— Эдуард Игоревич, расскажите, с какими основными итогами "Трансгруз" завершает 2019 год?

— За последние три года мы построили свыше 300 тысяч квадратных метров жилья, в том числе больше 90 тысяч — в этом году. Если говорить о 2019-м, то мы на три месяца раньше ввели в эксплуатацию вторую очередь жилой застройки в районе Центрального автовокзала, наш ЖК "Центральный". Он представляет собой два пяти- и трехсекционных 24-этажных дома с подземным паркингом. Общая площадь квартир с учетом балконов и лоджий — больше 75 тысяч квадратных метров. Новым владельцам в общей сложности мы отдали 1241 ключ, сейчас они оформляют квартиры в собственность. Там же строится третья очередь жилого комплекса — 29-этажный дом с двухуровневым подземным паркингом. Его мы планируем сдать досрочно в 2020 году, как и вторую очередь ЖК "120 квартал" на улице Ленинской. Этот жилой комплекс представляет собой пять жилых секций и два уровня паркинга. В общей сложности в следующем году "Трансгрузом" запланирована сдача 86 тысяч кв. м жилья. За 23 года работы мы ни разу не срывали сроки, часто строили с опережением графика.

— Это отличная практика. Но ведь не у всех строительных компаний так идут дела. Или уже можно сказать, что строительная отрасль преодолела кризис?

— Кризиса сегодня нет. Он был в 2008-м, когда за три месяца не было ни одной продажи. Сегодня идет сокращение рынка. Это несколько другие процессы. Сокращаются объемы строительства, уменьшается спрос. Причина этих явлений связана со снижением покупательской способности населения. Если говорить о категориях жилья, которое строит "Трансгруз", то самым покупаемым является жилье среднего, комфорт-класса. Оно было популярно всегда, во все годы нашей работы. А сегодня главное — соизмерить свои силы с возможностями и потребностями рынка. Строить можно много, но есть большой риск после остаться с этим нереализованным жильем. Раньше все наши объекты распродавались за год до сдачи. Спрос был высокий. Сегодня в готовых домах остается по 10-15 квартир. Они, конечно, рано или поздно находят своего покупателя, но этот факт как нельзя лучше отражает текущее состояние рынка.

В последние годы, как я заметил, люди с удовольствием берут квартиры меньшей площади. Если раньше в числе основных требований были просторные квадратные комнаты и кухня, большой санузел, то теперь люди активнее покупают квартиры площадью 38 квадратных метров. Это, конечно, связано с финансовыми возможностями. Такое жилье чаще всего выбирают молодые семьи, которые только начинают жить, а ставки по ипотеке не позволяют безболезненно купить квартиру что называется на вырост — с отдельными комнатами для детей. Доля ипотечных квартир в наших домах серьезно увеличилась, если раньше их было примерно 20%, то сегодня это уже больше половины. Если ставки снизятся, то процесс реализации жилья пойдет еще быстрее, а значит, увеличатся и темпы строительства.

— Вы сказали, что самое популярное жилье в домах, построенных "Трансгрузом", это жилье среднего класса. Как его можно охарактеризовать?

— Это дома ближе к центру города. Не только Ленинский район, но и Октябрьский, часть Железнодорожного и Кировского районов. На первых этажах таких домов должна располагаться некоторая инфраструктура: салоны красоты, частные детские сады, магазины и так далее. Это хорошие планировки, сразу застекленные лоджии. Количество комнат зависит от состава семьи. Мы однажды проэкспериментировали и в одном доме построили стояк четырехкомнатных квартир. Так их раскупили быстрее, чем однокомнатные, потому что на рынке Самары они представлены недостаточно.

— Летом этого года в строительной сфере произошли серьезные изменения. Теперь застройщики будут работать по эскроу-счетам. Ваша компания уже ощутила на себе влияние нововведений? Как это в целом скажется на работе строительных компаний?

— Мы пока не работаем по новой схеме. Это связано с тем, что все наши объекты подходили под предыдущий формат, разрешения были получены до того, как ввели обязательство использовать эскроу-счета. Но мы работаем по проектному финансированию, это почти одно и то же. Следующие объекты, конечно, будут строиться с учетом новых требований. Из плюсов могу назвать гарантированное финансирование и для застройщика, и для подрядных организаций, поставщиков. Есть ясность по времени, объемам поступления денег. Из минусов я вижу только то, что у подрядчиков становится меньше возможностей для маневров. Еще один недостаток — это торможение разработки новых объектов, ведь пока застройщик не сдаст объект, не вернет свои деньги, он не сможет начать работу по новому проекту. В это же время растут проценты по кредитам. И далеко не во всех банках есть специализированные отделы по работе с застройщиками — финансистов можно понять — нюансов в этой сфере предостаточно. Поэтому не все банки будут кредитовать строительные компании, а значит, есть риск уменьшения числа застройщиков на рынке региона.

— Какие болезненные вопросы для строительных компаний еще остаются нерешенными? Что лично вам хотелось бы изменить в отрасли и в цепочке строительства, начиная от разного рода согласований до вручения ключей от готовых квартир?

— Прохождение пакета документов на получение разрешения сейчас более-менее регламентировано, и в этой части особых вопросов нет, да и надзорные органы контролируют эту работу. Но все равно, конечно, есть моменты, которые давно требуют внесения изменений. Например, коэффициент машино-мест. У нас огромное количество непроданных подземных паркингов. Сегодня все больше молодых людей отказываются от машин, потому что есть такси по доступным ценам, развиваются сервисы аренды машин.

На мой взгляд, пора пересматривать показатели по плотности застройки. Кроме того, до конца года старая часть Самары должна получить статус исторического поселения. И для строительства в этих границах будут сформулированы четкие нормативы, в том числе этажности. К сложностям работы в старом центре также можно отнести дорогое расселение людей и отсутствие инженерных сетей. Конечно, строителям интересен центр города, но желающих начинать там квартальную застройку найдется немного.

К сожалению, все застройщики являются заложниками повышения цен на строительные материалы: арматуру, песок. Все это сказывается на стоимости строительства и конечной цене жилья. Во время переезда из старого офиса в новый я нашел старые документы по застройке большого многоквартирного дома на Лукачева, 4. Тогда цена за квадратный метр жилой площади была на уровне 62 тысяч рублей, а арматура стоила 11 тысяч рублей за тонну. Сегодня метр жилья стоит 52 тысячи, при этом цена тонны арматуры возросла до 40 тысяч.

— Недавно все СМИ активно обсуждали возможное строительство в Самаре 45-этажного дома. Как вы считаете, Самаре нужны небоскребы?

— А почему бы и нет? Люди за два года записывались на квартиры самых высотных этажей. Это должен был быть дом с совсем другой "начинкой", в интересной форме трехлистника. Для отделки фасада планировалось использовать сочетание матового и полированного керамогранита. Но наша идея уперлась в иные взгляды, и проект не одобрили на административном уровне. Кто-то склонен к многоэтажной застройке Самары, кто-то, наоборот, к застройке малой этажности. Хотя юридически этот дом имел право на существование.

— Объекты "Трасгруза" имеют узнаваемый архитектурный почерк. Как выбирался этот общий стиль?

— У нас в компании существует свое архитектурное бюро, но, конечно, оно не решает вопросы по внешнему облику зданий самостоятельно. Каждый фасад утверждается на совете директоров. Мы придерживаемся в этом вопросе взвешенных не раздражающих цветов. У каждой компании есть свой стиль, которому она следует. Важно, чтобы этот стиль вписывался в городскую среду. Например, ЖК "Ботанический", на мой взгляд, смотрится достаточно гармонично в общей застройке улицы Ново-Садовой.

— А какой объект за всю многолетнюю работу на строительном поприще запомнился вам больше всего, дорог больше остальных?

— Пожалуй, это первый наш объект, офисный центр "Глобус", расположенный на пересечении улиц Водников и Пионерской. Помимо того, что это дебют в строительстве, он еще отличается от остальных необычной архитектурой.

— Расскажите о планах компании на 2020 год. Какие новые проекты будут запущены в работу?

— В следующем году мы приступаем к строительству жилого комплекса, расположенного на углу улицы Советской Армии и проспекта Карла Маркса. Это будет пятисекционная застройка высотой в 21 этаж. Сейчас объект находится на стадии проектирования, готовим пакет документов для прохождения экспертизы. Приступим к разработке участка, как только получим разрешение на строительство. Сдачу объекта планируем примерно через два с половиной года.

— Что вы чувствуете, когда проезжаете мимо домов, построенных вашей компанией, в окнах которых горит свет? Сейчас там живут люди, создают уют и строят планы на будущее…

— Безусловно, очень приятно осознавать, что люди живут в тепле и уюте, и ты имеешь к этому отношение. Сейчас мы специально делаем так, чтобы лифт заходил в паркинг, чтобы человек, не выходя на улицу, садился в теплую не заснеженную машину. В том же "Ботаническом" мы сделали значительно больше, чем было предусмотрено городским департаментом благоустройства. Вместе с архитектором, который проектировал набережную Самары, мы подарили жильцам аллею, где, уверен, им теперь приятно гулять и проводить свободное время. Строители не просто возводят коробки с коммуникациями. Мы стремимся создать условия, в которых людям захочется строить свою жизнь дальше. Профессия у нас такая…­