Портал "Волга Ньюс" попытался разобраться в истории дольщиков обанкротившегося ООО "Самарагорстой" (входившего в "Волга-Групп"), которые уже 10 лет не могут дождаться своих квартир, несмотря на то что для всех объектов компании найдены новые инвесторы. С одной стороны, ситуацию вполне логично объясняют представители нового застройщика и чиновники минстроя, с другой - дольщики говорят о невыполненных обещаниях. О скрытых механизмах этой ситуации остается только догадываться, но доступные факты, мы уверены, дадут читателям возможность сделать некоторые выводы.
ООО "Самарагорстрой" в 2006-2008 годах позиционировало себя как один из самых активных застройщиков в Самаре и ее пригородах. Компания возводила три объекта, которые активно рекламировались, в том числе и как строящиеся в рамках госпрограмм - это жилые комплексы "Альбатрос" (на пересечении ул. Владимирской/Тухачевского) и "Монблан" (в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского, Буянова), а также коттеджный поселок "Дубрава" (Волжский район).
Масштабный бизнес, основанный на привлечении средств дольщиков, обернулся банкротством компании и уголовным делом о мошенничестве на ее руководителей, в котором фигурирует более 600 потерпевших и ущерб около 1 млрд рублей.
В 2013 году для всех трех объектов "Самарагорстроя" были найдены новые застройщики. Так, обязанности по удовлетворению прав дольщиков жилых комплексов "Монблан" и "Альбатрос" взяло на себя ООО СК "Новый город", КП "Дубрава" - ООО "Солнечная долина".
Пока требования дольщиков этих объектов не удовлетворены.
Ситуация, сложившаяся на объектах "Самарагорстроя", обсуждалась, в том числе, и на прошедшем недавно совещании врио губернатора Самарской области Дмитрия Азарова с дольщиками проблемных объектов региона.
Сейчас однозначное понимание того, каким образом будут решены проблемы граждан, вложивших средства в КП "Дубрава" и ЖК "Монблан", отсутствует. С "Монбланом" вообще сложилась парадоксальная ситуация. Как утверждает генеральный директор СК "Новый город" Наталья Зайцева, в настоящее время у компании просто нет площадки, на которой планировалось строительство ЖК "Монблан", но есть компенсационный участок за нее.
В том, куда делась площадка ЖК "Монблан", почему не вводится в эксплуатацию ЖК "Альбатрос" и что привело к подаче заявления о банкротстве в отношении СК "Новый город", и разбирался Волга Ньюс.
Прошли по конкурсам
В 2012 г. ООО "Самарагорстрой" было признано банкротом, в отношении компании была введена процедура конкурсного производства, которая завершилась в 2014 г. ее ликвидацией. В рамках этой процедуры на торги единым лотом были выставлены площадки жилых комплексов "Монблан" и "Альбатрос".
Торги выиграло ООО СК "Новый город". Как говорит Наталья Зайцева, в решении арбитражного суда об объявлении конкурса было прописано, что "Монблан" - это привлекательный инвестиционный проект, за счет которого должен быть достроен "Альбатрос". "За "Монбланом" был закреплен земельный участок площадью около 13 тыс. кв. м, из которых 4,4 тыс. кв. м находилось в аренде", - заявляет Наталья Зайцева.
В беседе с Волга Ньюс она пояснила, что изначально в 2005 г. в постановлении являвшегося на тот момент главой Самары Георгия Лиманского "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства" ЖК "Монблан" указывалось, что строительство жилого комплекса планируется на участке в 13,2 тыс. кв. м и в собственность без права выкупа (а впоследствии в аренду) передается являющаяся его частью территория площадью 4,48 кв. м (с кадастровым номером 63:01:0517001:0009 или 63:01:0517001:9).
"В аренду могли быть переданы только свободные от застройки территории. Таким образом, переданные в аренду 4,4 тыс. кв. м представляли собой более 20 "разбросанных" по кварталу небольших участков - это дворовые территории, проезды и прочее. Остальная территория занята жилыми домами, которые еще необходимо было расселить и снести в рамках подготовки площадки. Но нужно четко понимать, что юридически участок № 63:01:0517001:0009 был неразрывно связан с площадкой в 1,3 га", - пояснила Зайцева.
В июне 2014 г. министерство строительства провело конкурс, в результате которого ООО СК "Новый город" получило бесплатно в собственность земельный участок площадью 4,48 кв. м в том же квартале, что и ЖК "Монблан" - в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского Буянова, но с другим расположением и кадастровым номером - 63:01:0517001:693. "Это компенсационный участок за достройку проблемного объекта - ЖК "Монблан", - поясняет Наталья Зайцева.
СК "Новый город" объединила полученный в результате конкурса участок с двумя другими приобретенными ранее территориями (343,2 кв. м и 421 кв. м) в один площадью 5,2 тыс. кв. м и зарегистрировала на него право собственности. На этом участке компания возводит ЖК "Ильинская плаза", привлекая средства других участников долевого строительства.
"Монблану" оформили возврат
Что же касается земельного участка в 4,4 тыс. кв. м № 63:01:0517001:0009, выделенного под ЖК "Монблан", он, по словам Натальи Зайцевой, в 2014 г. во время проведения конкурса на предоставление участка № 63:01:0517001:693 был возвращен министерству строительства по его требованию.
"Есть соответствующий акт приема-передачи, в котором указано, что правоотношения между минстроем и СК "Новый город" по этому объекту считаются прекращенными с 5 апреля 2013 года. Причиной для истребования земельного участка стало решение Ленинского районного суда от 20 октября 2011 года", - поясняет Наталья Зайцева.
Согласно указанному решению, земельный участок был снят с кадастрового учета по требованию жительницы квартала Ольги Дикушиной. Она пыталась оформить в собственность землю под домом №126 по ул. Буянова, в котором владеет долей, но выяснила, что произошло наложение границ испрашиваемого ею участка и предоставленного под строительство ЖК "Монблан". Суд в итоге удовлетворил требования Дикушиной и признал недействительными результаты межевания по участку № 63:01:0517001:9.
Это решение ООО СК "Новый город" в 2013 г. пыталось обжаловать в апелляции, но суд в удовлетворении жалобы общества отказал. В итоге участок был снят с кадастрового учета.
"В результате "Новый город" лишился проблемного объекта, площадь которого составляла 1,3 га, и остался с компенсационным участком на 4,4 тыс. кв. м и обязательством достроить ЖК "Альбатрос", - пояснила на совещании с Дмитрием Азаровым Наталья Зайцева.
При этом, однако, в 2016 г. между минстроем, администрацией Самары и ООО СК "Новый город" было заключено трехстороннее соглашение, согласно которому, застройщик должен удовлетворить права дольщиков ЖК "Монблан" до 31 декабря 2019 года.
Квартал под развитие
Тем временем квартал в границах ул. Арцыбушевской, Чкалова, Буянова, Маяковского (125 квартал) в 2016 г. был передан под развитие застроенной территории (РЗТ) на 10 лет ООО ИК "Новый город".
Примечательно, что в марте 2016 г. являвшийся на тот момент директором СК "Новый город" Дмитрий Жильцов в письме дольщикам сообщал, что заключение договора РЗТ "даст возможность оформить право на земельные участки для строительства второй очереди проблемного объекта и удовлетворения прав обманутых дольщиков ЖК "Монблан" на нем.
Интересно и то, что в начале 2013 г. СК "Новый город", как сообщали местные СМИ, презентуя дольщикам ЖК "Монблан" и ЖК "Альбатрос" планы по достройке объектов, якобы пояснял: "По ЖК "Альбатрос" рентабельность проекта составляет " - 98 млн 422 тысячи 600 рублей". По ЖК "Монблан" убытки поменьше - всего "-15 млн 228 тысяч 800 рублей". Однако при условии дополнительного выделения под застройку прилежащей территории "125 квартал" рентабельность строительства составит 356 млн рублей, что может перекрыть убыточные показатели по обеим площадкам".
О том, что удовлетворять права дольщиков ЖК "Монблан" строительная компания "Новый город" будет при строительстве второй очереди объекта после передачи площадки под развитие застроенной территории, говорили гражданам и в министерстве строительства.
Однако, по факту, развитием застроенной территории занимается не СК "Новый город", а ИК "Новый город" - другое юрлицо, не имеющее никаких обязательств перед дольщиками ЖК "Монблан". Правда, по данным ИАС Seldon.Basis, владелицей ИК "Новый город" является Разет Орцаева, до февраля 2017 г. входившая в состав собственников СК "Новый город".
Сейчас же требования дольщиков ЖК "Монблан" предлагается удовлетворять на некой другой площадке, которую СК "Новый город" планирует получить в качестве компенсационного участка за завершение работ на ЖК "Альбатрос".
Хотя Наталья Зайцева в беседе с Волга Ньюс подчеркнула, что компания готова предоставлять квартиры дольщикам "Монблана" и на участке, предназначенном для развития застроенной территории. При этом она поясняет, что за последние годы значительно изменилась нормативная база и, соответственно, требования к застройке в историческом центре: в частности, по ее словам, добавились исторические охранные зоны на объекты культурного наследия и нормы по обеспечению новостроек парковками.
"Мы можем рассмотреть возможность заключения партнерского соглашения с ИК "Новый город". Но на этой площадке необходимо отселение, стоимость которого, по предварительным оценкам, может составить около 300 млн рублей. И эти затраты ложатся на плечи застройщика. Так что эту площадку считать компенсационный за удовлетворение прав 188 дольщиков ЖК "Альбатрос" нельзя никак", - заявляет Наталья Зайцева.
В продолжение она пояснила, что по постановлению правительства № 201 СК "Новый город" имеет право как застройщик, который приобрел проблемный объект (в частности, "Альбатрос") на компенсационные мероприятия.
"Мы с минстроем ведем работу в этом направлении. То есть после сдачи "Альбатроса" мы выходим с инициативой о масштабном инвестиционном проекте, на котором, на новых участках, будем строить объект для дольщиков "Монблана", - заявила во время совещания Наталья Зайцева.
Информацию о том, что министерство готово предоставить СК "Новый город" компенсационный участок, подтверждает врио министра строительства Самарской области Александр Баландин. Правда, он подчеркнул, что получить его компания сможет только после ввода в эксплуатацию ЖК "Альбатрос".
Дольщики хотят в "Ильинскую плазу"
Дольщиков ЖК "Монблан" возмущает также тот факт, что с ними ни один договор долевого участия по предоставлению им квартир в ЖК "Ильинская плаза", расположенном в границах тех же улиц, что и их объект, не заключен.
"Мы настаиваем на предоставлении нам квартир в ЖК "Ильинская плаза". Нам известно, что свободные квартиры на объекте есть", - заявила дольщица ЖК "Монблан" Татьяна Голуб во время совещания с Дмитрием Азаровым.
Также она сообщила, что с помощью дольщиков была увеличена высотность ЖК "Ильинская плаза" с 10 до 20 этажей якобы для удовлетворения их прав.
"Нам обещали, что на дополнительных этажах будут предоставляться квартиры части обманутых дольщиков ЖК "Монблан". Сначала речь шла о 30 квартирах, потом о 20, потом о 10. Требования остальных граждан обещали удовлетворить при строительстве второй и третьей очередей", - рассказала Волга Ньюсу Татьяна Голуб.
Однако Наталья Зайцева в ответ на претензии дольщиков заявляет, что ЖК "Ильинская плаза" - это объект, к которому они никакого отношения не имеют, и квартиры дольщикам ЖК "Монблан" на этой площадке предоставлять она не собирается.
"У нас есть решения судов о том, что мы не обязаны это делать, подтверждающие, что объект построен на компенсационной площадке", - подчеркивает Наталья Зайцева.
"Непонятно в таком случае, зачем нас привлекали для увеличения этажности этого объекта, зачем обещали строительство второй и третьей очередей на площадке и удовлетворение наших прав на них, - недоумевает Татьяна Голуб. - Опять же в дорожной карте на наш объект прописаны мероприятия, которые касаются "Ильинской плазы". У нас пока много вопросов и нет ответов".
Дольщица добавила, что, по ее мнению, пока права дольщиков "Монблана" отстаивает только прокуратура.
Действительно, в связи с незаключением СК "Новый город" договоров долевого участия с инвесторами ЖК "Монблан" прокуратура Самарской области выдала соответствующее представление компании. Надзорное ведомство пришло к выводу, что СК "Новый город" "уклоняется от удовлетворения прав обманутых дольщиков".
Представление прокуратуры компания пыталась обжаловать в арбитражном суде, но пока суд встает на сторону надзорного ведомства: и первая, и апелляционная инстанции "Новому городу" отказали.
Лифтеры грозят банкротством
Напряженности в ситуацию добавляет и тот факт, что в ноябре 2017 г. в Арбитражный суд Самарской области подано заявление о банкротстве ООО СК "Новый город". С иском обратилось оренбургское ООО "СКМ".
Данные о сумме задолженности, легшей в основу требования о банкротстве компании, в материалах дела отсутствуют. Однако, в августе 2017 г. Арбитражный суд Оренбургской области удовлетворил заявление "СКМ" к СК "Новый город" о взыскании 11,6 млн рублей. Как уточняется в определении суда, задолженность возникла по договору поставки лифтового оборудования, заключенному между компаниями в июне 2016 года. Согласно определению суда, "СКМ" поставила оборудование на 16,7 млн руб., но оплата была произведена "Новым городом" лишь частично - на 5,1 млн.
Во время совещания, проведенного Дмитрием Азаровым, Наталья Зайцева заявила, что задолженность возникла за восемь лифтов, поставленных для ЖК "Альбатрос". Она подчеркивает, что в банкротство компания уходить не планирует, и пока никаких банкротных процедур в отношении СК "Новый город" не введено.
Расплатиться с "СКМ" компания "Новый город", по словам Зайцевой, планировала за счет субсидии от минстроя, которую должна была получить в качестве компенсации затрат на строительство инженерных сетей для "Альбатроса". "Сети были построены еще в прошлом году. Дом уже подключен по постоянной схеме", - подчеркнула Зайцева.
По словам врио министра строительства региона Александра Баландина, речь идет о 38 млн рублей. Но передать их СК "Новый город" сейчас невозможно в связи с тем, что у компании имеется задолженность перед бюджетом, а также в суде рассматривается заявление о признании ее банкротом.
Наталья Зайцева подтвердила, что задолженность в бюджет есть - по штрафам - и составляет 9 млн руб., но возможности погасить ее сейчас у компании нет. "Мы обсуждали с минстроем возможность предоставления нам рассрочки. Написали соответствующее письмо, но ответа не получили", - сообщила она.
По мнению Дмитрия Азарова, ситуация вполне решаема. Он рекомендовал Наталье Зайцевой постараться достичь договоренностей с подрядчиком и в кратчайшие сроки погасить задолженность перед бюджетом и получить компенсацию. В качестве одного из вариантов погашения долга он предложил рассмотреть вариант привлечения кредитных средств.
Подводя итог обсуждения, Дмитрий Азаров подчеркнул, что по ситуации необходимо найти компромиссное решение в кратчайшие сроки. "Очень вам рекомендую компромиссное решение тоже представить. Я вам обещаю, что если мы решение по двум этим объектам найдем, то в дальнейшем будем учитывать вашу добрую волю при работе по этим объектам", - обратился врио губернатора во время совещания к директору СК "Новый город".
Зайцева сообщила Волга Ньюс, что к концу следующей недели варианты разрешения ситуации планируется подготовить. "Я уже была в минстрое, мы работаем над этим", - отметила она, отказавшись пока раскрывать подробности.
У дольщиков же ситуация с подачей заявления о банкротстве компании вызывает серьезные опасения.
"Примерно так же ситуация развивалась и с "Самарагорстроем", который, когда поступил иск о признании его несостоятельным, уверял нас в том, что не намерен банкротиться и достроит объекты", - отмечает Татьяна Голуб.
Совладельцами "Солнечной долины" являются Дмитрий Жильцов и Василий Ильич Алемпьев. До мая 2016 г. Дмитрий Жильцов входил в состав собственников СК "Новый город", а с февраля 2017 г. совладельцем общества стал Илья Васильевич Алемпьев. Таким образом, за завершение объектов "Самарагорстроя" взялись близкие друг другу компании. Примечательно и то, что, по данным ряда СМИ, бенефициаром СК "Новый город" так же, как и ИСК "Волга-Групп", якобы является Евгений Корчак.