв. м), но на 29% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 г. (4,1 млн кв. м)", — констатируют аналитики.

Что касается цен на квартиры в новостройках, то отмечается их снижение в реальном выражении по итогам первого полугодия:

"В условиях охлаждения продаж строящееся жилье дорожает медленнее инфляции. По данным индекса цен ДОМ.РФ, за 6 месяцев 2025 г. новостройки в России подорожали на 3% при инфляции 3,8% за тот же период".

"Застройщики отрезаны от ключевого инвестора — населения"

По мнению депутата Государственной думы Владимира Кошелева, пока стабильность рынка удерживается за счет накопленного запаса прочности компаний. Но если ситуация в финансовой сфере так будет продолжаться, последствия могут быть значительно хуже.

"Всё, что сегодня построено и не продано, начали строить 3-4 года назад, когда никто не знал, что у нас будет такая ключевая ставка, — отмечает депутат. — Сейчас ставки по вкладам около 20%, и люди несут деньги в банк, чтобы получить эти проценты на свой вклад, а не наоборот платить по 25% за ипотечный кредит. Поэтому распроданность квартир составляет 56%. Это связано и с ростом цен на квартиры. Потому что ставка по кредитам для застройщиков, которая в прошлом году была 2-3%, в настоящее время составляет порядка 11%, а по проектам с вводом в 2026–2027 годах — 15-17%. При этом норма рентабельности в среднем по стране не превышает 12-15%".

Выделили Владимир Кошелев и проблему снижения выхода на рынок новых проектов:

"За пять месяцев нынешнего года объем выданных разрешений на строительство упал на 22%. Такого снижения не было никогда. Уже наблюдается резкое падение планов компаний по вводу жилья. Предприятия отрасли не видят перспектив, не верят в будущее, потому что отрезаны от своего ключевого инвестора — населения. Люди, с учетом ипотеки, ежегодно вкладывали 15-18 триллионов рублей в стройку. Это самый крупный в нашей стране инвестор. Но колоссальный рост себестоимости квадратного метра, который с 2020 году составил 307% — сделал даже массовое жилье недоступным".

При этом, по оценке депутата, если в 2020 году доля собственно строительства в себестоимости 1 кв. метра занимала около 70%, то сегодня она ниже 47%. В то же время доля стоимости финансового сопровождения выросла в 2,5 раза, превысив 17% от себестоимости проекта.

"По прогнозу, на конец года объем средств населения, который накопится на депозитах в банках, приблизится к 65 триллионам рублей. Несложная арифметика показывает, что людям выплатят более 14 триллионов рублей процентов по вкладам. Всё это формирует отложенный спрос. Возникает вопрос. Так мы хотим охладить экономику или привести ее к гиперинфляции? Потому что охлажденная до состояния морга строительная отрасль просто не сможет обеспечить такой отложенный спрос. У нее просто не будет необходимого предложения. И без того высокие цены на жилье улетят в космос", — считает Владимир Кошелев.

Самарская область на пути перемен

Обстановку на строительном рынке Самарской области власти характеризуют как стабильную и даже демонстрирующую рост. Глава регионального минстроя Александр Фомин сообщил, что в 2024 году в эксплуатацию ввели более 2 млн кв. метров жилья. Для сравнения, показатель 2023 года был 1,9 млн кв. метров.

"В регионе значительно преобладает индивидуальное жилищное строительство. Люди предпочитают жить в собственных домах со своим земельным участком", — уточнил Александр Фомин.

И всё же, несмотря на положительные показатели, план по вводу жилья на 2025 год ниже — 1,65 млн кв. метров, в том числе около 600 тыс. кв. метров в многоквартирных домах. Аналогичные устанавливаются и на 2026–2027 годы.

"На данный момент план выполнен на 30%. Идем по графику. Все объекты строятся и находятся в достаточно высокой степени готовности", — отметил министр.

При этом в Самарской области проводят градостроительную реформу, которую инициировал губернатор Вячеслав Федорищев. Создано министерство градостроительной политики, которому переданы соответствующие полномочия с муниципального уровня. Оно инициировало корректировку нормативной базы, включая правила застройки и генпланы, схемы территориального планирования и т. д. Предусматриваются ограничивающие механизмы, с помощью которых власти рассчитывают стимулировать строительные компании отказаться от точечной застройки, чтобы избежать ситуаций, когда жилье не обеспечено инфраструктурой. Приоритет будет отдаваться комплексному развитию территорий, подход к которому также изменили.

"Взять ту же Безымянку в Самаре, на которой много-много лет ничего не делалось. Там стоят, к сожалению, давно построенные дома, которые требуют обновления. Возможно, мы рассмотрим проекты реновации, но в первую очередь, конечно, планируется реализовывать комплексное развитие территорий совместно с застройщиками из нашего и других регионов: Тюмени, Екатеринбурга, Московской области. У нас много запросов. Но это не означает, что все застройщики, которые хотят, так или иначе будут работать. Мы будем отбирать только лучшие проекты от компаний, которые себя уже хорошо зарекомендовали как игроки на федеральном уровне, которые действительно строят в нескольких регионах. Им будет отдаваться предпочтение", — рассказал Александр Фомин.

Со своей стороны министерство займется более интенсивным развитием социальной инфраструктуры. В частности, ведомство будет изыскивать дополнительные возможности строительства школ и детсадов, в том числе внутри уже построенных жилых комплексов, если позволят технические условия.

Екатерина Семенова: "Новые ПЗЗ Самары - уход от точечной застройки"

В Самаре ужесточают правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Поправки в этот важный для города документ проходят общественные обсуждения. Какие требования предлагается ввести для проектов застройщиков? Как предложенные изменения в итоге отразятся на облике города и жителях? На эти и другие вопросы в интервью Волга Ньюс ответила первый заместитель министра градостроительной политики, главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова.

Важным аспектом в работе с застройщиками также станет сокращение выдачи разрешений на отклонения от правил:

"Предоставление разрешений на отклонения создает неравные условия. Застройщики зачастую хитрят, чтобы их получить. Например, наличие карстовых пород или подземных вод может стать основанием для увеличения высотности дома, так как застройщик не может освоить планируемую изначально площадь участка. А если при тех же условиях он просит увеличить площадь застройки — это уловка. Мы будем отходить от отклонений, но полностью их запретить не сможем. Застройщик имеет законное право подать заявку, запросить публичные слушания. Важно их пристально изучать и проводить фильтрацию", — прокомментировала главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова.

Особенности самарского рынка и запас цены

Эксперты видят точку развития строительного рынка в консолидации инвестиционных усилий граждан, бизнеса и власти. Однако пока ситуация не выглядит обнадеживающей. Есть необходимость и в повышении стоимости жилья, и в увеличении доходов населения. Подробно об этом мы говорили в интервью с общественным советником губернатора, директором ООО "ОКТОГОН" Олегом Никитенко.

"Любая экономика недвижимости формируется, когда есть инвестиционная привлекательность. В Самарско-Тольяттинской агломерации проживает почти 3 млн человек, что делает ее третьей в стране по концентрации населения. Потенциал есть. Но Самара — дешевый город относительно Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга, к уровню комфорта которых мы стремимся. Недвижимость стоит гораздо меньше. При таких ценах сохраняется и низкий уровень инвестиций. Это влияет на качество предлагаемых девелоперами проектов. Ведь банк будет давать кредит, исходя из средней стоимости уже проданной недвижимости в городе. И, значит, на "конфетку" не хватит. Второй раз нам это аукается, когда человек приходит получать ипотечный кредит. Залоговую стоимость квартиры оценивают по рынку. Та же модель работает и в коммерческой недвижимости. Это создает проблему низкой базы, которую мы никак не можем преодолеть. Но если честно, почти никто и не старается", — отмечал эксперт.

Олег Никитенко: "Для большой части населения жилье становится недоступным"

Строительный рынок Самарской области стоит на пути перемен. Какие проблемы есть сейчас и как их преодолеть? Сколько должно стоить жилье? Нужны ли новые ограничения для застройщиков? Что не так с программой комплексного развития территорий и планами по строительству небоскребов? Как развивать исторический центр? Об этом мы поговорили с общественным советником губернатора, директором ООО "ОКТОГОН" Олегом Никитенко.

Однако по его мнению, стоимость жилья должна расти синхронно с увеличением доходов населения:

"Сейчас много протестов по поводу нового строительства, а ведь 15-20 лет назад все считали, что стройка — это хорошо. Думаю, нынешнее раздражение жителей связано с расслоением общества. Необходимо выравнивание доходов населения, чтобы не 20% могли позволить себе новое жилье, а хотя бы 70%. Сегодня же, оценивая стоимость жилья и высокие ставки по ипотеке, люди видят недоступность новых домов для себя. И это их раздражает. Да, много застройки не спланированной, не обеспеченной инфраструктурой. Но даже если все это исправить, недовольство сохранится. Нужно правильно считывать сигнал: для большой части населения жилье становится недоступным. С другой стороны, когда стоимость недвижимости в городе низка, то и зарплаты соответствующие".

Также по оценке Олега Никитенко, рынок жилья в Самаре давно превратился в рынок улучшения жилищных условий, что влияет на спрос:

"У нас нет жилищного кризиса. ЖК строятся посредственного качества с точки зрения инфраструктуры и планировок, но только 5-6% населения снимают квартиры. У остальных есть жилье: плохое или хорошее, но свое. Объяснений тому несколько — и жилищный бум в Самаре в 2000-е, и демографическая ситуация. Сейчас на рынок чаще всего выходят семьи в связи с расширением и запросами на увеличение метража, комнатности, на улучшенную инфраструктуру. А предложений-то подходящих нет. Поэтому многие согласны потесниться и потерпеть, пока на рынке не появятся лучшие варианты".

Значит, есть потребность в строительстве жилья именно с качественной инфраструктурой. Реализация подобных проектов будет сказываться и на цене в сторону увеличения.

Что ждет строительный рынок

Застройщики пока воздерживаются от прогноза развития ситуации на рынке. Говорят, что всё будет зависеть от того, какие решения Центробанк РФ будет принимать по ключевой ставке.

"Высокая ключевая ставка повлияла на нашу работу. Мы видим снижение спроса на покупку в связи с ростом цен. Часть людей считают, что это временно и откладывают покупку жилья. Многие просто не готовы к приобретению в ипотеку по базовой ставке. По сей день рабочим инструментом остается семейная ипотека и рассрочка от застройщика, — говорит директор ООО Фирма "Трест 12" (застройщик ЖК "Комфорт") Антон Лысенков. — Предугадать развитие ситуации достаточно сложно. Конечно же, все ожидают понижения ключевой ставки и на этом фоне оживления покупательского спроса".

Судя по прогнозу аналитиков ДОМ.РФ, предпосылки для этого есть. По их оценке, восстановление рынка начнется с 2026 года по мере снижения рыночных ставок вслед за ключевой. Основанием для этого станет снижение инфляционного давления.

Однако высказываются и мнения, что для оздоровления ситуации в отрасли необходимо вмешательство государства. Ведь торможение жилищного строительства может привести к сокращению объемов производства и числа рабочих мест и в смежных сферах.

Среди обсуждаемых в Государственной думе мер поддержки застройщиков — выкуп построенного и непроданного жилья под переселение из аварийного жилого фонда по цене не выше рекомендованной Минстроем РФ для каждого региона и предоставление отсрочки по уплате налога на прибыль. В обоих случаях обязательным условием предлагается установить направление средств на новые проекты комплексного развития территорий.

Также в Государственной думе обсуждаются инициативы, касающиеся ипотеки. Как пишет РБК, в конце июля нижняя палата парламента приняла постановление, в котором Министерству финансов и Министерству строительства и ЖКХ рекомендуется проработать вопрос о введении дифференцированных ставок по семейной ипотеке в зависимости от региона проживания заемщика, величины населенного пункта (крупный город, малый город или село), количества детей в семье.

Выносили на обсуждение и введение адресной ипотеки, которая должна быть привязана к регионам, а не группам потребителей. Депутат Владимир Кошелев объяснил, что при согласовании такой льготы предлагается оценивать уровень обеспечения ресурсной базы отрасли, в том числе материалами и кадрами, и механизмы регулирования со стороны местных властей.

"По сути, необходимо, чтобы регионы конкурировали за адресную, льготную, доступную ипотеку. Она должна стать стимулом для развития местных управленческих команд и направляться туда, где будут работать над обеспечением своей ресурсной базой, чтобы избежать дефицита и быть готовыми к вводу жилья по предварительному заказу Минстроя и по обозначенной им цене. Мы предлагаем уйти от субсидирования ипотеки за счет бюджета и внедрить механизм ее обеспечения за счет предоставления ЦБ кредитов банкам под залог ипотечных портфелей под 2% годовых. Банки с наценкой не более 2–3% выдают доступную ипотеку населению — не выше 5% годовых. Доступная ипотека создаст условия для инвестиций средств населения в реальный экономический рост, а не в формирование ажиотажного отложенного спроса", — считает Владимир Кошелев.

Занимается проработкой мер поддержки и Минстрой РФ. Среди них — введение налоговых льгот и оптимизация госпрограмм, что позволит сделать жилье доступнее для россиян.