Дома растут

Больше всего новостроек традиционно появляется в Самаре и ее окрестностях. В ДК "Древо" сообщили, что с 2013 года они сдали в эксплуатацию 662,7 тыс. кв. метров жилья. Их них 567,7 тыс. кв. метров - в микрорайоне Южный Город, остальное приходится на долю ЖК "Желябово" и другие городские проекты.

В среднем "Древо" сдает около 150 тыс. "квадратов" в год. Исключением стал 2017 год, когда были введены рекордные площади в размере 185,4 тыс. кв. метров. Если говорить о спросе на квартиры в домах, возведенных компанией, то он постоянный, подчеркнули в "Древе".

Директор ООО СЗ "Шард" (группа компаний "Амонд", застройщик микрорайона Волгарь) Андрей Кривоносенко сообщил, что в этом году они сдали 119,9 тыс. кв. метров жилья в рамках первой и второй очереди 9-го квартала Волгаря: "Это соответствует плану по вводу жилья". В предыдущие годы объемы вводимого компанией жилья были незначительно меньше: в 2016 году - 114,4 тыс. кв. метров, в 2017-м - 109,5 тыс. кв. метров.

В корпорации "Кошелев" (застройщик микрорайонов Крутые Ключи и Кошелев-парк) в этом году планируют ввести около 200 тыс. кв. метров, что соответствует уровню прошлых лет. При этом более половины предусмотренных площадей уже сданы в эксплуатацию.

"Град" (застройщик ЖК "Ракета", ЖК "Акварель" и др.) уже ввел в строй 15 тыс. кв. метров жилья. До конца года компания планирует сдать еще 15 тыс. "квадратов". Речь идет, в частности, о квартирах в 5-6-й секциях ЖК "Радуга" в Промышленном районе и в 4-й секции ЖК "Квартал "Новый" на 18-м км Московского шоссе.

Также строительство жилья продолжается в Тольятти. Заместитель гендиректора казанской компании "Унистрой" Искандер Юсупов рассказал, что до конца года они планируют ввести в городе 14,6 тыс. кв. метров: "Это дом №13 ЖК "Южный бульвар". Он самый большой в комплексе, поэтому по вводу жилья в этом году мы планируем более чем в два раза увеличить показатели прошлого года, которые составили 6,2 тыс. кв. метров. В 2016 году мы построили дома №9 и №12 ЖК "Южный бульвар" - это 13,5 тыс. кв. метров. Также недавно начали строительство дома №4. Никаких трудностей не видим, все идет по плану".

Начало положено

Главным трендом 2018 года для строителей региона стали изменения в федеральном законодательстве о долевом строительстве и начало перехода на проектное финансирование. Напомним, с 1 июля этого года строительная отрасль работает по новым правилам. Начался переход на механизм финансирования строек без использования средств дольщиков. Застройщик может привлекать их деньги, но потратить на возведение дома не сможет. Средства будут храниться на так называемом эскроу-счете. Для финансирования проектов компаниям придется использовать собственные ресурсы или кредитоваться в банке.

В Самарской области уже заключены первые сделки по этим правилам. Окончательно новые правила вступят в силу в середине 2019 года. При этом застройщики отмечают, что в первой половине 2018 года в Самарской области было зафиксировано рекордное количество выдачи разрешений на строительство. Это объясняется тем, что многие компании поспешили на время переходного периода обеспечить себя документами по старым правилам.

Новая система уже начинает внедряться. Первое кредитное соглашение с использованием эскроу-счетов в Самарской области заключили в сентябре ВТБ и ГК "Новый Дон". Банк предоставляет компании 2 млрд рублей на строительство пятой очереди ЖК "Сокол" сроком на пять лет. Жилой комплекс располагается в границах улиц Революционной, Митирева и проспекта Карла Маркса в Октябрьском районе Самары.

По словам генерального директора ГК "Новый Дон" Анатолия Давидюка, партнерская поддержка банка позволит в полной мере реализовать планы по строительству ЖК "Сокол": "Финансирование проекта с использованием эскроу-счетов в ВТБ внесет значительный вклад в привлечение дольщиков".

Заместитель президента - председателя правления ВТБ Денис Бортников уверен, что новый кредитный продукт позволит обеспечить потребности застройщиков и в итоге будет содействовать развитию отрасли.

"Финансирование строительных проектов с использованием эскроу-счетов позволяет повысить доступность заемных средств для компаний строительной сферы, - сказал Денис Бортников. - Использование таких счетов защищает дольщиков: деньги перечисляются застройщику только тогда, когда объект фактически достроен. До момента ввода здания в эксплуатацию девелопер не вправе ими пользоваться. В случае, если дом не достроен в срок, средства возвращаются дольщикам".

Денис Бортников также отметил, что для самих дольщиков процесс открытия эскроу-счета максимально прост и прозрачен - для этого требуется только паспорт и договор долевого участия.

Сбербанк также начал предлагать эскроу-счета. Кредитная линия была открыта девелоперской компании ООО "Специализированный застройщик "УПСК Жилстрой" для строительства микрорайона "Дубки" в Оренбурге. Кредит с применением эскроу-счетов от Сбербанка предусматривает финансирование до 85% бюджета проекта, при этом квартиры продаются по договорам долевого участия. Банк также может предоставить полную или частичную отсрочку по оплате процентов застройщику, использующему эскроу-счета на период строительства.

Проявляют осторожность

В то же время значительная часть игроков рынка пока не торопится осваивать нововведения. Большинство застройщиков постарались получить максимальное количество разрешений на строительство новых объектов до вступления в силу изменений и тем самым сохранить объемы работ на следующий год.

В ДК "Древо" сообщили, что сейчас у них нет потребности в банковском финансировании и переходить на схемы с эскроу-счетами в этом году они не собираются. Начало использования нового механизма рассматривается только в следующем году. Параметры и источники финансирования 2019 года находятся в стадии уточнения, сообщили в компании.

По словам Искандера Юсупова, они не планируют переводить свой проект строительства ЖК "Южный Бульвар" в Автозаводском районе Тольятти на эскроу-счет: "Договоры участия в долевом строительстве всех домов ЖК "Южный Бульвар" уже прошли госрегистрацию, и схема финансирования останется без изменений".

При этом он отметил, что переход на новую схему финансирования неизбежен. В начале октября "Унистрой" первым в Татарстане заключил соответствующий договор со Сбербанком и стал участником пилотного проекта по отработке взаимодействий девелопера и банка в новых условиях.

Владимир Кошелев рассказал, что у компании уже заключено три рамочных соглашения о сотрудничестве - со Сбербанком, ВТБ и "Промсвязьбанком": "У нас есть одобренные кредитные линии, но пока мы их не выбираем, хватает собственных средств". По его словам, на следующий год компания закладывает такие же объемы строительства, как и в 2018-м.

Банковский сектор тоже пока проявляет осторожность. В нескольких кредитных организациях нам заявили: да, банк аккредитован для работы по эскроу-счетам, но до завершения анализа рынка кредиты застройщикам пока выдавать там не готовы. В то же время игроки рынка отмечают, что конкуренция за клиента в этом сегменте достаточно велика. "У банков не так велик выбор заемщиков среди бизнеса, поэтому они готовы идти навстречу", - сказал Владимир Кошелев.

В Самарском отделении ВТБ подтвердили, что банк готов рассматривать заявки на финансирование проектов возведения жилья и работать с ведущими игроками строительного рынка: запросы поступают как от крупных, так и от небольших компаний.

"Средства на эскроу-счетах служат основным источником последующего погашения кредита, но не являются его обеспечением, - сообщили в ВТБ. - При финансировании проектов банки уделяют большое внимание оценке рисков, финансируются проекты, обеспечивающие возвратность заемных средств, в любых регионах РФ. Условия одобрения заявки и кредитования индивидуальны. Они зависят от финансового состояния застройщика, его кредитной истории, опыта работы компании на рынке, самого проекта, размера собственного участия компании в финансировании строительства, дополнительного обеспечения".

По мнению Искандера Юсупова, введение эскроу-счетов и ужесточение требований для строителей наложили отпечаток на работу отрасли уже сейчас: "С рынка постепенно уходят мелкие, ненадежные компании, которые не обладают достаточным кредитом доверия банков и клиентов. Думаю, цены на недвижимость в 2019 году будут расти. Также на ситуацию влияют ипотечные ставки. Сейчас они составляют 9,4-9,6%, но мы видим тенденцию к их повышению. Естественно, это стимулирует спрос, и люди стараются успеть приобрести жилье на наиболее выгодных условиях".