Круглый стол по ипотечному кредитованию, который прошел в банке "Российский капитал", привлек внимание читателей Волга Ньюс, которые задали свои вопросы. Мы попросили ответить на них начальника отдела продаж ипотечных продуктов филиала "Самарский" банка "Российский капитал" Евгению Харькову.
- Правда ли, что квартира, приобретаемая в ипотеку, идет в собственность банку, а не заемщикам?
- Это совершенно не так. При заключении сделки купли-продажи недвижимости с привлечением ипотечного кредита собственник недвижимости определяется юридически: это заемщик (либо созаемщик). Собственником квартиры заемщик становится с момента регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя. При этом Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости в пользу банка: возникает обременение, частично ограничивающее права собственности. Например, если заемщик захочет прописать родственников в квартире, ему потребуется разрешение банка.
- Как рефинансировать ипотечный кредит? Можно ли рефинансировать ипотечный кредит одного банка в другом банке?
- По сути, рефинансирование - это получение нового кредита с целью досрочно погасить старый. Рефинансировать ипотечные кредиты целесообразно по нескольким причинам. Во-первых, из-за выгоды в переплате за счет снижения процентной ставки. Конечно, появятся некоторые затраты на подготовку к сделке (например, в виде оценки квартиры), но в долгосрочной перспективе вы однозначно выигрываете. Это особенно ощутимо, когда разница между старой и новой ставками составляет от 2%.
Во-вторых, возможно снизить размер ежемесячного платежа за счет изменения срока кредитования. Если уменьшить срок наполовину (например, с 20 лет до 10), то переплата по процентам сократится как минимум вдвое. Также стоит обратить внимание, что чем меньше времени прошло с оформления первой ипотеки, тем больше будет экономия от рефинансирования.
В-третьих, сегодня есть возможность объединить ипотечный кредит с несколькими действующими кредитами в разных банках в один, что существенно сэкономит ваше время и упростит оплату ежемесячного платежа.
Сегодня предложения на рынке рефинансирования начинаются со ставки от 7,75% годовых.
- Если у банка, в котором была ипотека, отозвали лицензию, что делать?
- Если вы получили информацию о том, что у банка, в котором у вас оформлена ипотека, отозвана лицензия, в первую очередь нужно озаботиться тем, чтобы не допустить просрочки по кредиту. Ведь с отзывом лицензии ваши обязательства по выплате ипотеки не прекратились. Как указано на сайте ЦБ РФ: "Отзыв лицензии не означает освобождение заемщиков банков от обязанности исполнять своевременно и в полном объеме, в соответствии с условиями ранее заключенных договоров, свои обязательства перед кредитной организацией".
Соответственно, при отзыве лицензии у кредитной организации нужно обращаться во временную администрацию банка, а с даты назначения арбитражным судом конкурсного управляющего (ликвидатора) - к конкурсному управляющему (ликвидатору) либо в банк, которому передан кредит. Информация об отзыве лицензии и о назначении временной администрации публикуется на сайте Банка России.
При этом вносить платежи по ипотеке в период деятельности временной администрации, назначенной после отзыва у кредитной организации лицензии, можно как в наличной форме в кассы подразделений банка, расположенные по адресам, указанным временной администрацией на официальном сайте кредитной организации в сети Интернет, так и в безналичной форме - путем перечисления денежных средств по банковским реквизитам, размещенным на том же сайте. Кроме того, порядок погашения задолженности можно уточнить у представителей временной администрации банка. При этом лучше сохранять все платежные и другие сопутствующие документы.
- Какие страховки при ипотечном кредитовании необходимы и почему?
- Решаясь на такой ответственный шаг, как покупка квартиры в ипотеку, нужно предусмотреть различные ситуации в будущем. При их наступлении решением как раз и может стать ипотечное страхование.
Страхование гарантирует выплаты при наступлении страхового случая, оговоренного в страховом полисе. Средний срок, на который берется ипотечный кредит, - 15 лет. Это достаточно длинный срок, и никто не может гарантировать, что за это время ничего не случится. Страхование жизни при ипотеке, например, обеспечивает погашение задолженности заемщика в случае его смерти или полной потери трудоспособности (инвалидности 1-й или 2-й группы) перед банком и полное сохранение прав на имущество за заемщиком или его родственниками. При этом ипотека погашается, а право владения имуществом, приобретенным по ипотеке, передается. Таким образом, страхование жизни при ипотеке необходимо, прежде всего, для обеспечения компенсации ипотечных сумм при наступлении страхового случая.
Для вторичного рынка, помимо страхования жизни, необходимым является страхование имущества и титульное страхование. Обязательное страхование объекта залога выступает гарантией того, что в случае непредвиденных обстоятельств, таких как порча или уничтожение недвижимого имущества, ипотека будет погашена за счет выплаты от страховщика. Титульное страхование защищает от потери права собственности или осложнений, возникающих при выполнении условий сделки. Например, в случае, если на недвижимость заявят права другие собственники.
- Будут ли ипотечные ставки еще снижаться?
- Мы предполагаем, что ипотечные ставки на среднесрочном отрезке времени продолжат снижение. В настоящий момент ситуация с ликвидностью в банковском секторе заметно улучшилась, стоимость фондирования снизилась и, по прогнозам, будет снижаться еще, в то же время банки жестко конкурируют между собой, в частности, на рынке ипотечных кредитов. При наблюдаемых темпах снижения ставок и при условии отсутствия внешних шоков можно ожидать, что средняя ставка по ипотеке к концу 2017 года может быть снижена до 10,3%.
