Массовый процесс переоценки кадастровой стоимости земель в Самарской области начался в 2013 году. Тогда нижегородское ООО "Группа комплексных решений" по заказу регионального правительства выступило исполнителем оценочных работ. Полученные результаты вызвали недовольство землевладельцев. Поводами к разбирательствам служило завышение кадастровой оценки, повлекшее за собой серьезное увеличение для компании объема налогов. Некоторым предприятиям удалось урегулировать процесс уменьшения кадастровой стоимости с Росреестром во внесудебном порядке, большинству же пришлось делать это уже в суде.

К 2016 г. острота темы кадастровой оценки земли спала. Однако теперь масла в огонь может подлить позиция региональной налоговой службы, которая инициировала процесс пересмотра объема уплаченных земельных налогов. Фискальное ведомство решило самостоятельно начать перерасчет кадастровой стоимости участков в зависимости от вида их использования. Дело в том, что при расчете кадастровой стоимости земли учитывается удельный показатель в зависимости от использования земельного участка. При этом не всегда информация, содержащаяся в официальных документах об использовании данных участков, совпадала с их действительным назначением. Это неудивительно: операторы, создавшие с нуля торговые центры на земле иного назначения или перепрофилировавшие их из промышленных объектов, совершенно не торопились менять документы, используя прежний статус для оптимизации налогообложения.

Первыми под пресс фискалов попали владельцы торговых центров, земля под которыми официально не предназначена для торговых объектов. В настоящее время в самарском арбитраже на рассмотрении находится как минимум пять дел, связанных с инициативой ФНС по самостоятельному перерасчету кадастровой стоимости земель. Речь идет о ТЦ "Караван", "Мега-Самара", "Русь-на-Волге", "Ди Порт" и "Парк Хаус".

Судебные тяжбы в отношении ООО "Караван" тянутся с конца 2015 года. "Караван" принадлежит ряду известных в регионе лиц, в частности Александру Хенкину, Сергею Арсентьеву, Александру Бахмурову, а также членам их семей. Прошлым летом по результатам налоговой проверки ФНС пришла к выводу, что к уплате начислялась не соответствующая действительности сумма налоговых сборов. Причиной послужило то, что земля, определенная под торговый комплекс, некогда принадлежала СПК "Шар". Как прописано в кадастровых документах, на месте нынешних торговых помещений "Каравана" находился производственный цех. Соответственно, ранее земельный налог торговому комплексу начислялся как промышленному предприятию. Фискалы сочли, что налог должен начисляться "Каравану" как объекту торговли.

В результате оценка земли "Каравана" увеличилась с 61,2 млн до 248,5 млн рублей. В связи с этим торговому комплексу было доначислено 2,8 млн руб. налогов за 2014 г., а также пени и штраф в общей сумме 654 тыс. рублей. С данным решением владельцы "Каравана" не согласились, посчитав, что налоговый орган превысил свои полномочия и нарушил требования действующего законодательства.

Как пояснила начальник юридического отдела ООО "Караван" Елена Палюкина, в этой ситуации ФНС неправомерно пытается предоставить себе право самостоятельно определять кадастровую стоимость земельного участка для исчисления земельного налога, тем самым стремясь необоснованно получить больше доходов в бюджет. При этом результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего обществу на праве собственности, никем не оспорены; об ее изменении уполномоченным органом не принято каких-либо актов; каких-либо изменений в государственный кадастр недвижимости в части установления иного размера кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка не внесено. В настоящее время заседание в Арбитражном суде Самарской области отложено.

Аналогичным образом пытается отстоять свои права в суде ООО "Волга", владельцами которого выступают Иван Дудин и Галина Кочетова. Компании принадлежит ТЦ "Русь-на-Волге". Осенью 2015 г. "Волга" обратилась в самарский арбитраж с заявлением о признании недействительным решения ИФНС России по Октябрьскому району, а также требования об уплате налога, сбора пеней, штрафа и процентов. Согласно данным публичной кадастровой карты, участок под торговым центром имеет назначение земель поселений и входит в категорию "для размещения объектов, характерных для населенных пунктов". Его кадастровая стоимость оценена в 86,2 млн рублей. Сейчас судебное заседание по делу отложено в связи с привлечением департамента управления имуществом и администрации Самары в качестве третьих лиц.

Похожее разбирательство инициировало ООО "Резерв", выступающее оператором торгового центра "Ди Порт". В иске, поданном в конце минувшего года, компания также оспаривала доначисления по земельному налогу за 2014 год. По данному иску решение пока не вынесено. Как пояснили в РR-отделе "Резерва", проблемы с ФНС ввиду доначисления земельного налога действительно возникали. Однако, по словам генерального директора компании Олега Долгова, недоразумения возникли исключительно в связи с ошибками, допущенными в свидетельстве о собственности на землю. "На сегодняшний день спорный вопрос практически удалось отрегулировать", - резюмировал Долгов. Каким образом выглядит это урегулирование, он не пояснил.

В ряде случаев судебные процессы, связанные с изменением вида разрешенного использования земельных участков, инициирует городская администрация, привлекая налоговиков в качестве третьего лица.

Так, в январе 2016 г. администрация Самары потребовала от владельцев ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость) " обратиться в уполномоченный орган для осуществления кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельных участков общей площадью порядка 345,8 кв. м в соответствии с их фактическим использованием. По данным публичной кадастровой карты, вид разрешенного использования земель под торговым центром - "под будущее городское строительство". В настоящее время судебное разбирательство отложено - также в связи с привлечением к участию третьих лиц.

Схожее дело рассматривается в арбитражном суде по иску к ООО "Арес Недвижимость", владеющему ТЦ "Парк Хаус". Земельный участок под торговым центром предназначен, согласно данным публичной кадастровой карты, под размещение спортивных сооружений и имеет кадастровую стоимость 211,13 млн рублей. Подробности в материалах данных процессов пока не раскрываются, и решений по ним еще не вынесено.

Столкнулись ли с аналогичными проблемами другие региональные девелоперы, изданию выяснить не представилось возможным. В базе арбитражного суда выявить аналогичные судебные процессы не удалось, в самих торговых центрах от комментариев категорически отказываются.

По мнению юриста Константина Тилежинского, если подобная практика приживется, то фактически ИФНС станет не просто фискальным органом, собирающим налоги с граждан и организаций, но еще и органом, самостоятельно определяющим налогооблагаемую базу. "В качестве аналогии можно привести пример с автотранспортом - как если бы ИФНС самостоятельно определяла количество лошадиных сил в автомобиле, объясняя это тем, что у нее возникли сомнения на предмет того, что в ПТС правильно указана мощность двигателя. Сотрудник ИФНС, посмотрев под капот, определил бы, сколько их, и на этом основании потребовал с собственника уплаты дополнительных налогов", - комментирует эксперт.

В ИФНС по Самарской области на момент подготовки номера на запрос "СО" не ответили.

Сложившаяся в Самарской области ситуация, когда налоговые службы сами занимаются определением фактического использования земельного участка его собственниками, уникальна. Аналогичных исков в судебной документации арбитражных судов соседних регионов "СО" выявить не удалось.