Акт обследования кадастрового инженера

Статья поможет разобраться, что за документ - акт обследования кадастрового инженера. Мы объясним, кто и как его составляет, для чего он нужен. Собственник заключает договор с кадастровым инженером, когда сносит здание. Важно здесь довериться профессионалам. Обращайтесь в компанию «Смарт Вэй» и вы получите ответы на все вопросы по сносу или демонтажу здания. Закажите акт обследования у нас. Вы сэкономите своё время и избавите себя от замечаний надзирающих органов.

Что такое акт обследования кадастрового инженера и зачем он нужен?

Если ваш объект недвижимости по тем или иным причинам перестал существовать, сведения о нём нужно удалить из ЕГРН. К примеру, снесли вы здание. И всё бы ничего, но вот пока оно в ЕГРН, на него будет начисляться налог. Как это ни смешно, буквально – за воздух. К тому же пока в реестре «висит» здание-фантом, вам ни за что не получить разрешение на строительство на прежнем месте. Сменить разрешенный вид землепользования тоже просто так не выйдет. По всему избавиться от здания надо не только фактически, но юридически.

Просто заявить в письменной форме о том, что вашего задания больше нет, мало. К заявлению в Росреестр прилагается акт обследования кадастрового инженера. Этот документ содержит заключение о том, что объекта недвижимости больше нет фактически. Он может перестать существовать после разрушения, сноса, демонтажа.

Не путаем акт обследования кадастрового инженера с просто актом обследования. Основные отличия - когда документы составляются и кто это делает. Акт обследования может составляться при возведении здания или уже при его эксплуатации. Этот документ оценивает фактические характеристики и состояние объекта. Его может составить кто угодно. Это может быть сам собственник, техник, инженер или другой специалист. Но если нужно подтвердить, что строения больше нет в натуре, мы обращаемся к кадастровому инженеру.

Акту обследования кадастрового инженера предшествует снос

Прежде чем заключить договор на составление акта обследования кадастрового инженера нужно фактически снести или разобрать здание. Эти работы также строго регулируются. Для этого нужны специальные согласования с администрацией или с другим уполномоченным органом. Но для этого сначала оформляем проект организации работ по сносу и демонтажу.

В статье мы часто будем использовать термины «снос» и «демонтаж». В итоге это одно и то же. И в том, и в другом случае перестает существовать здание. Но по способам получения результата есть разница. При сносе все конструкции уничтожаются спецтехникой или вручную. В процессе демонтажа их стараются максимально сохранить для дальнейшего использования. Бывает и комбинация сноса с демонтажем. Сначала разбирают, что можно, а оставшуюся часть сносят.

Снос и демонтаж на основании проекта

Итак, вкратце до составления акта обследования кадастрового инженера собственник проходит такой вот путь. Сначала собственник готовит документы. На их основании будет сносить или демонтировать здание. Вам нужно заказать проект на демонтаж или снос объекта капитального строительства.

Снос здания без проекта невозможен по различным объективным и не очень причинам. Почему нельзя проводить такие сложные работы без планов и расчетов, то есть проекта?

Это элементарно опасно, может причинить вред жизни, здоровью, а также имуществу. К тому же необходимо предусмотреть порядок складирования и вывоза материалов, которые останутся после сноса. И чаще всего территория, которую занимал объект капитального строительства может нуждаться в благоустройстве и т.д.

Что включает в себя проект и кому доверить его подготовку?

Договор на подготовку проекта заключается с организацией, состоящей в профильной СРО архитектурно-строительного проектирования. Компания «Смарт Вэй» имеет более чем десятилетний опыт оформления и согласования таких проектов. Если возникает обратная ситуация и нужно поставить новый объект на кадастровый учет, мы оформим технический план помещения или здания.

Для выбора проектных решений (в том числе по разбору конструкций либо по контролируемым обрушениям, допустимости взрыва) специалисты осматривают земельный участок, само здание, конструкции, коммуникации, а также прилегающие участки и объекты на них.

Основная задача данного этапа – обеспечить безопасность сноса, даже если на месте объекта остаются отдельные конструкции. На этом же этапе фиксируется информация для расчёта опасных зон.

После предпроектных обследований составляется проект. В отдельных случаях может потребоваться разработка и согласование специальных технических условий (СТУ). Такая необходимость возникает, если в отношении предполагаемых работ не принято нормативно-технических актов. Согласовывают СТУ и когда предполагается проводить работы в особых условиях (к примеру, на значительной высоте). Нужны они и в том случае, если будем применять технику, представляющую повышенную опасность. В проекте важно, кроме прочего, прописать допуски специалистов для отдельных особо опасных работ (например, электротехнических и огневых).

Проект направляется с уведомлением в Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Кроме Мосстройнадзора, заказчику и подрядчику нужно будет согласовать в ГИБДД график работы техники. Отдельные согласования также потребуется получить у ресурсоснабжающих организаций. К примеру, если нужно отключиться от общей сети отопления, водо- или электроснабжения.

На уведомление с проектом собственнику могут направить ответное уведомление о нарушениях. Оно в соответствии с п. 2.8.5 постановления Правительства Москвы г. № 985-ПП принимается в течение 5 рабочих дней. Задачей проектной организации в таком случае будет устранение нарушений и повторное направление уведомления. Опыт и квалификация сотрудников компании «Смарт Вэй» обеспечит отсутствие проблем при подаче уведомления с проектом с первого раза.

Состояние участка после сноса

Наконец, происходит физический снос или демонтаж объекта. На момент обследования участок уже должен быть свободен. Чаще всего так и бывает. Но вполне возможно, что кадастровый инженер выходит на место, а здание ещё находится под сносом. В этом случае для составления акта будет два условия. Здание должно быть выведено из эксплуатации и на нем не ведется основная деятельность.

Для того, чтобы вывести здание из эксплуатации его отключают от инженерных сетей, очищают посторонних предметов и мусора. Собственник обеспечивает также ограждение: посторонние в здание проникать не должны. При необходимости можно использовать и сигнализацию. Вывод из эксплуатации подтверждается актом.

Почему кадастровый инженер и как его выбрать

Государство не доверяет подтверждение отсутствия строения кому попало. Дело действительно серьёзное. А вдруг оно там на самом деле есть? Или его не до конца снесли? А налог перестанут начислять. Да и вообще последствия непонятные и для органов власти нежелательные.

Кадастровые инженеры - единственные специалисты, которые могут составлять акт обследования, о котором идет речь. Помимо специального образования они должны состоять в профильной СРО. Кадастровые работы проводятся согласно Закону N 221-ФЗ. Требования к акту обследования кадастрового инженера установлены Приказом Росреестра № П/0217.

Найти специалистов, соответствующих требованиям, можно на специальной платформе. Однако то, что инженер формально числится в СРО, не всегда гарантирует качество. Можно выбрать более быстрый и надежный путь. Профессиональные сотрудники компании «Смарт Вэй» быстро и качественно составят акт обследования. Кроме того, специалисты «Смарт Вэй» обеспечат внесение изменений в ЕГРН с первого раза и без замечаний. Более чем десятилетний опыт проведения работ - залог успешного результата.

Заключение договора

Для выполнения кадастровых работ заключается договор. В нем отражаются данные о вас как о заказчике. Также там должны быть сведения об участке и объекте. Важно также чётко прописать сроки выполнения работ и их стоимость.

Вы передаете исполнителю документы на участок и снесенный объект. В том числе те, на основании которых здания физически не стало:

· оформленное в письменном виде собственное решение (если участок решено освободить для иных нужд, например, нового строительства);

· акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, если участок под строением изымается для государственных или муниципальных нужд (на федеральном уровне это распоряжения органов, уполномоченных Правительством РФ, например Росавтодор или Росжелдор; в Москве на региональном уровне - распоряжения Департамента городского имущества города Москвы; на муниципальном уровне в Москве - распоряжения администрации муниципального или городского округа);

· решение суда (когда участок освобождается от самовольно возведенного объекта капитального строительства);

· выписка из уголовного дела или дела об административных правонарушениях, справка из МЧС (в том случае, когда объект серьезно поврежден или уничтожен в результате преступления, административного правонарушения, стихийного бедствия, аварии, катастрофы и т.д.)

Это основной перечень. Но чем больше будет доказательств, что здание не существует, тем проще пройти проверки у регистратора Росреестра. Нередко в состав приложений к акту мы включаем документы, подтверждающие снятие объекта с учета как основных средств предприятия.

Подготовка акта обследования

Прежде чем специалист выйдет на место и подтвердит отсутствие строения, ему нужно изучить документы. Во-первых, инженер изучит документы, которые подтверждают гибель объекта или явились основанием его сноса. Как вариант, это может быть документ, подтверждающий гибель строения.

Во-вторых, нужно проанализировать сведения из ЕГРН, ведь в него будут внесены изменения. Сведения изучаются, чтобы представлять, какие строения изначально были на участке, а каких потом не стало. Кроме того, нужно понять, какие коммуникации были подведены к снесенному объекту. В общем, прежде чем отразить в акте, как стало, кадастровый инженер воссоздает для полную картину: а как было.

Проведение обследования на участке

Проанализировав документы, кадастровый инженер выезжает на место. Он подтверждает, что объекта физически больше нет. Важно, чтобы участок был действительно освобожден или, в крайнем случае, завершаются работы по сносу. На этом этапе обязательна фотофиксация. Кадастровый инженер делает несколько снимков с разных ракурсов, где видно, что объект снесен или его снос почти закончен.

Случались курьёзные ситуации, когда специалист выезжал на место и видел вполне себе функционирующее здание. В этом случае акт, конечно, составлен не будет. Факт демонтажа должен быть налицо. Либо возможен вариант, когда здание при обследовании находится в процессе демонтажа. Не страшно даже, если в кадре будут присутствовать строительная техника и рабочие, убирающие части здания. Даже если от объекта недвижимости остались какие-то части, стены — это в целом приемлемо.

Составление акта

Кадастровый инженер составляет акт в соответствии с Приказом Росреестра № П/0217. В документе есть форма акта, требования к его содержанию. Это не сочинение на вольную тему, в произвольной форме его составлять нельзя. Точнее можно, конечно, но такой документ не примет Росреестр.

В документе прежде всего подтверждается прекращение существования объекта и его вид. Это может быть здание, сооружение, объект незавершенного строительства. Инженер фиксирует кадастровый номер объекта, а также сведения о регистрации в ЕГРН. В том случае, если они были, конечно. С самовольным строением их, понятное дело, не будет. Если есть сведения о дате или хотя бы о годе сноса, уничтожения (гибели) объекта, их тоже вносят в акт.

Акт, как мы раньше указывали, составляют кадастровые инженеры. В документе нужно указать не просто их ФИО, но также данные о членстве в СРО. Если членом саморегулируемой организации является юридическое лицо, указываем его наименование и адрес регистрации.

В зависимости от того, кто являлся заказчиком, указываются его данные. Это могут быть ФИО гражданина или наименование фирмы. Это может быть также государственный или муниципальный орган.

Само заключение формулируется, к примеру, таким образом: «В результате кадастровых работ выявлено прекращение существования объекта недвижимости к кадастровым номером ….. в связи с его полным уничтожением».

Встречаются и более подробные заключения: «В результате осмотра места нахождения здания с кадастровым номером …, расположенного на двух участках с кадастровыми номерами …, принадлежащий ФИО, … принадлежащий ФИО (копии свидетельств о регистрации права включены в состав приложений) с учетом сведений государственного кадастра недвижимости на здание и земельные участки было выявлено, что здание с кадастровым номером … ликвидировано полностью. Дополнительно составлен акт осмотра места нахождения здания (включен в состав приложений), подтверждающий фактическое отсутствие подлежащего снятию с кадастрового учета здания. Акт обследования составлен для снятия с кадастрового учета здания с кадастровым номером …».

В нашем случае нельзя согласиться с выражением а краткости – сестре таланта. Описать земельные участки и поподробней лишним не будет. Приказ Росреестра также обязывает указать в заключении акта объекты, которые остались на участке после сноса.

В акте обязательно проставляется дата его составления. Документ составляется в электронном виде. Специалист заверяет его своей цифровой подписью и передает заказчику на диске. Росреестр работает с электронным файлом. Если нужен ещё и бумажный вариант, это нужно заранее оговорить в договоре. Его тоже легко изготовить. В таком случае на документе будут подпись и печать кадастрового инженера.

Перечень документов

Обратим внимание на документы, которые используются при подготовке акта. По большей части в них содержится всё, что нужно знать об акте обследования. Выписка из ЕГРН подтверждает, что объект существовал и были у него соответствующие параметры.

Проект демонтажа может присутствовать, но он не обязателен. И проект мог быть составлен давно, и здание уже значительное количество лет назад демонтировано. При этом собственник заявление о снятии с учета не подавал. Дело в том, что Росреестр — это не надзорный орган. Если даже его сотрудники на месте убеждаются, что здание отсутствует, аннулировать запись в ЕГРН они не могут. Для этого требуется заявление собственника с приложенным актом, о котором мы и ведем речь.

Как вариант, прикладываем протокол, приказ или иной документ от собственника или руководителя фирмы - собственника о демонтаже. Правильным было бы приложить к акту бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса. Этим собственник четко дает понять Росреестру, что объект прекращает существование. Туда можно включить сведения об отключении здания от инженерных сетей. Подтверждаем, что туда больше не поступает вода, тепло, электричество и т.д. Фотоотчёт, о котором речь шла выше, тоже будет в содержании акта. Это наглядное подтверждение того, что объект больше не существует или почти демонтирован.

Список документов, которые нужно проверить, внушительный. Кроме того, составление самого акта требует сосредоточенной работы. Однако компания «Смарт Вэй» не заставит вас долго ждать. Вся процедура у наших специалистов обычно не занимает более одного дня.

Обращение в Росреестр

Итак, наш акт составлен и получен. Следующая инстанция в нашем деле - Росреестр. Туда мы обращаемся, чтобы фактические изменения внесли в ЕГРН. С аннулированием кадастрового номера на объект Росреестр фиксирует и прекращение права собственности. Сведения переносятся в архив. Права на участок при этом, разумеется, сохраняются.

Заявление заполняется в присутствии сотрудника МФЦ (чаще всего) или в онлайн-сервисе. К нему прилагается акт обследования. Собственник получает выписку из ЕГРН. Она подтверждает завершение процедуры. Этот документ сдается также в Мосгосстройнадзор для подтверждения соблюдения всех формальностей.

Сам акт обследования вам не вернётся, да и необходимости в этом документе больше нет. Однако электронный вариант документа бывший собственник может использовать для своих внутренних целей. Он может потребоваться, например, бухгалтерии.

За снятие с учета объекта недвижимости, прекратившего существование, госпошлина на взимается: для вас эта процедура бесплатна. Сделать это можно в МФЦ лично или через представителя. Изменения внесут через 7 дней.

Обеспечить внесение изменений в ЕГРН быстро и профессионально вам помогут специалисты компании «Смарт Вэй». Обычно эта услуга предоставляется в комплексе. Мы составляем и согласовываем проекта сноса, а потом оформляем акт обследования кадастрового инженера.

Вторая жизнь земельного участка: возведение нового здания

Старые здания и строения часто сносят для нового строительства. Строение устарело, а земельный участок для нового вполне подходит. В акте специалист не укажет этих планов. Однако после завершения строительства и введения здания в эксплуатация вам снова предстоит встреча с этим специалистом. Кадастровые инженеры составляют технический план для постановки вашего нового здания на учёт. И здесь вам поможет компания «Смарт Вэй», имеющая солидный опыт подобных работ.

Выводы

Акт обследования кадастрового инженера – это документ, составляемый кадастровым инженером. Акт, о котором шла речь в статье, подтверждает то, что физически здания больше нет. Это может быть фактический снос, демонтаж или гибель объекта.

Без акта обследования кадастрового инженера несуществующий объект нельзя снять с учета в ЕГРН.

Акт составляется после обследования на месте, которое подтвердит отсутствие здания или строения. Важнейшее доказательство здесь - фотографии с разных ракурсов.

Список использованной литературы

· Федеральный закон № 221-ФЗ

· Федеральный закон № 218-ФЗ

· Постановление Правительства Москвы № 985-ПП

· Приказ Росреестра № П/0217

Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https:// smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.