Масштабная задача
Каменные скелеты некоторых самарских долгостроев "украшают" городские улицы уже добрые (точнее, недобрые) полтора десятка лет. Едва приступив к работе, новый глава региона обратил на тяжелое наследство самое пристальное внимание.

Ноябрьскую встречу Дмитрия Азарова с обманутыми дольщиками можно назвать по-настоящему беспрецедентной - не только потому, что длилась она более девяти часов, а участие в ней приняли более трех сотен дольщиков, застройщики, чиновники и депутаты всех уровней, но и потому, что, наверное, впервые за долгое время людей действительно услышали, а с трибуны прозвучали не общие слова, а конкретные задачи для профильных структур и ведомств по каждому объекту.

Руководитель области обозначил направления, на которых уже сконцентрированы усилия областных властей: это ускорение прохождения бюрократических процедур, уменьшение финансовой нагрузки при подключении к инженерным сетям для застройщиков, выполняющих обязательства по завершению строительства проблемных объектов, активное вовлечение в решение проблем местных властей.

Напомним, сегодня в реестре обманутых дольщиков в Самарской области находится 3371 человек. В списке проблемных 42 объекта, из них для 30 найдены новые инвесторы-застройщики, по 12 самым тяжелым решений пока нет. О том, что проблему не решить "с наскока", говорят и эксперты, и сами дольщики.

Председатель общественного совета при министерстве строительства Самарской области Олег Никитенко отметил: там, где проблему долгостроя можно было решить быстро и просто, это уже сделали.

"Оставшиеся объекты - самые сложные и тяжелые по многим причинам: из-за плохого состояния конструкции, двойных продаж, отсутствия согласия между самими дольщиками объекта", - подчеркнул он, добавив, что повышенное внимание властей к решению проблемы обманутых дольщиков особенно важно в преддверии отказа от этого инструмента.

Обманутая дольщица ООО "Единство-Строй" Нина Проценко говорит: с 2004 года прошла многое - бюрократические препоны, суды, отговорки чиновников… "Мы благодарны новому главе региона, что он взялся за решение вопроса, у нас появилась надежда, что наша проблема наконец-то разрешится. Конечно, мы понимаем, что это дело не одного дня или месяца, но главное - процесс пошел", - уверена она.

Медленно, но верно
Несмотря на сложность задачи, по целому ряду объектов решения были найдены уже в 2017 году. Так, после личного вмешательства врио губернатора Дмитрия Азарова были окончательно устранены препятствия, мешающие достройке проблемного дома на ул. Вилоновской/Самарской.

Напомним, для объекта уже был найден новый подрядчик, однако начать работы не позволял введенный в феврале 2017 года в Самаре норматив, по которому в новой жилой застройке должно быть предусмотрено одно машиноместо на квартиру (изначально такое количество парковок не предполагалось).

Дольщики обращались в городскую администрацию с просьбой разрешить отклониться от норматива, однако мольбы о помощи остались без ответа. Глава региона рекомендовал мэрии выдать необходимые документы.

После этого мэрия Самары разрешила отклониться от "парковочного" норматива для жилой застройки еще на двух объектах-долгостроях. Первый объект - дом на ул. Ставропольской (около дома №51), который строит ООО "Прогресс-Н" (первоначальный застройщик - ООО "Монтэк").

Второй - дом на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса, который обанкротившееся ООО "Кросс" планировало достроить еще в 2007 году, сейчас домом занимается ООО "Поволжская строительная корпорация" (ПОСКО). После встречи дольщиков с главой региона новый застройщик согласился взять 81 дополнительного дольщика в обмен на компенсационные участки.

Позитивные сдвиги наметились еще по нескольким объектам. К сожалению, назвать их окончательным решением проблемы пока нельзя - работа предстоит серьезная. Так, определен алгоритм решения вопроса для долгостроя "Патио" на ул. Ленинской, квартал 136.

Напомним, компания заключила 94 инвестиционных договора, но застройщик обанкротился. ООО "С-БИС" достроило третью и четвертую очереди, возведение первых двух очередей так и не началось. Участки под 1-й и 2-й секциями - в аренде у РКЦ "Прогресс", но без обременения, а значит, права 26 дольщиков на квартиры не признаны.

Решено, что муниципалитет обратится к РКЦ "Прогресс", чтобы предприятие отказалось от участка. Тогда землю можно будет выставить на аукцион с обременением в виде прав дольщиков. Один потенциальный инвестор для объекта уже есть, но окончательно новый застройщик определится в результате торгов.

"Нас увидели, услышали, с нами стали разговаривать, но процессы с землей очень сложны, и уверенности в том, что РКЦ "Прогресс" пойдет навстречу, пока, к сожалению, нет", - прокомментировала член инициативной группы дольщиков Светлана Фоменко.

Министерство подготовило письмо в Агентство по страхованию вкладов (АСВ) за подписью главы региона для решения проблемы двух объектов - Жилой массив "Березовка" в Ставропольском районе и ЖК "Сентябрь-2" (ул. Коммунистическая/ул. Матросова) в Тольятти. Их строительство велось с привлечением средств "ФИА-банка", и после его банкротства земля отошла к АСВ.

Кроме того, минстрой подготовил письмо в федеральное Министерство образования и науки с просьбой передать городу землю рядом с Госуниверситетом - решения этого вопроса ждут дольщики так и не построенного дома на ул. Волжская/ул. Кольцевая в Самаре.

Отдельная задача поставлена минстрою по опубликованию реестра участников долевого строительства. "Если бы они были открытыми, наверное, мы бы с вами сейчас не разбирались, попали ли туда случайные люди, включили ли туда какого-то мошенника. Все списки, которые имеются в министерстве, должны быть размещены на сайте. По каждому объекту", - отметил Дмитрий Азаров.

Сейчас минстрой ведет работу по сбору заявлений от дольщиков с согласием на обработку персональных данных. "Нам необходимо соблюсти закон о защите персональной информации, найти баланс между прозрачностью списков и правом граждан на частную жизнь", - пояснил руководитель департамента госуслуг и надзора в сфере строительства облминстроя Сергей Абрамович.

На основании этих расписок будет сформирован публичный реестр. Если дольщик напишет отказ, его данные в списке отражены не будут.

По данным областного минстроя, в 2017 году введено в эксплуатацию семь проблемных объектов и 1002 дольщика, в 2018 году планируется к вводу около 11 объектов, а это почти 800 обманутых дольщиков.

Где замена для "долевки"?
Тем не менее долевое строительство в регионе служит самым популярным механизмом для приобретения жилья. По данным минстроя, более 80% новостроек в Самарской области возводится с привлечением средств граждан.

По словам врио министра строительства региона Александра Баландина, по итогам 2017 года было заключено договоров долевого строительства больше на 41%, чем в 2016-м. Количество таких действующих договоров по итогам третьего квартала 2017 года составило более 50 тысяч. Число застройщиков, возводящих дома с привлечением средств дольщиков, приблизилось к двум сотням. Всего таких объектов 550 общей площадью более 5 млн кв. метров. В долевое строительство региона инвестируется почти 67 млрд рублей.

Сегодня на федеральном уровне Минстрою России поставлена задача реформировать систему долевого строительства, дабы максимально обезопасить отрасль от появления новых обманутых дольщиков, а в перспективе - в течение трех лет вовсе отказаться от долевок, заменив этот инструмент на банковские займы.

Напомним, принятые в июле 2017 года поправки в закон предусматривают создание государственного компенсационного фонда, в который должны будут платить взносы все застройщики, работающие с привлечением денег населения. За счет этого фонда в случае возникновения форс-мажора и будет достраиваться дом.

Кроме того, ужесточились требования как к строительным компаниям по стажу работы и объему уже возведенного жилья, так и к самому строительству, например, теперь расходовать средства дольщиков объекта можно только на его строительство (по сути, это запрет "перебрасывать" деньги между несколькими объектами). Также застройщикам разрешили возводить единовременно только один объект с привлечением средств дольщиков.

Как отметила заместитель гендиректора ГК "Финстрой" Оксана Быстрова, эта мера отрицательно скажется на крупных компаниях, которые занимаются комплексной застройкой и зачастую ведут работу по пяти-семи разрешениям одновременно.

"Кроме того, нам пока не совсем понятно, как быть с теми разрешениями, которые уже выданы и продолжат свое действие после 1 июля 2018 года, когда поправки в закон вступят в силу", - отметила она.

В то же время заместитель руководителя управления подготовки разрешительной документации департамента градостроительства Самары Максим Астапов пояснил, что для застройщика возможна выдача разрешений на строительство нескольких домов одного жилого комплекса в рамках одного документа.

Вместо средств дольщиков застройщикам предлагается использовать "проектное финансирование" - целевые банковские займы. Однако эксперты отмечают, что эта мера может быть эффективной только при снижении ставок по кредитам.

"Мы готовы к переходу на проектное финансирование, но только если процент по кредиту будет не выше 4%", - говорит Оксана Быстрова. В то же время участники банковского рынка пока не готовы кредитовать застройщиков под озвученный процент. "Крупным застройщикам взять заем легче, чем мелким, но максимальное снижение ставок возможно до 6-7%, не более", - считает замдиректора сети операционных офисов Райффайзенбанка по Самарской области Елена Попова.

Председатель общественного комитета при Минстрое Самарской области Олег Никитенко также отметил, что для сохранения объемов строительства и ценовой доступности новостроек при отказе от "долевок" процент по банковскому кредиту для застройщика не должен превышать 4%. "При рентабельности строительства в регионе в 20% и кредитных ставках в 13% годовых брать заем на два-три года для застройщика - значит работать в убыток. Повысить цены на жилье и переложить это бремя на плечи покупателя тоже не получится - дороже, чем люди могут купить жилье, они его не купят. Поэтому необходимо смягчить требования к долевому строительству в регионах с учетом специфики рынка и его отличия от столичного. Кроме того, сейчас важно найти механизм финансирования строительной отрасли. Возможно, новый продукт предложит Агентство ипотечного жилищного кре­ди­то­ва­ния (АИЖК сейчас реформируется, в его состав включен один из банков. - Прим. ред.)", - подчеркнул эксперт.

В официальном сообщении АИЖК говорится, что агентство планирует развивать новое направление на базе банка - ипотечно-строительный банк. "АИЖК будет акционером, мы уже выработали подходы к стратегии. Банк будет выполнять различные операции, но специализация будет на ипотеке и жилищном строительстве", - отмечает генеральный директор АИЖК Александр Плутник.

Еще одним механизмом возведения новых домов вместо "долевок" могут стать жилищно-строительные кооперативы. Но, по мнению эксперта, в качестве массового инструмента ЖСК рассматривать не стоит. "Эта ниша максимум на 5-10%", - считает Олег Никитенко.

В федеральном Минстрое подчеркнули: переход от долевого строительства к проектному финансированию будет постепенным и займет три года. Самарские застройщики надеются, что за это время новый механизм удастся отладить, а пожелания участников рынка будут учтены.

Тяжелое наследство
ул. Тухачевского, 10 и 18
Дома №№ 10 и 18 на ул. Тухачевского начинало строить ООО "Проспект-Инвестстрой", но строительство так и не началось. Сейчас для объектов найден новый застройщик - ООО "Промбезопасность", который выполняет свои обязательства. Дом №10 сдан, 26 декабря более 200 обманутых дольщиков объекта получили ключи от своих квартир. Дом №18 должны достроить в следующем году. Однако при формировании реестра дольщиков объекта в него не вошло 103 человека. Сейчас новый застройщик согласен взять на себя удовлетворение прав этих дольщиков. Для этого разработан ряд компенсационных мер. На территории муниципалитета надо принять акт, позволяющий минимизировать арендную плату - глава региона отдельно подчеркнул необходимость такой меры. Во-вторых, нужно предоставить инвестору компенсационный участок земли. Такой участок площадью 6607 кв. метров уже найден, у него есть кадастровый номер. Теперь нужно, чтобы мэрия включила его в список компенсационных, минстрой уже направил в муниципалитет соответствующее письмо. Это позволит решить вопрос с дольщиками, не вошедшими в реестр. Как сообщили в Минстрое, сейчас конкретный список уточняется.

ул. Владимирская/пр. К.Маркса
Завершить строительство 17-этажного жилого дома на ул. Владимирской/пр. К.Маркса ООО "Кросс" должно было еще в 2007 году. Однако фирма выполнить свои обязательства не смогла и в 2013 году обанкротилась. Строительство остановилось на уровне 12-13 этажей. Для достройки дома выбрали нового застройщика, при этом дольщиков "Кросса" разделили на две группы - 81 право требования (помещения) "перешли" к СОФЖИ, остальные остались на недостроенном объекте, аукцион на достройку которого выиграла "Поволжская строительная корпорация" (ООО "ПОСКО"). Однако выданные за дольщиков компенсационные участки СОФЖИ заложил в банк, а решение проблемы "прописал" на 2020 год. Сейчас достигнуто соглашение с "ПОСКО" - застройщик готов взять дополнительных дольщиков в обмен на компенсационные участки. Землю уже подобрали, и Минстрой направил соответствующее письмо в администрацию города. Сам дом уже достраивается.

 ул. Садовая/Вилоновская
Для достройки проблемного дома нашли подрядчика, начать работы не позволял введенный в феврале 2017 года в Самаре норматив. Таким образом в новой жилой застройке должно быть предусмотрено одно машино-место на квартиру. Из-за этого норматива возникли сложности с завершением строительства ряда проблемных долевок, в которых изначально такое количество парковок не предполагалось, особенно в исторической части города. Дольщики недостроенного дома на ул. Вилоновской/Самарской писали и в горадминистрацию, просили разрешить отклониться от норматива, однако не было ответа. Ситуацию помогло решить только личное вмешательство главы региона Дмитрия Азарова. 20 октября администрация города приняла постановление "О предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства". Теперь препятствия устранены и дом планируют достроить.

Жилой массив "Березовка"
В 2014 году строительство коттеджного поселка под Тольятти начало ООО "ИК Недвижимость". По данным дольщиков (более 100 человек), застройщик собрал с них более 225 млн рублей, а кроме того, взял кредит в ФИА-банке, отдав в залог землю. После того как в апреле 2016 года у банка отозвали лицензию, земля перешла в Агентство по страхованию вкладов. Сейчас ООО "ИК Недвижимость" объявлено банкротом, ведет дело конкурсный управляющий. "Нас ведут к тому, чтобы все распродать по дешевке и выделенные от продажи средства в равных долях раздать дольщикам, а мы хотим достроить объект", - рассказал представитель инициативной группы дольщиков Владимир Винокуров. Дольщики уверены: новый инвестор придет, главное - вывести землю из залога АСВ. Минстрой подготовил письмо в АСВ за подписью врио губернатора Дмитрия Азарова. Глава региона пообещал лично встретиться с руководством АСВ для решения вопроса о выводе земли из залога.

Коттеджный поселок "Дубрава"
Поселок в Волжском районе начинало строить ООО "Самарагорстрой" (ИСК "Волга-Групп"). Однако компания обанкротилась, а ее руководители оказались на скамье подсудимых. В 2014 году обязательства перед дольщиками по строительству 291 дома взяла на себя компания "Солнечная долина", которая привлекла еще 100 дольщиков на выделенные ей компенсационные участки. Строительство не ведется, коммуникации на площадке отсутствуют (их стоимость - 1,5 млрд рублей). В августе 2016 года в суд поступило заявление о признании "Солнечной долины" банкротом. Глава региона
Дмитрий Азаров на встрече с дольщиками предложил рассмотреть возможность выделения самым нуждающимся из них квартир по соцнайму или в собственность. "Выход из ситуации будем искать вместе. О достройке сейчас речь не идет, мы должны выверить все списки дольщиков, после этого определить группы и очередности, где мы в первую очередь должны помогать", - пояснил Дмитрий Азаров.