Новый формат городского жилья

- Как вы оцениваете итоги работы ГСК "Град" в 2017 году? В свое время вы обеспечивали планы по сдаче жилья по всей области до 200 тысяч квадратных метров в год.

- Сегодня на рынке много игроков, предлагающих различные форматы жилья, и это, конечно, сильно отличается от начала 2000-х. В 2017 году "Град" ввел в эксплуатацию более 40 тысяч квадратных метров жилья и дал старт нескольким новым интересным проектам. Особенно хочется выделить ЖК "Акварель" - квартальную застройку из четырехэтажных домов на 5-й просеке общим объемом 50 тысяч квадратных метров жилья на шести гектарах земли. Сегодня это одно из лучших на рынке предложений по соотношению цены и качества. Место выбрано очень удачно - недалеко от Волги, от МТЛ "Арена", прямой выезд на ул. Советской Армии. Вся транспортная и социальная инфраструктура в районе есть: школы, магазины, поликлиники. Кроме того, в проекте также предусмотрены помещения для аптек и магазинов и даже для организации частного детского сада. Основное отличие от кварталов, которые расположены выше, состоит в том, что территория здесь очень просторна, малоэтажная застройка идет на площади в 6,5 га. Сегодня, заплатив 40-42 тысячи рублей за квадратный метр, вы можете получить городскую квартиру в четырехэтажном доме с лифтом на берегу Волги. Такой формат жилья сегодня востребован - достаточно сказать, что три месяца назад мы выставили на рынок первый объект этого квартала, и сейчас 70% квартир в нем уже раскуплено.

Заканчивается строительство ЖК "Квартал Новый" (60 тысяч квадратных метров жилья), строим "Радугу" - это жилой комплекс в районе, где давно не строилось новое жилье (на пересечении улицы ХХII Партсъезда и проспекта Карла Маркса). Район очень интересный, востребованный, но мало освоенный строителями. В этом году надеемся сдать ЖК "Ракета" на улице Луначарского. Идет застройка двух кварталов на ул. Шмидта общим объемом почти на 40 тыс. кв. метров, причем в этом году нам удалось внести изменения в проект, и теперь большая часть квартир имеет вид на Волгу. Почти 20 тысяч кв. метров строится на 6-й просеке в ЖК "Горизонт".

- Какие районы города, с вашей точки зрения, наиболее привлекательны для застройки?

- Предложений на рынке очень много - такие проекты, как "Южный город", "Кошелев-проект", "Волгарь", несомненно, занимают на рынке первичного жилья преобладающую часть. Но это, конечно, не город: есть ограничения, связанные с транспортной доступностью, хотя эти проекты развиваются очень гармонично. До 2015 года рынок был очень разнообразен, и тогда существовал миф о востребованности дорогого жилья. Параметрами были, как правило, вид на Волгу, размещение в районе от Хлебной площади до улицы Полевой, но этот спрос на дорогое жилье относителен, тем более что это штучный вариант, который требует соблюдения определенного уровня комфорта для жильцов. Сегодня в основном востребованы квартиры среднего уровня, комфортная цена составляет около 45 тысяч рублей за "квадрат". Спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры, предлагаемые по этой цене. Выбор района - вещь очень субъективная, но строить качественное жилье необходимо везде.

Бухгалтерия

- В историческом центре Самары не так много свободных площадок, которые можно было бы осваивать…

- Это не совсем так. Места для строительства много - наш город застраивался довольно плохо, посмотрите, сколько у нас бараков, полуразрушенного частного сектора. Однако застройке и обновлению города мешают не всегда оправданные законодательные ограничения. Во-первых, практически отсутствуют сформированные и поставленные на кадастровый учет участки (в отличие, например, от Москвы), а те, которые есть, часто основаны на старых договорах аренды.

Во-вторых, развитие исторического центра Самары очень тормозит новый норматив "одна квартира - одно парковочное место". В условиях старого города соблюсти его практически невозможно, особенно учитывая, что в этих районах существуют серьезные ограничения по этажности новостроек. Это - вопрос не к строителям, а к законодателям. Кроме того, на этих площадках огромное отселение, и 20-30% квадратных метров застройщик вынужден отдать на эти цели. Да, можно отселить старый фонд, соблюсти парковочный норматив и отвести значительную территорию под паркинг, при этом ограничив дом шестью-семью этажами. Но учитывая все затраты на строительство, стоимость квадратного метра жилья в таком доме будет около 250-300 тысяч рублей. О какой доступности новостроек при этом можно говорить?

- Как повлияет на строительный рынок Самары ужесточение требований к "долевкам", а в перспективе - полный отказ от этого инструмента финансирования? Сможет ли "Град" строить без привлечения средств дольщиков?

- Строительство многоквартирного жилья застройщиком на собственные деньги сегодня нереально. Если вам кто-то скажет, что строит за свои деньги, то в 99% случаев это лукавство. Вкладывать свои деньги в строительство сейчас нерентабельно - если в 1990-е годы можно было получить прибыль в 35-40%, то сейчас это в лучшем случае 10-15%. Собственные средства можно вкладывать только на начальном этапе. Часть застройщиков идет на проектное финансирование, но недостатком этого инструмента являются длительные сроки.

Если застройщик будет вынужден использовать заемные средства банков, то итоговая стоимость жилья из-за расходов на обслуживание кредита повысится минимум на 10%. Кроме того, строить серьезные объемы жилья за счет кредитов практически невозможно. Себестоимость одного дома общей площадью 10 тысяч квадратных метров - около 300 млн рублей. Чтобы взять такой кредит, необходимо имущество на полмиллиарда. Себестоимость квартала в 60 тысяч квадратных метров около 1,8 млрд рублей. Как можно строить такие объемы в кредит?

Новые правила, возможно, хорошо работают для московского рынка, где рентабельность строительства составляет около 80%, но не для регионов с их 10-15%. Есть мнение, что на освободившийся самарский рынок придут московские компании. Но это не так: такой низкорентабельный рынок москвичам неинтересен. Скорее всего, объемы строительства просто резко сократятся.

- Сколько будет строить "Град" в условиях нового "долевого" законодательства?

- В первом квартале 2018 года мы ожидаем получения как минимум трех или четырех разрешений на строительство, а также рассматриваем объект в Москве. Это обеспечит нас работой на ближайшие четыре года. За это время станут понятны новые правила игры на строительном рынке, станет ясно, как работать в новых условиях. Пока планируем сохранять объемы строительства около 40 тысяч квадратных метров в год.

Ипотека покажет выход

- Видите ли вы перспективы развития строительства в условиях перенасыщения рынка жилья в Самарской области?

- Я согласен с тем, что рынок жилья в области перенасыщен. Но Самара сама по себе является центром, в который мигрируют, в котором покупают квартиры, поэтому спрос здесь есть и будет. Кроме того, повторюсь, город застраивался плохо, у нас много некомфортного жилья, поэтому спрос на новостройки еще есть. Перегрев рынка жилья был вызван в основном тремя гигантскими проектами на окраинах города и за его территорией. Транспортная нагрузка на артерии, соединяющие эти районы с городом, будет только расти, и на востребованность жилья в центре Самары эти проекты не повлияют.

- Будет ли подкреплено спросом возможное повышение цен?

- Повышение доступности ипотеки сегодня позволяет реально иметь жилье даже тем, у кого практически нет накоплений. Если раньше 100 процентов квартир люди покупали за свои средства, то сейчас более 60% составляет ипотека. Дорогие квартиры самарцы по-прежнему покупают за свои средства, а вот в оплату жилья эконом-класса как первоначальный взнос часто идет просто материнский капитал. Если ставки по ипотеке дойдут до 6-7% годовых, то возможное повышение цены не скажется на спросе и покупательной способности рынка.