Напомним, инициатором изменений выступило министерство градостроительной политики Самарской области. Ведомство предложило ряд новшеств, главные из которых:

- запрет на новое жилищное строительство без решений и договоров о комплексном развитии территории (КРТ) и (или) утвержденной документации по планировке территории (ДПТ);

- запрет на строительство и реконструкцию многоквартирных жилых домов (МКД), не обеспеченных объектами социальной, транспортной и инженерно-коммунальной инфраструктуры, а также коммунальными и энергетическими ресурсами;

- максимальная застройка участка лишь в 10%, если не утверждены документы по планировке территории (с утвержденными ДПТ - 50% для среднеэтажной застройки, и 40% - для высотной);

- минимальный процент озеленения участка - 15%;

- разрешение на 100% застройку участка стилобатной частью среднеэтажных и многоэтажных зданий, а также не регламентированная застройка подземной части участка.

Екатерина Семенова: "Новые ПЗЗ Самары - уход от точечной застройки"

В Самаре ужесточают правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Поправки в этот важный для города документ проходят общественные обсуждения. Какие требования предлагается ввести для проектов застройщиков? Как предложенные изменения в итоге отразятся на облике города и жителях? На эти и другие вопросы в интервью Волга Ньюс ответила первый заместитель министра градостроительной политики, главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова.

Слушания проходили с 1 по 15 июля. По данным заключения мэрии, положительные мнения по новому проекту ПЗЗ высказали 199 участников, 273 выступили против, еще 43 - внесли предложения.

Мнения еще 46 лиц не были учтены, так как они не зарегистрированы на территории города или не прошли идентификацию.

Среди отрицательных мнений превалировали простые формулировки в формате "Отрицательное мнение. Против изменений".

Развернутые возражения сводились к требованиям запретить высотную застройку, а также выступлениям против норматива в 15% озеленения (многие ссылались на федеральную норму в 25%). На последний довод в мэрии пояснили, что норматив озеленения в проекте ПЗЗ относится к земельным участкам, а 25%, указанных в Своде правил "Градостроительство" относится к территории микрорайона (квартала).

Поддержавшие проект изменений в ПЗЗ указывали, что он запретит точечную застройку (вопреки мнению многих противников новых прваил). Также было значительное число практически дословно совпадающих мнений в поддержку новых ПЗЗ из-за того, что они предусматривают новую зону - Ж-КРТ.1 (зона жилой застройки, в границах которой предусматривается КРТ). Подробнее о предлагаемых для нее параметрах Волга Ньюс писал в этом материале.

Впрочем, у новой зоны нашлось и немало противников. Основная их претензия - не установлен предельный показатель плотности застройки, что предоставляет возможность построить на небольшом участке "несколько башен в 20-30 этажей". Также они просили ввести "обратную связь" с населением по проектам КРТ: "Даже если большинство жителей против КРТ, проект может быть утвержден без доработки. Установить норму: "Проект КРТ подлежит отклонению или доработке, если более 50% участников слушаний подали мотивированные возражения". Это соответствует принципам гласности и учета мнения граждан, иначе обсуждения превращаются в формальность".

Интересно, что, помимо простых граждан в обсуждении новых ПЗЗ активное участие приняли представители профессионального сообщества.

Так, отрицательное мнение оставил Давидюк А.А. (вероятно, Анатолий Давидюк, владелец ГК "Новый Дон"). Халиуллов Р.М. (видимо, Рамиль Халиуллов, представляющий ГК "Вира"), напротив, нововведения поддержал: "Положительное мнение: Поддерживаю зону КРТ 1 и новые ПЗЗ, так как эти изменения предполагают комплексную застройку с обеспечением социальными объектами".

Единое предложение оставили Кривоносенко А.В. и Хугаев А.Р. (очевидно, гендиректор ООО СЗ "ШАРД" Андрей Кривоносенко и учредитель ООО "Амонд", ООО СЗ "Шард 63" и ряда других компаний Алан Хугаев): "В связи с тем, что наличие документации по планировке территории в зоне Ж-4 изначально предполагает устройство необходимой социальной, коммунальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, предлагаем внести изменения по зоне Ж-4 аналогично зоны Ж-КРТ таким образом, чтобы в зоне Ж-4 при наличии утвержденного ППТ разрешить процент застройки равный 99%, а также принять уровень обеспеченности парковочными местами (машино-местами) одно машиноместо на 110,00 кв. м площади жилых помещений".

Некто Селезнева О.В. (очевидно, также связанная со строительной отраслью) выразила мнение, что "проект изменений ПЗЗ ведет к остановке строительства в г.о. Самара". Она не согласна с максимальным процентом застройки 10% (для проектов без ДПТ) и коэффициентом "одно машиноместо на квартиру", которые, по ее мнению, "делают невозможным проектировать эффективную застройку".

Единую позицию представили более 50 компаний, входящих в ГК "Новый Дон". В частности, они возражают против запрета на многоэтажную жилую застройку в зоне Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения) и на среднеэтажную жилую застройку в зоне Ц-2 (общественно-деловая зона городского значения). Из комментариев мэрии следует, что решение ограничить высотность застройки в зоне Ц-3 принято в связи с многочисленными обращениями граждан, а норма по зоне Ц-2 уже содержится в действующей редакции ПЗЗ.

С самой пространной критикой проекта обновленных ПЗЗ выступила Самарская региональная организация Союз архитекторов России, от имени которого мнение оставил экспертный совет. Там не оценили предложение минграда варьировать процент разрешенной застройки в зависимости от наличия ДПТ, а также требование к обеспечению застройки социальной инфраструктурой.

"Законопроект Nº391467-8 "О внесении изменений в статью 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации (об установлении обязанности застройщиков строить объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства не позднее сроков строительства жилых помещений" отклонен Государственной думой РФ", - пояснили позицию архитекторы.

Экспертный совет также отметил наличие в документе большого количества положений, которые, по его  мнению, должны быть прописаны в Региональных нормax градостроительного проектирования (далее - РНГП), но никак не в П33. Например, коэффициент парковочных мест, состав площадок и размеры их территории.

Кроме того, экспертный совет назвал популистским предложение по коэффициенту парковочных мест (одно парковочное место на квартиру): "Союз архитекторов Самары уже выступал с инициативой о замене этого показателя на дифференцированный и продолжает настаивать на привязке его к метражу жилья (как это сделано в КРТ)".

Указали в экспертном совете и на противоречия в зонировании: "Площадка бывшего Государственного подшипникового завода (ГПЗ) отнесена к зоне ЦЗ, а сопоставимая с ней площадка завода им. Масленникова (ЗИМ) - к зонам Ж. При этом бровка реки Волги отдана зоне ЖЗ, не способной быть хоть как-то градостроительно оправданной".

Также архитекторы указали на отсутствие пояснительной записки к проекту ПЗЗ. 

Региональная организация Союза архитекторов рекомендовала отправить проект на доработку "с привлечением представителей профессиональной общественности самарской архитектурной школы".