Первый блин комом

Первую попытку организовать комплексную застройку кварталов со старым жильем мэрия Самары предприняла в 2009 году. Администрация приняла профильную программу, целью которой было ускорить работу по сносу ветхих и аварийных домов, строительство нового жилья, а, соответственно, и условий проживания горожан, исключение точечной застройки. Кварталы со старыми двухэтажками выставили на аукционы. Победители этих торгов должны были расселить жителей домов, расположенных в квартале, снести здания, а взамен получали возможность построить новое жилье. Однако многие договоры так и не были реализованы — где-то к работе даже не приступали: у одних застройщиков были проблемы с расселением людей, у других — с согласованием проектов планировки.

В итоге глава Самары Елена Лапушкина приняла решение о расторжении соглашений в одностороннем порядке, что спровоцировало серию судебных процессов. Многие из них застройщики выиграли. Вот только в январе 2024 года они получили новые уведомления о расторжении договоров, и теперь опять судятся. Так, например, произошло с ООО "ССА", которому в свое время отдали под застройку квартал напротив парка Дружбы. Хотя компания уже доказывала в суде, что не по ее вине произошла задержка.

Подобное избавление городских властей от старых договоров вполне объяснимо. Ведь правила поменялись. Установили их в конце 2020 года на федеральном уровне. Обновленную программу запустили под названием "Комплексное развитие территорий". По факту она преследовала те же цели, что и предыдущая. Только власти ужесточили требования к застройщикам, чтобы договоры не заключали со спекулянтами, из-за которых простаивали площадки. Также регламентировали вопросы защиты жилищных и имущественных прав граждан. Обязательным для КРТ стало строительство объектов социальной инфраструктуры.

Но в целом процедура выбора застройщика похожа не прежнюю. Мэрия объявляет аукцион, на который выставляет ту или иную площадку. С победителем заключают договор, где прописывают все нюансы последующей работы, в том числе расселение жильцов из старых домов, снос зданий и возведение новых.

Лакомый кусок для девелопера

В Самаре под комплексное развитие территорий выбрали 17 площадок. По пяти из них мэрия заключила договора с застройщиками, а по одной уже утвердила проект планировки. Речь идет площадке, которая находится около парка имени 50-летия Октября (Металлургов). Она представляет собой два несмежных участка. Первый находится в границах улиц Советской, Нагорной, Ташкентского переулка и проспекта Юных Пионеров, второй — между улицами Нагорной, Пугачевской и Ставропольской. Общая площадь составляет 12,6 га.

Сейчас эта территория выглядит удручающе. Многие двухэтажки сильно изношены и обшарпаны, некоторые и вовсе полуразрушены.

А ведь рядом находятся две самарских достопримечательности: бульвар проспекта Юных Пионеров со стелой "Город трудовой доблести" и парк Металлургов с прекрасным озером, в центре которого находится фонтан "Царевна-лебедь". Неудивительно, что эта площадка привлекла внимание крупного застройщика.

Мэрия выставила кварталы на аукцион за 8,9 млн рублей. Побороться за него решило только ООО "СЗ "Премьер-Инвестстрой" Анатолия Давидюка. С ним городская администрация в итоге и заключила договор сроком на 10 лет.

Анатолий Давидюк хорошо знаком жителям Самары. Сам девелопер и члены его семьи владеют несколькими десятками строительных организаций, которые входят в ГК "Новый Дон". Среди объектов — ЖК "Фаворит" на месте ипподрома, ЖК "Сокол" на Революционной, ЖК "Рекорд" на Физкультурной, ЖК "Приволжский" на улице Георгия Димитрова. Сейчас девелопер также застраивает площадку около парка 60-летия Советской власти и территорию ГПЗ-4. На последней, кстати, планируется возведение небоскребов.

В большинстве своем ЖК Анатолия Давидюка выглядят схоже — типовые жилые высотки, отличающиеся друг от друга цветом и некоторыми нюансами в оформлении фасадов. Более интересные решения, очевидно, припасены для территории ГПЗ-4. А вот окончательную визуализацию застройки площадки у парка Металлургов пока не представили. Хотя есть эскизы двухлетней давности.

Компания Анатолия Давидюка "Донстрой" владеет частью территории у парка Металлургов, которая попала под КРТ. Участок находится на проспекте Юных Пионеров между улицей Советской, Острожским проездом и Ташкентским переулком. В 2022 году "Донстрой" представлял в мэрию для общественных обсуждений эскизы застройки этой площадки.

Компания просила согласовать возведение трех 23-этажных домов на 624 квартиры с количеством парковочным мест 0,3 на квартиру. На участке предлагалось сделать 18 мест, в подземном паркинге — 318. Возведение социальных объектов (школ и детских садов) не предполагалось. Всё это в совокупности восторга у жителей не вызвало. Участники общественных обсуждений забраковали проект. Среди претензий — плотность застройки, отсутствие школ в проекте и недостаточное количество парковок.

Теперь же застраивать этот участок и остальную зону КРТ девелоперу предстоит по правилам договора, подписанного с городскими властями.

Трущобы с детсадом — под снос

Согласно документу, компания получила землю в аренду без торгов, и в ближайшие 6 лет должна провести ее подготовку к последующей застройке. В первую очередь необходимо расселить жителей домов, которые попали под снос. Среди них — 23 аварийных:

• № 205, 207, 209 по улице Нагорной;
• № 44, 48, 54, 56, 56а, 58, 60, 60а, 62 в Ташкентском переулке;
• № 177, 181, 183, 185, 222, 224, 228, 232 по улице Ставропольской;
• № 2, 12 на Острогожском (Острогорском) проезде;
• № 172 на проспекте Юных Пионеров.

Правда, некоторые из них уже расселены и снесены. Например, дом № 209 по улице Нагорной уже не существует.

Также под снос пойдут здания, которые не являются аварийными, но, как выражаются в мэрии, "подходящие под критерии", установленные правительством Самарской области. Речь идет о домах, построенных до 1975 года по типовым проектам, включая бараки, здания высотой до 5 этажей с деревянными перекрытиями. Еще одним критерием является отсутствие одной или нескольких централизованным систем инженерно-технического обеспечения (холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение).

Таковыми на обозначенной площадке являются семь домов, построенные в 1952–1954 годах:

• № 179, 187, 236 по улице Ставропольской;
• № 4, 8, 10 на Острогожском (Острогорском) проезде;
• № 42 в Ташкентском переулке.

Жильцов всех вышеперечисленных домов (аварийных и "подходящих под критерии") застройщик обязан обеспечить равнозначными квартирами. Стандарты установило региональное правительство. Согласно постановлениям, жилая площадь и количество комнат должны быть такими же, как в той квартире, из которой выселяют гражданина, а вот общая — больше. Новое жилье должно быть благоустроенным с внутренней отделкой, включая выровненные полы, потолок и стены, наличие обоев, плиты на кухне, металлическую входную дверь и т. д. При этом важное условие — новое жилье должно находиться в том же городе, где располагается расселяемый дом. Формулировка, конечно, правильная, но весьма размытая. Горожане уже высказывали опасения, что она позволяет застройщику переселять их на окраины города. Подобное в Самаре уже происходило — например, с теми, кого переселяли из аварийного жилья по госпрограммам.

Большинство квартир в домах, попавших в зону КРТ, а точнее — 43, находятся в частной собственности. Площадь варьируется от 18 до 58 кв. метров, количество комнат — от одной до трех. Соответственно, владельцы должны получить новые квартиры в собственность.

Правда, для собственников ветхих (еще не признанных аварийными) домов есть альтернативный вариант — получение выкупной стоимости квартиры, которая должна соответствовать рыночной. Однако с определением суммы потенциально могут возникнуть проблемы, так как четких требований власти не установили.

Кроме того, собственники могут обратиться с заявлением в адрес инвестора и за дополнительную плату улучшить свои жилищные условия — например, получить квартиру большей площади.

Также в домах квартала располагаются 30 муниципальных квартир. Их площадь составляет от 21 до 62 кв. метров, количество комнат — также от одной до трех. Такое жилье, как правило, сдают по договорам найма. Арендаторов также должны переселить в новые квартиры, но это жилье застройщик должен передать в собственность городской администрации.

Помимо жилых домов под снос попали: 

• здание клуба на улице Советской, 89б;
• детский сад № 306 на улице Нагорной, 203а;
• мастерские и гаражи, находящиеся за детсадом.

Все объекты, попавшие под зачистку КРТ, мы обозначили на карте. 

Снос детского сада застройщик сможет провести только после постройки нового в зоне КРТ. Разместить его мэрия разрешила как в отдельно стоящем здании, так и на первых этажах новых многоэтажек.

"Всего на площадке планируется строительство двух детских садов на 110 и 120 мест, а также школы на 675 мест. Возведение дошкольных учреждений должен обеспечить "Премьер-Инвестстрой". Школу будет строить муниципалитет. Но застройщик должен не позднее 14 сентября 2028 года освободить для нее площадку и безвозмездно передать в муниципальную собственность проект объекта, прошедший госэкспертизу", — пояснили Волга Ньюс в департаменте градостроительства Самары.

Детские сады, объекты транспортной и коммунальной инфраструктуры инвестора также обязали передать в собственность города безвозмездно.

Микрорайон на 6 тыс. человек

Застроить площадку "Премьер-Инвестстрой" должен до сентября 2033 года. Ему разрешено возводить дома высотой до 97,5 метра (примерно 33 этажа) с парковками из расчета одно машиноместо на 110 кв. м жилой площади. Максимальный процент застройки — 99%.

Мэрия Самары уже утвердила представленный застройщиком проект планировки будущего микрорайона. Согласно документу, компания возведет на площадке здания общей площадью 296 тыс. кв. метров. Большую часть будут составлять именно жилые дома — 288 тыс. кв. метров на 4544 квартир.

Также в документе обозначена очередность освоения квартала:

1. проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов с предприятиями обслуживания, подземными паркингами, открытыми плоскостными стоянками, встроенно-пристроенным детским садом на 220 мест;
2. проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов с предприятиями обслуживания, подземными паркингами, открытыми плоскостными стоянками;
3. проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов с предприятиями обслуживания, подземными паркингами, открытыми плоскостными стоянками;
4. проектирование и строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов с предприятиями обслуживания, подземными паркингами, многоуровневым паркингом, открытыми плоскостными стоянками, встроенно-пристроенным дошкольным учреждением на 110 мест.

Под строительство школы застройщик собирается подготовить территорию на пересечении улиц Нагорной и Советской. Мы обозначили очереди строительства и месторасположение будущих социальных объектов на интерактивной карте.

Из транспортной инфраструктуры застройщик обещает 2064 парковочных места, из инженерной — водопровод, канализацию, электро-, газо- и теплоснабжение. Площадки общего пользования составят 10% от общей площади жилой зоны, озеленение — 25%.

"Планируемое население — 5915 жителей. Обеспеченность нового жилья составит 40 кв. метров на человека. Плотность населения — 469 при норме 450", — указал застройщик в проекте планировки.

"Будут драки за парковку"

Если застройщик воплотит всё задуманное в жизнь, территория у парка Металлургов сильно преобразится. Однако уже на подготовительном этапе жители города озвучили некоторые замечания к планам компании. Произошло это во время общественных обсуждений по смене зонирования территории на Ж-КРТ (зона жилой застройки, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории).

Участников было всего четверо, но все высказали отрицательное мнение. Каждый сделал замечания относительно недостаточного количества парковочных мест. Вот один из отзывов:

"Количество машиномест из расчета 1 место на 110 кв. м площади жилых помещений фактически лишает жителей квартал возможности жить в человеческих условиях. Район отдаленный от центра города, транспорт в городе работает неудовлетворительно. Соответственно, машин у жителей новых высоток будет много. А норматив в 110 кв. м — это 2-3 квартиры. Будут драки за места, и машины будут ставить вплотную к домам".

Горожане попросили больше подробностей о проекте и выразили обеспокоенность по поводу предложенной плотности застройки, близкого расположения домов к дорогам, обустройства инфраструктуры. Учтут ли эти замечания профильная комиссия при главе города и сама мэр Елена Лапушкина, пока неизвестно. Поправки в ПЗЗ еще не утвердили.

Когда стройка 

Между тем застройщик продолжает подготовительную работу.

"Сейчас ведем переговоры с жителями, обсуждаем варианты переселения. Параллельно идет процесс проектирования. По первой очереди документы ожидаем в сентябре. Планируем строительство современных жилых домов высотой до 25 этажей с детскими садами, школой и всем необходимым", — рассказал Волга Ньюс директор и учредитель "Премьер-Инвестстроя" Анатолий Давидюк.