"Мы отстроились от неорганизованных участников рынка"

— Вы возглавили Поволжскую Гильдию Риэлторов (ПГР) в год 30-летия работы этого объединения в Самарской области. С каким багажом гильдия подошла к юбилейной дате?

— За 30 лет мы накопили богатейший опыт: организации просветительских мероприятий, взаимодействия с органами власти, с Российской Гильдией Риэлторов (РГР). За последние 5 лет численность членов гильдии увеличилась на 60%. В начале 2019 года в составе ПГР было 32 компании, сейчас — 52.

В состав гильдии вошли как небольшие, но амбициозные, активные игроки рынка недвижимости, так и крупные компании. Такие, например, как ГК "Визит", агентство недвижимости "Новая жизнь". Наши ряды пополнили страховые компании: "Росгосстрах", "Югория", "Энерго Гарант", "Астро-Волга"; оценочные компании: "Мир оценки", "Территориальное агентство оценки", "Первая оценочная компания", центр оценки и права "Визит".

За годы работы мы заключили более 26 партнерских соглашений и договоров с банками, с ведущими застройщиками города, со страховыми компаниями, с небольшими строительными компаниями, которые активно выходят на рынок индивидуального жилищного строительства. Работу в этом направлении мы обязательно будем продолжать.

— Какие преимущества предоставляет членство в гильдии?

— Звание члена Поволжской Гильдии Риэлторов — своего рода знак качества на рынке недвижимости. Мы  приветствуем, когда члены гильдии проходят добровольную сертификацию своей деятельности. Это помогает подтвердить качество работы.

Также члены ПГР пользуются преференциями банков, страховых и оценочных компаний, застройщиков, с которыми у нас заключен договор о сотрудничестве.

Ну и, конечно, среда, которая сформирована в гильдии, помогает развивать профессиональные компетенции. Мы регулярно организуем круглые столы для собственников бизнеса, руководителей агентств недвижимости, агентов. Для рядовых членов гильдии ежемесячно проводим обучающие мероприятия. Это все помогает нам отстроиться от других  участников рынка и оказывать услуги более профессионально и качественно.

"Льготная ипотека увеличивала и спрос, и цены"

— Как сегодня чувствует себя ипотека: насколько активно самарцы пользуются этим вариантом приобретения жилья? Каковы сегодня в среднем ставки по ипотеке?

— Ставки по рыночной ипотеке выросли. Это привело к тому, что в августе 2024 года выдача ипотеки на первичном рынке уменьшилась на 71%, на вторичном рынке — на  33%, это общероссийская статистика.

По данным портала ДОМ.РФ, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на новостройки составляет 21,28%, на вторичное жилье — 21,3%. Ставки по семейной и it-ипотеке — 6%, однако, уже действует ряд ограничений по этим программам. Следует учитывать, что льготные программы ипотечного кредитования действуют на определенном временном отрезке.

— Каковы дальнейшие перспективы развития ипотеки?

— Активно будут набирать обороты ипотечные вариации. Это субсидированная ипотека: на льготный период дается ставка в 1%, после завершения льготного периода ставка повышается до рыночного уровня. Комбоипотека: когда несколько ипотечных программ соединяются в одну, рождается средневзвешенная процентная ставка. Либо траншевая ипотека: когда выдача кредита и оплата происходит по частям.

Активным инструментом, и я думаю, за этим инструментом будущее нашего рынка, в том числе станет рассрочка. Для застройщика это альтернатива льготной ипотеке, которую он может предложить в существующих реалиях. Я уверена, что именно этот инструмент позволит застройщикам сохранить цены, потому что не все сейчас могут позволить себе под 21% покупать жилье в новостройке. При рассрочке клиент будет иметь возможность частями вносить деньги на эскроу-счет.

— Каков типичный портрет ипотечного заемщика в Самарской области?

— На мой взгляд, можно говорить о двух типах заемщиков на сегодняшний день. Первый — когда люди решают жилищный вопрос в моменте. Они продают какой-либо объект, берут условно "маленькую" ипотеку на разницу, но на максимальный срок. Чтобы снизить платежи, используют средства материнского капитала для погашения ипотеки, либо в качестве первоначального взноса.

Вторая категория — это клиенты с высоким уровнем дохода, которые берут крупные кредиты. Это в том числе и те, кто берет  it-ипотеку.

— Какой вид жилья сегодня у самарцев наиболее популярен: новостройка, вторичка, частное домовладение?

 — Чтобы ответить на этот вопрос, специалист, как правило, отталкивается от того, какая задача стоит перед  клиентами. Если есть задача входа в инвестиционные проекты, то это, очевидно, новостройки. Вместе с тем мы отмечаем, что покупателей, которые хотят на первоначальном этапе войти в проект, чтобы затем реализовать его с определенной маржой, стало меньше. 

Если клиенты — это молодая семья с материнским капиталом, которая живет у родителей, то они тоже будут рассматривать новое жилье. Это менталитет нашей молодежи. Они не хотят жить в старых панельных домах или в домах хрущевской планировки. Да, они готовы выбирать не столь привлекательную локацию, главное, чтобы были доступны квадратные метры в новом доме. 

Есть категории людей, которые не готовы ждать. Им нужно сейчас решить свой жилищный вопрос. Они смотрят в сторону вторичного жилья.

На протяжении последних нескольких лет нас очень радовал хороший тренд популярности индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Было много обращений клиентов, готовых приобрести земельный участок, построиться на нем, либо купить готовый коттедж, домовладение.

Сейчас в этом сегменте происходят изменения, связанные с обязательным использованием эскроу-счетов при ИЖС: новый закон начал действовать 1 июля 2024 года. Мы прогнозируем, что это приведет к удорожанию таких проектов. Упадет или нет спрос на частные дома, покажет время. Пока еще есть такой финансовый инструмент, как сельская ипотека, который поддерживает индивидуальное жилищное строительство и спрос клиентов на собственные дома.

— А какова сегодня рыночная стоимость квадратного метра жилья в новостройках и во вторичном фонде Самары?

— По данным центра оценки и права "Визит", в первом полугодии 2024 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости составила 129 335 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 22,2% выше, чем в первом полугодии прошлого года. 

Наименьшая средняя стоимость предложений на первичном рынке отмечена в Кировском районе. Это 83 тысячи рублей. А наибольшая — в Октябрьском: 170 тысяч 811 рублей. Средняя стоимость предложения квадратного метра по итогам второго квартала на вторичном рынке Самары равнялась 115 тысяч 407 рублей. Это тоже почти на 1% выше первого квартала 2024 года, а по отношению ко второму кварталу прошлого года рост цен на вторичном рынке составил 17,49%.

По вторичному рынку наиболее высокое значение средней стоимости квадратного метра зафиксировано в Ленинском районе — почти 158 тысяч рублей за квадратный метр, а самые низкие цены на квадратный метр — в окраинных районах: Красноглинском и Куйбышевском.

— Судя по тому, что стоимость квадратного метра продолжает расти, можно ли сделать вывод о том, что в Самаре по-прежнему строят мало жилья, а спрос превышает предложение? И какое жилье в массе своей сегодня строят самарские застройщики?

— Откровенно говоря, я не вижу связи между ростом стоимости квадратного метра и объемами строительства. Цена квадратного метра растет, потому что у нас была льготная ипотека с 2020 года. И это, безусловно, сказалось на формировании цен на квадратный метр первичного рынка недвижимости. Более того, каждое анонсированное изменение условий льготной программы, а на протяжении четырех лет это происходило несколько раз, приводило к росту спроса и, соответственно, к росту цен.

Сейчас мы отмечаем низкую покупательскую способность, также снизилась инвестиционная привлекательность объектов. Поэтому не могу сказать, что цены растут, потому что строят мало. Строят на самом деле много. Другое дело, что строится и в каком сегменте. В массе своей строят эконом и стандарт.  Но есть несколько проектов в центральных районах города, которые застройщики позиционируют как комфорт и комфорт плюс.

"На вторичном рынке ожидаем корректировку цен"

— На данный момент строители по-прежнему практикуют точечную застройку Самары жилыми домами?

—  К сожалению, да, точечная застройка в Самаре еще присутствует, примеров много. Комплексная застройка предполагает определенную инфраструктуру в структуре жилого комплекса. У нас же застройщик проектирует и возводит один жилой дом, но называет его почему-то жилым комплексом. Хотя это не совсем верно даже с точки зрения терминологии. Причина точечной застройки  не изменилась с годами: это отсутствие доступной земли. Очень радует, что у нас все-таки есть и проекты комплексной застройки, которые реализуют ГК "Древо", СК "Владимир", ГК "Новый Дон".

— Как вы оцениваете проекты застройки бывших заводов Масленникова и 4 ГПЗ?

— Это хорошие амбициозные проекты, они важны и ожидаемы. В истории Самары такого еще не было. Мне нравится концепции, которые предлагают застройщики. 

Проекты интересны с точки зрения локаций, поэтому покупать их будут, безусловно. Думаю, что средний ценник на эти объекты будет расти.

— Ожидаете ли вы оживления на рынке недвижимости с началом осени и с какими событиями, тенденциями это будет связано?

— Осенью  не стоит ждать снижения цен на новостройки. Увеличится доля сделок за собственные средства. По вторичному рынку, безусловно, такой активности, как в прежние годы, не будет. В связи с этим мы ожидаем корректировку цены. Конечно, цены не упадут, как многие говорят, на 25-30%. Но определенная корректировка должна быть.