Уходящий год выдался непростым с точки зрения покупки и продажи жилья: весной рынок едва удержался от стагнации, а осенью волна повышенного спроса смыла значительную часть предложений. Генеральный директор Центра недвижимости и права "Огни Самары" Юлия Овечкина рассказала о том, чем продиктован повышенный спрос, дала советы продавцам и покупателям, а также поделилась прогнозами на ближайшие месяцы 2021 года.
- Юлия Алексеевна, расскажите, как обстоят дела на региональном рынке недвижимости.
- С октября мы фиксируем значительный скачок спроса и резкое повышение стоимости жилья. Значительная часть предложений была смыта осенней волной спроса, и сегодня мы наблюдаем серьезный дефицит недвижимости. Такая ситуация отмечается по всей России. Например, в Екатеринбурге единая база объектов недвижимости сократилась вдвое. У нашего агентства она уменьшилась примерно на 40%. Вторичный рынок разобрали полностью, раскупили даже трехкомнатные квартиры, которые, как правило, менее ликвидны и больше времени находятся в экспозиции. Все, что появляется на рынке, уходит с первого показа. На одну квартиру претендуют сразу несколько покупателей. В ходе аукционов мы видим ажиотаж, что позволяет собственникам значительно увеличивать стоимость квартиры. Это благоприятное время для продавцов. В период дефицита недвижимости можно продать малоликвидное жилье по очень выгодной цене.
- Какая структура спроса?
- Спрос можно условно разделить на две категории. К первой относится расселение, когда происходит продажа собственной недвижимости и покупка альтернативной квартиры. Допустим, семья продает трехкомнатную и покупает две изолированные квартиры для детей или продает две малометражные однокомнатные и покупает большую жилплощадь. Ко второму сегменту относятся инвестиционные покупки, как правило, в новостройках. Здесь интерес покупателя сконцентрирован в сегменте однокомнатных и малометражных двухкомнатных. Это всегда было самой ликвидной недвижимостью, поскольку гораздо легче продать небольшую квартиру, нежели большой загородный дом.
- Какие особенности развития нашего рынка с точки зрения размеров жилья?
- Если рассматривать инвестиционное жилье, то в нашем городе был период "гигантомании", когда строили большие квартиры: однокомнатные по 60 метров, "двушки" по 90 метров, трехкомнатные от 150 метров... Из-за больших масштабов эти объекты продавались достаточно сложно. В дальнейшем многие девелоперы сделали акцент на квартирах-студиях, в которых объединены кухня и комната. Но на практике мы увидели, что эти объекты продавались в последнюю очередь. В нашем регионе чересчур большие или маленькие квартиры не особо привлекательны для инвестирования. Студии хорошо продаются в Москве и Санкт-Петербурге, там их рассматривают как арендный бизнес. Если же говорить о Самарском регионе, то самыми привлекательными у нас являются однокомнатные изолированные квартиры площадью 36-44 квадратных метров. При этом лучше всего продаются типовые планировки.
- Как выросли цены на жилье в 2020 году?
- Цены увеличились на все виды планировок. Стоимость недвижимости на вторичном рынке выросла на 20-30%, и в долевом строительстве рост составил не менее 20%. Если еще в сентябре квартиру в новостройке на нулевом цикле строительства можно было купить по 50 тыс. рублей за метр, то сейчас новостройки со сдачей в 2024 году выходят на рынок по 60 тыс. рублей за метр. Спрос на инвестиционную недвижимость в этом сегменте усилился еще и потому, что граждане могут позволить себе взять ипотеку со сниженной процентной ставкой. Программа льготной ипотеки на новостройки, которую продлили до 1 июля 2021 года, толкнула вверх спрос, что, безусловно, поддержало строительную отрасль. Сейчас 8 из 10 сделок - ипотечные. При этом долевое строительство очень серьезно оттянуло спрос у рынка вторичного жилья.
- Как вы оцениваете уходящий год и каковы прогнозы на ближайшие месяцы?
- В целом год был достаточно сложным. Весной рынок удержался от стагнации благодаря тому, что его "подогрела" льготная ипотека. Сейчас рынок не просто жив - он в каком-то ажиотажном состоянии. Мы это проходили в 2008-2009-м, а также в 2014-2015 годах: пик был перед Новым годом и держался до конца января. Я думаю, что и в январе 2021-го спрос будет таким же высоким, он продержится и весной, а снижение начнется к осени. По другим прогнозам, снижение спроса начнется уже весной, поскольку многие уже успели вложить средства в недвижимость. Но есть и те, кто не смог закрыть свои запросы: очень много семей сейчас имеют покупателей на свои объекты, но не могут приобрести альтернативное жилье. Соответственно, они отказываются от продажи. А это отложенный спрос, который также сыграет свою роль в динамике рынка.
- Как быть покупателю, который находится в поисках квартиры?
- Сегодня покупателям достаточно сложно закрыть свои потребности. В такой обстановке лучше не паниковать, а спокойно подождать, когда появится что-то подходящее под запросы конкретной семьи. Очень важно не рисковать. Если вы продаете квартиру, в которой фактически проживаете, и покупаете альтернативную недвижимость, то старайтесь выходить на сделку одновременно. Ситуации, когда люди продали, а купить не смогли, сейчас встречаются достаточно часто: ваша квартира продается под натиском покупателя, а вам продавец отказывается продавать, хотя вся цепочка сделок и передача задатка зафиксированы предварительным договором - эти договоры расторгаются. Таким образом, продав недвижимость, семья рискует остаться без альтернативного жилья. Отсюда все вытекающие проблемы с переездами и стрессовые ситуации. А перед Новым годом очень хочется, чтобы все были спокойны, здоровы и счастливы: встретили праздник и поняли, что все это закончится, рынок напитается нужными квартирами, и ситуация выровняется.
