Как три года назад

 За первое полугодие текущего года банки в Самарской области выдали ипотечных и жилищных кредитов на сумму в 7,2 млрд рублей, сообщили в Главном управлении центрального банка по Самарской области. В первом полугодии 2010 года этот показатель был вдвое меньше - 3,5 млрд рублей. Для сравнения: за полгода докризисного 2008 года, когда в стране наблюдался бум роста ипотечного кредитования, было выдано тоже 7,2 млрд рублей.
 «Два года после кризиса граждане копили деньги, боялись их тратить, откладывая на черный день, - говорит владелец «Эл-Банка» Анатолий Волошин. - Таким образом накапливался отложенный спрос, который сейчас и начал сказываться».
 По данным ЦБ, жители Самарской области за 2008-2011 годы увеличили объем вкладов в 2,1 раза - до 265,2 млрд рублей. «Сначала люди покупали автомобили, и автокредиты пошли вверх, теперь квартиры, - отмечает Волошин. - Для этого сложились все условия: низкая процентная ставка по ипотеке (можно найти под 8-9% годовых), да и цены на жилье сейчас на дне». Средневзвешенный срок ипотечного кредита в Самарской области составил 15 лет (годом ранее - 17 лет), средняя ставка - 12% годовых (против 13,2% год назад), средняя сумма кредита - 1 млн рублей (930 тыс. рублей в 2010 году).
 С начала года портфель ипотечных и жилищных кредитов вырос с 27,8 млрд рублей до 29,6 млрд рублей. Сумма просроченной задолженности осталась на уровне начала года - 1,2 млрд рублей. При этом на 1 июля 2008 года кредитный портфель жилищных кредитов составлял 22,4 млрд рублей.
 «Основная фаза кризиса прошла, - считает начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий. - Люди более уверены в завтрашнем дне и стали брать длинные кредиты». По его словам, сейчас в стране существует два источника «длинных» денег - государство (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и госбанки) и иностранные банки, работающие в России.
 
 Каждому по потребностям

 Растущий спрос на жилье порождает дефицит жилья на рынке, а следовательно, и рост цен на него, рассуждает Анатолий Волошин. «В кризис много строек было заморожено, - объясняет он. - Сейчас новое жилье почти не строится. Рано или поздно все это приведет к дефициту жилья». По мнению Волошина, когда рост цен на недвижимость достигнет 20-30% в год, банки начнут вводить новые ипотечные продукты. Например, ипотека без первоначального взноса. «Сейчас этот продукт невыгоден банкам - он включает в себя слишком много рисков, - говорит Волошин. - Но когда недвижимость начнет расти, то те 10% от стоимости квартиры, которые не вносит заемщик, будет компенсироваться в первый год за счет роста цен на заложенную квартиру, и выдача таких кредитов станет возможна». Такой продукт предоставляют банки в Москве. «Но в столице заметен постоянный рост цен на недвижимость, поэтому там это возможно», - объяснил Волошин.
 Согласно опубликованной стратегии развития Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на 2010-2020 годы основная цель агентства на ближайшие 10 лет - повышение доступности ипотеки, в том числе с помощью внедрения новых продуктов, и развитие инфраструктуры ипотечного рынка. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна вырасти с 19,8% в 2010 году до 30% в 2015 году и до 50% в 2020 году. Выдача ипотечных кредитов всеми участниками рынка должна увеличиться почти втрое - с 301 тыс. кредитов в 2010 году до 868 тыс. кредитов в 2020 году. Это значит, что примерно каждый четвертый житель страны сможет взять ипотеку. Также предполагается внедрение новых продуктов - так называемая обратная ипотека (по сути альтернатива пожизненной ренте), которая предполагает выдачу банками кредитов пожилым людям под залог их жилья. Платежи будут производиться ежемесячно, а после смерти человека квартира реализуется банком, или ее выкупают родственники заемщика.
Еще один новый продукт - ипотека доходных домов, предполагающая выдачу кредитов юрлицам на строительство жилья для сдачи его внаем. «Эти продукты внешне очень интересные, однако пока условий для них в стране нет», - считает Максим  Осадчий. По его мнению, все предпосылки к ним должно создать государство, в том числе за счет совершенствования законодательства.

 
Будущее туманно
Как полагает Анатолий Волошин, темпы роста объема выдачи ипотеки будут снижаться. «Люди и банки до сих пор не отошли от кризиса, не привыкли к новым реалиям, - говорит банкир. - Сейчас на рынке многое изменилось».
Темпы восстановления экономики в России еще низки, поэтому предпосылок для быстро роста ипотеки пока нет, говорит Максим Осадчий. По его мнению, динамика роста останется на прежнем уровне.
Во многом будущее ипотеки зависит от государства, считает главный экономист УК «Финам-менеджмент» Александр Осин. «Если регуляторы посчитают необходимым для экономики дальнейшее понижение ставок и полагают, что среднесрочные риски в ней приемлемы, то крупнейшие банки вновь сократят стоимость ипотечных кредитов», - рассуждает эксперт.
Однако пока предпосылок к этому нет: по прогнозу Осина, процентные ставки по ипотеке и так достаточно низки, поэтому если и будет их дальнейшее падение, то в пределах 1%. «Роста ставок на ипотеку, возможно, в ближайшие один-два года удастся избежать, - заключил Осин. - Для такого развития событий необходимо ускорение инфляции до 10-12% в год и сокращение государственной поддержки ипотечного сектора».

Александр Осин, главный экономист УК «Финам-менеджмент»:
 - За вычетом инфляции ипотека выросла в Самарской области за полгода на 1,5%. Т.е. она действительно растет, но в рамках позитивной тенденции роста реальных зарплат и восстановления экономического спроса. Восстановление экономики идет не на базе нового витка роста потребительского и ипотечного кредитования, как раньше, а на базе повышения производительности труда и инвестиций. Поддержку ипотечному сектору оказывает государство, которое берет на себя часть рисков, что позволило банкам снизить ставки по ипотеке.
 
 
Михаил Романов, председатель правления НТБ:
 - Банки всегда относились к ипотеке очень серьезно. Квартира - это жизненная потребность всех, независимо от кризисов. Люди всегда будут рождаться, разводиться, уходить в другие квартиры из своего дома и т.д. Поэтому покупать квартиры будут всегда. Сейчас на рынке созданы все предпосылки для дальнейшего роста ипотеки. Прежде всего это произошло за счет того, что государство создало агентство по ипотечному жилищному кредитованию, благодаря которому процентную ставку по ипотеке удалось опустить на докризисный уровень.