25 июля Банк России установил ключевую ставку на уровне 18%. Хотя аналогичное значение фиксировалось и год назад, рыночные условия сегодня значительно отличаются. В 2024 году такой уровень ставки был достигнут в результате серии повышений, что совпало с завершением массовой льготной ипотеки и привело к снижению числа сделок. Тогда основная часть покупателей постаралась выйти на сделку в последний месяц действия льготной программы — в июне 2024 года. Сейчас ситуация обратная: корректировка денежно-кредитной политики воспринимается участниками рынка как положительный сигнал и может стимулировать оживление спроса.

Ставка начинает действовать с 28 июля, и некоторые банки уже начали анонсировать обновление условий по рыночным ипотечным программам. Известно о планах некоторых кредиторов снизить ставки по рыночной ипотеке на 2 п. п., в отдельных случаях — до уровня ниже 20% при первоначальном взносе более 50%. Ожидается, что в течение двух недель большинство банков представят свои предложения.

Активность покупателей уже начала восстанавливаться — за последние три месяца средняя ставка по рыночной ипотеке сократилась с 29% до 21%. В ближайшую неделю возможно снижение еще на 1,5–2,5 п. п., что может вернуть на рынок часть клиентов, которые ранее взяли паузу в ожидании более доступных условий финансирования.

Корректировка ключевой ставки также может повлиять на реализацию программ с господдержкой. С 7 августа сократятся бюджетные расходы на компенсации банкам по льготной ипотеке — в среднем на 1–1,5%. Что касается застройщиков, мы ожидаем, что на фоне снижения ключевой ставки они начнут предлагать новые ипотечные программы — либо через уменьшение компенсации банкам, либо за счет более привлекательных условий для покупателей. Особенно это может стимулировать сегмент клиентов, которые не попадают под действующие льготные условия, но готовы купить жилье при сниженном размере ежемесячного платежа.

Вероятно, на первичном рынке может произойти рост активности покупателей в рамках уже выведенных в продажу проектов. Существенных ценовых изменений в ближайшей перспективе не прогнозируется. Однако при дальнейшем снижении стоимости заемных средств и активизации программ субсидирования возможен рост спроса, который со временем может начать оказывать влияние и на ценовую динамику.

В целом, текущее решение ЦБ РФ открывает окно возможностей как для девелоперов, так и для покупателей. Оно формирует благоприятный фон для положительной динамики по количеству сделок и может поддержать рынок в период традиционно сдержанной активности в летний период. Дальнейшая ситуация будет зависеть от монетарной политики, в том числе от заседания ЦБ в сентябре, гибкости банковских предложений и активности участников рынка в части развития рыночных и льготных ипотечных решений.