Новые вызовы - новые решения

- 2018-й стал годом серьезных изменений в строительном законодательстве. В первую очередь это касается "долевок". Как проходил переход на новые рельсы, с какими трудностями столкнулись?

- Действительно, год можно назвать достаточно непростым. Сильно ужесточились регламенты как в строительстве, так и в процедуре сдачи жилья в эксплуатацию. По счетам эскроу мы пока не работаем, но с лета перешли на новую схему финансирования с использованием спецсчетов под каждый из строящихся объектов. И сразу столкнулись с рядом сложностей: теперь застройщик, который возводит одновременно несколько объектов, не может перераспределять средства между ним в зависимости от потребностей проводимых в данный момент работ. Более того, невозможно делать займы между предприятиями одного холдинга. Поэтому если на одном объекте у меня сейчас есть средства, а финансово затратные работы не ведутся, а на другом ситуация обратная, деньги нужны прямо сейчас, а продажи недостаточны, то выровнять ситуацию, к сожалению, не получится. По этой причине мы были вынуждены перенести сроки сдачи по нашему объекту на ул. Лейтенанта Шмидта. Вопрос с финансированием затянулся всего на месяц, но в результате не успели до зимы завершить работы по фасаду и благоустройству, будем доделывать их весной.

Ряд сложностей возник в связи с переходом на новые правила сдачи дома в эксплуатацию. Если раньше при строительстве ЖК из нескольких секций достаточно было прохождения одной экспертизы на весь жилой комплекс, то с этого года ГИСН при сдаче дома требует такое заключение по каждой из секций. Причем такое требование предъявляется даже к объектам, которые получили разрешение на строительство до ввода соответствующих нормативов. Из-за этого мы с лета не можем сдать полностью готовую секцию ЖК "Квартал Новый". И с аналогичной ситуацией сейчас столкнулись застройщики по всей стране. Понятно, что все стабилизируется, но для этого требуется время.

- Как в целом оцениваете результаты работы в 2018-м?

- Год был непростой, но работа продолжалась, мы вели строительство имеющихся объектов, закладывали новые. Начались работы по возведению ЖК "Волна" на ул. Максима Горького, двух новых секций ЖК "Радуга" на пр. Карла Маркса, заложен фундамент второй очереди ЖК "Акварель" на 5-й просеке, начата новая секция ЖК "Квартал Новый" на 18-м км Московского шоссе. У компании неплохой задел, в следующем году планируем сдать достаточно много жилья.

Дефицита площадок нет

- Как, по-вашему, законодательные новации отразятся на рынке строительных компаний? Ряд экспертов говорит о том, что выжить в таких условиях смогут только крупные компании, а мелкие и средние вынуждены будут уйти с рынка. Не получится ли так, что через несколько лет в Самаре останется только два-три крупных застройщика?

- Это очень спорное утверждение, и величина компании-застройщика напрямую не гарантирует ее финансовой устойчивости. Здесь много параметров, которые могут повлиять на ситуацию. Достаточно вспомнить недавний крах крупного московского девелопера, с миллионами долларов в обороте. Сегодня компаниям, которые строят один дом "с нуля" с точки зрения законодательства работать даже проще, чем крупным компаниям, которые имеют десятки обязательств. Но, с другой стороны, у крупного застройщика и запас прочности объективно выше.

Не думаю, что в Самаре может остаться только два-три крупных застройщика, предпосылок к тому нет. Однако, безусловно, можно ожидать сокращения числа игроков в связи с ужесточением строительного законодательства, нормативов и снижением рентабельности отрасли в целом. Если раньше собственники земельных участков нередко пускались в самостоятельное плавание и начинали строительство собственными силами, то теперь, думаю, все чаще они это будут доверять специализированным строительным организациям. Что касается крупных компаний, то практически у каждого застройщика (в том числе в СК "Град") есть перспективные планы работы, мы понимаем, что и как будем строить в ближайшие пять лет.

- Как оцениваете ситуацию на рынке строительных площадок в Самаре? Не ощущаете дефицит?

- Площадки в городе есть, постоянно идет перевод участков из земель промышленного назначения в зону жилой застройки. Другое дело, что далеко не все эти участки должным образом оформлены и поставлены на кадастровый учет, не везде возможно провести аукцион. Но эта работа планомерно ведется. Поэтому о дефиците говорить преждевременно.

- Интересны ли компании "Град" площадки за пределами Самары?

- Одно время мы действительно строили жилье в области, в том числе в рамках областных и муниципальных контрактов по расселению из аварийного жилья и квартир для детей-сирот. Сегодня строительство жилья в большинстве муниципалитетов региона привлекательно только в рамках госконтрактов, они позволяют получить пусть невысокую, но все же рентабельность. Что касается коммерческого строительства, то сегодня какой-то интерес в этом отношении могут представлять лишь Тольятти, Кинель и, возможно, Сызрань. В большинстве остальных муниципалитетов себестоимость строительства будет выше, чем цена, которую рынок готов за это жилье предложить. Районы могут развиваться только за счет областных программ комплексного развития, сегодня такие программы есть и успешно реализуются.

Клиенты возвращаются в "Град"

- Многие эксперты предупреждают, что стоимость жилья может вырасти. Как вы оцениваете такие перспективы?

- Рынок жилья, безусловно, будет расти в цене. Если компания будет финансировать проект за счет заемных банковских средств, то она вынуждена будет заложить платежи по кредитам в стоимость новостройки. Кроме того, сейчас обсуждается возможный рост величины обязательных страховых взносов застройщиков с 1,2% до 6%, не говоря уж о росте стоимости энергоресурсов, строительных материалов и их доставки. Учитывая, что рентабельность строительной отрасли, особенно при возведении жилья эконом-класса, достаточно невелика и не превышает 10%, застройщик будет вынужден компенсировать эти потери за счет повышения цен.

- Риэлторы говорят, что рынок жилья эконом-класса в Самаре перенасыщен, а квартир более высокого класса, напротив, не хватает. Какое жилье планирует строить СК "Град" в ближайшей перспективе?

- Действительно, доля престижного жилья среди новостроек Самары не превышает 10%. Спрос на него стабилен. Ведь человек, который меняет квартиру, как правило, хочет улучшить качество жизни, а не просто увеличить квадратные метры.

Очень немногие застройщики Самары четко определили свою нишу и работают строго в ее рамках. В основном строим там, где удается получить площадку. А характеристики площадки чаще всего и становятся определяющими в выборе, какого формата жилье возводить.

- "Град" - одна из старейших строительных компаний Самары, в следующем году ей исполняется 30 лет. Долгое время ваш лозунг звучал так: "Сегодня дети наших первых клиентов покупают квартиры у нас". Эта тенденция сохраняется?

- Да, это так, многие клиенты возвращаются в "Град" не единожды, улучшают жилищные условия, покупают квартиры детям и даже внукам. Мы дорожим доверием клиентов и делаем все для того, чтобы его оправдать. Несмотря на все трудности работы, компания всегда выполняет свои обязательства. В истории СК "Град" нет ни одного обманутого дольщика, и мы сделаем все, чтобы так было и впредь.