Давным-давно, пять лет назад
По словам участников рынка недвижимости, лет пять назад цены на жилье в Самаре росли большими темпами, чем в остальных российских городах-миллионниках, и утверждение, что стоимость жилья в Самаре приближается к стоимости недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, действительно, не было лишено оснований. Однако за три года до кризиса цены на недвижимость во многих городах стремительно начали расти, вследствие чего они достаточно быстро догнали и обогнали Самару.

«Докризисные и кризисные тенденции рынка недвижимости во всех крупных городах были примерно одинаковыми, - считает заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. – Разница заключалась лишь во времени. В каких-то регионах цена квадратного метра стала расти раньше, в каких-то – с небольшой задержкой. Например, в Самаре, на протяжении достаточно долгого времени наблюдался огромный дефицит новостроек. И только в 2007-2008 гг. объемы введенного в эксплуатацию жилья стали более-менее соответствовать уровню, приемлемому для Самары. Существующий же до того момента дефицит обуславливал более быстрый рост цен на жилье, чем в других регионах». В этот период Самара вновь заняла ведущие позиции в рейтинге самого дорогого жилья, однако, продержалась в лидерах недолго – очень скоро такая же картина стала наблюдаться в других городах-миллионниках.
Кризис же еще больше сравнял стоимость квадратного метра жилья в регионах. Там, где раньше наблюдался бурный рост, произошло и максимальное падение цен, где рост был более или менее плавным, столь резкого падения не наблюдалось. Относительно Самары эксперты рынка отмечают именно такой фактор – в период экономической нестабильности падение цены в нашем городе оказалось не столь критичным, как в других городах.

По сегментам разделить
Таким образом, сегодня мы наблюдаем несколько иную картину. В настоящий момент уже нельзя сказать, что Самара – самый дорогой город, имея ввиду цены на недвижимость. По средней стоимости квадратного метра (с учетом всех сегментов первичного и вторичного рынка) областную столицу однозначно опережает целый ряд городов – Екатеринбург, Новосибирск, Казань. Примерно такая же стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде.
При этом, по единодушному мнению экспертов, очень многое зависит от методик расчета средней цены. «Рассчитывая стоимость квадратного метра по городу, мы получаем среднюю температуру по больнице, - поясняет Вячеслав Рандаев. – Средняя цена – это всего лишь индикатор, который нельзя сравнивать в абсолютной величине. Большинство компаний рассчитывают его только для того, чтобы отследить динамику во времени, исходя из того, растет эта цена или падает, какими темпами происходит рост или падение и т.д.»
«Говорить о ценах на рынке жилья стоит исключительно с позиции существования разных сегментов», - считает президент НП «Поволжская гильдия риелторов», генеральный директор АН «Новый Дом» Дмитрий Костюничев. Чтобы получить более точные данные относительно стоимости квадратного метра, нужно сравнить конкретные объекты, изучить сегмент новостроек, эконом-класса, премиум-класса и т.д. Проанализировать рынок вторичного жилья, выделив окраинные районы города и исторический центр. Если разбить цены даже на крупные сегменты, мы получим совершенно иную картину.
Так, буквально в прошлом году средняя цена квадратного метра в сегменте новостроек была очень высокой. Сегодня же с появлением таких проектов, как «Крутые ключи» (он же Кошелев-проект) или жилой комплекс в районе Сухой Самарки, планка средней цены на первичном рынке значительно сдвинулась вниз, таким образом, сместив Самару в рейтинге самых дорогих городов на более удаленные позиции.
«На сегодняшний день достаточно большие площади отведены под малоэтажное строительство многоквартирных домов, - комментирует Дмитрий Костюничев. – Строится такое жилье достаточно быстро, поэтому этот сегмент будет в ближайшее время приоритетным вектором направления строительных инвестиций. В этом сегменте цены достаточно приемлемые, более того, они соответствуют средней рыночной стоимости, установленной Министерством регионального развития РФ».

Цена отселения
«Цена на любой товар формируется спросом, - рассказывает директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. – Даже квартиры, находящиеся в одном доме, на одном этаже могут значительно разниться по стоимости, например, по причине менее удобной планировки, неудачного вида из окна и т.д. Поскольку спрос на такие объекты незначительный, разница в цене может быть весьма ощутима, до 6 тыс. руб. за кв.м».
Конечно же, чем крупнее город, тем больше спрос на жилье. «При наличии хорошего спроса и отсутствия достаточного количества предложений стоимость требуемого продукта, в данном случае, квадратного метра, неизбежно будет увеличиваться, - поясняет исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. – Конечно же, при условии наличия платежеспособности населения». 

Самарская область по сравнению с другими регионами всегда была более благополучной в экономическом плане. «Несколько лет назад мы наблюдали настоящий ипотечный бум, когда люди были уверены в завтрашнем дне и не боялись брать кредиты на приобретение жилья, - рассказывает Ирина Рязанова. – Действовали различные социальные программы, в частности, программы поддержки молодой семьи. Все это способствовало повышению спроса, соответственно росли цены на недвижимость. Подчас – неоправданно быстро».

Стремление к центру
Если говорить о ценообразовании внутри региона, то большое влияние на стоимость квадратного метра жилья оказывает район, в котором оно расположено, а также затраты застройщиков – как неизбежные, так и дополнительные.
Так, в старой части города строится в основном элитное современное жилье. В основном на площадках, связанных с отселением, что, конечно же, оборачивается дополнительными расходами для застройщиков. Еще одна затратная часть – вопросы, связанные с подведением коммуникаций, электричества, систем водоснабжения. Как правило, имеющихся в наличии мощностей, которые обслуживали ветхие малоэтажные дома, не хватает на обеспечение благами цивилизации новых микрорайонов многоэтажек, соответственно, приходится получать дополнительные мощности. Все эти факторы неизбежно оказывают влияние на удорожание квадратного метра. Так, в Октябрьском и Ленинском районах средняя стоимость квадратного метра выше, чем в Кировском. И это зачастую происходит не потому, что в Кировском районе меньше спрос на жилье, а потому, что строительство там ведется на свободных площадках, не связанных с отселением.
В этом плане очень показательны все те же Крутые Ключи. Новый жилой микрорайон возводится на свободной площадке, где были выделены хорошие технические условия. Строительство ведется из современных материалов – качественных, но относительно недорогих. Все эти факты сказываются на стоимости квадратного метра, которая, конечно же, ощутимо отличается от стоимости квадратного метра жилья в центре города.
Однако большинство граждан все же предпочитают жить в центре города, или хотя бы в его черте. Поэтому .спрос на квартиры, расположенные в центральных районах областного центра по-прежнему более высокий, а соответственно, и цены в этих районах держатся на определенном уровне.

Источник: газета "Волжская коммуна", 15 сентября.