Новые правила

В сентябре жители Самарской области начали получать от Федеральной налоговой службы уведомления об уплате налога на имущество за 2015 год и увидели в квитанциях непривычно большие суммы: для некоторых собственников размер начисленного налога вырос более чем в 10 раз. Причина — изменение формулы расчета платежа, в которой вместо инвентаризационной стоимости объекта недвижимости теперь учитывается кадастровая. Подробно об этом "ВК" писала в номере от 25 октября в обзоре "Как разобраться с налогами и не сломать голову". Сегодня же мы попробуем рассказать о другой стороне вопроса.

"Начиная с 2015 года имущественный налог на объекты капитального строительства в Самарской области для физических  лиц исчисляется из кадастровой стоимости, — говорит начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Самарской области И. С. Маслов. — Для юридических лиц — с 2016 года. При этом перечень объектов налогообложения по налогу на имущество организаций устанавливается региональным правительством, и сегодня их в реестре порядка 25 тысяч. В основном это здания и помещения офисно-торгового назначения. Производственные объекты, котельные, трубопроводы и некоторые другие объекты в этот список не попали.

Общее же количество объектов капитального строительства, в том числе принадлежащих физическим лицам, у нас в области порядка 2 млн — в первую очередь это квартиры, гаражи и частные дома".
Таким образом, имущественные налоги выросли не только для рядовых граждан — собственников квартир, но и для владельцев крупных торговых центров. И, увы, по ряду причин в и в первом, и во втором случае государственная кадастровая оценка стоимости этих объектов могла быть проведена некорректно. Дело в том, что при ее проведении квартиры и частные постройки оценивали в массовом порядке, их сравнивали с аналогичными объектами по открытым источникам, но без осмотра и, соответственно, без учета состояния и других, сугубо индивидуальных характеристик.

Выбор за вами

Чтобы понять, коснулось ли это вас, просто сравните рыночную стоимость вашего объекта с кадастровой. Приблизительную рыночную стоимость можно узнать самостоятельно, изучив предложения по продаже аналогичной недвижимости в вашем районе. Информацию о кадастровой стоимости предоставляют в МФЦ или Росреестре (услуга доступна онлайн).

Если расхождение между двумя цифрами существенное (например, 3-5 млн рублей и больше), то есть смысл попытаться оспорить завышенную оценку, или, если говорить языком закона, установить кадастровую стоимость своего объекта в размере его рыночной стоимости.

Сделать это можно, обратившись в комиссию при Росреестре (в Самаре она находится на ул. Антонова-Овсеенко, 44а). Для этого вам понадобится хорошая рыночная оценка от оценочной компании, специалисты которой должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков.
"Председателем комиссии является заместитель руководителя Управления Росреестра по Самарской области, в состав комиссии также входят представитель филиала кадастровой палаты, представитель от национального совета по оценочной деятельности и представитель от заказчика работ — правительства Самарской области, — комментирует И. С. Маслов. — Наша основная задача — это объективное рассмотрение поступивших документов".

Собственник-физическое лицо имеет право выбора, и может обратиться напрямую в суд, в то время как для юридического лица досудебное обращение в комиссию является обязательным. Пакет документов для обращения в этом случае будет точно такой же, только в исковом заявлении важно обосновать, в чем именно состоит нарушение ваших прав. При этом нужно учитывать, что вероятность отказа в комиссии, скорее всего, будет выше, чем в суде, но процедура оспаривания — проще и дешевле.

Иван Маслов, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Самарской области:

— Областная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в среднем проводит по два заседания в месяц. По опыту 2014 и 2015 годов за 12 месяцев мы рассматривали порядка 1000 обращений, то есть  около 40 за одно заседание. В нынешнем году мы ожидаем примерно такое же число заявок. Но хочу отметить, что споров по земельным участкам становится меньше, а по ОКС, наоборот, больше. Это связано с изменением системы налогообложения. Для примера, на последнем заседании комиссии, 28 октября, было рассмотрено 14 заявлений по участкам (всего 17 участков) и 23 — по объектам капстроительства (59 объектов).

Алексей Гурьянов, руководитель ГК "Институт оценки":

— Если раньше основная часть обращений собственников с требованием оспорить кадастровую стоимость касалась земельных участков, то этой осенью, получив налоговые извещения, люди и организации принялись собирать документы по объектам капитального строительства. В основном это юридические лица, владеющие крупными имущественными комплексами. И мы уже имеем факты положительных решений в комиссиях по оспариванию ОКСов. Более того, в 2017 году мы ожидаем значительное увеличение таких оспариваний. Однако в свете последних законодательных инициатив по внесению нововведений в налоговый кодекс прогнозировать что-либо со стопроцентной долей вероятности я бы не рискнул.