За деньгами - в суд
Спор между АВТОВАЗБАНКом (АВБ) и РДЦ вышел на публичную плоскость в марте 2010 года. Тогда банк, являющийся инвестором строительства жилого квартала «Город Мира», предъявил претензии на сумму более 180 млн рублей к группе компаний, подконтрольных Борису Ардалину и его сыну Василию, - ОАО «РДЦ», ЗАО «Губерния» и ЗАО «Регион». Причиной иска стал отказ Ардалиных дать личное поручительство по обязательствам группы. Формально ни Борис Ардалин, ни его сын не являются собственниками ни одной из фирм, осуществляющих застройку «Города Мира». В 2010 году АВБ также инициировал уголовное расследование по факту мошенничества в особо крупных размерах в отношении неустановленных сотрудников РДЦ. Тогда на несколько месяцев была приостановлена работа РДЦ. Но дело так ничем и не закончилось.
В конце прошлого года АВБ вновь подал иски о взыскании задолженности с РДЦ. 18 января 2011 года Арбитражный суд Самарской области принял к производству иск банка к компании на сумму более 454,5 млн рублей. Предварительное заседание по этому делу назначено на 11 февраля.
Всего на данный момент областной арбитраж рассматривает пять исков АВБ к РДЦ на общую сумму требований более 720 млн рублей. Как отметил директор департамента кредитования ОАО «АВТОВАЗБАНК» Юрий Фролов, АВБ уже выходил с предложением к РДЦ о реструктуризации задолженности, но договоренности достигнуто не было. Между тем, по словам генерального директора ОАО «Региональный деловой центр» Николая Федорова, РДЦ предлагал банку забрать площади в «Городе Мира», находящиеся у кредитной организации в залоге.

Стремятся к миру
Сейчас ситуация близится к урегулированию. РДЦ направил банку предложение о заключении мирового соглашения, состоящего из четырех различных вариантов. Один из них - предложение ООО «Сбербанк-Капитал» выкупить у АВБ долг РДЦ. Остальные заключаются в передаче площадей в «Городе Мира». «В этих случаях РДЦ и ООО «Ипотечная касса» (аффилированное АВБ) создают на базе РДЦ совместный отдел продаж с четким планом рекламной компании, что позволит в течение 2011 года и 6 месяцев 2012 года распродать залоговые площади и погасить кредит», - рассказывает Федоров о деталях вариантов, предложенных АВБ.
«Для нас, как для кредитно-финансовой организации, интереснее вернуть денежные средства, - комментирует Юрий Фролов. - Мы понимаем, насколько «Город Мира» является проблемным объектом с большим количеством дольщиков. Поэтому мы надеемся найти вариант по погашению задолженности РДЦ на взаимовыгодных условиях. Мы не исключаем и возможность по сочетанию вариантов: часть взять денежными средствами и часть - площадями. Если же мы не договоримся с РДЦ, то взыскание задолженности будет продолжаться в рамках судебного делопроизводства».

Выгоднее договориться
«В данный момент крупные застройщики не располагают свободными средствами  - полагает заместитель директора ООО «Сантехстрой» Владимир Зубков. - Не думаю, что в РДЦ другая ситуация. Поэтому для АВБ сейчас выгоднее договориться с застройщиком мирным путем. Если же взыскание задолженности будет проводится через суд, это закончится, скорее всего, тем, что РДЦ признают банкротом, денежные средства будут изыскиваться путем конкурсного производства, а это достаточно длительный процесс».
Как отмечает управляющий самарским филиалом ОАО «Юникорбанк» Павел Сычев, если банк не видит других источников погашения кредита, то приемлемым вариантом становится получение от застройщика площадей. По мнению Владимира Зубкова, площади в «Городе Мира» являются вполне ликвидными, к тому же у АВБ есть вариант заработать на них дополнительные средства с помощью продажи их через ипотечное кредитование.
«В сложившейся ситуации застройщику очень важно договориться с АВБ, проявить активность, убедить банк в том, что работать с РДЦ выгодно, - полагает Владимир Зубков. - В случае если между РДЦ и АВБ не будет заключено мирового соглашения, застройщик потеряет возможность реализовывать в дальнейшем проект «Город Мира» с участием как АВБ, так и других банков».
Как говорит заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев, сейчас застройщики не могут строить без поддержки банков. «Люди готовы покупать квартиры в объекте, находящимся на этапе 80-процентной готовности, - поясняет он. - Многие вообще ждут 100-процентной готовности объекта и только потом решаются на покупку. Поэтому на начальном этапе строительства кредитные организации являются единственным источником финансирования».
Павел Сычев не исключает возможности, что другие банки согласятся в дальнейшем работать с РДЦ, но, скорее всего, это будет крупный банк с большим кредитным портфелем, а работать он будет через соинвестора.
Борис Ардалин надеется, что один из вариантов, предложенных РДЦ, удовлетворит АВТОВАЗБАНК. «В любом случае мы будем искать другие пути решения по урегулированию отношений с банком», - заключает он.
«Сейчас для нас одной из основных задач является выполнение своих обязательств перед дольщиками, - отметил Николай Федоров. - Мы прилагаем к этому все усилия. В данный момент все секции ЖК «Москва» охвачены строительством. До 1 марта будут сданы секции А6 и А7 (16 тыс. кв. м.), до 1 мая - секции А1, А2, А3.1 (20 тыс. кв. м.), до 1 июля будет сдан ЖК «Париж» дом 2 (20 тыс. кв. м.)».

Долгая история
За время строительства «Города Мира» поменялся не один участник проекта

В состав жилого квартала «Город мира» должны были войти жилые комплексы «Москва», «Париж», «Рим» и офисный центр «Лондон». Все проекты были заявлены как часть кредитной программы АВБ «Метры гарантированы». Исполнителями проекта сначала были московская строительная компания ОАО «Госстрой» и ЗАО «Губерния», собственником которого выступала Торгово-промышленная палата Самарской области. Инвесторами проекта выступали АВТОВАЗБАНК и инвестиционная компания «Эл-Траст». В конце 2004 года проект покинула компания «Госстрой». Основным застройщиком комплекса стало ОАО «Региональный деловой центр», подконтрольное Борису Ардалину, являющемуся на тот момент президентом ТПП Самарской области, и его сыну Василию. В 2007 году, после ухода Бориса Ардалина с поста президента Торгово-промышленной палаты Самарской области, поменялся состав учредителей ЗАО «Губерния»: ТПП вышла из числа его собственников. Компания «Эл-Траст» также покинула проект. Вместе с тем строительство комплекса «Город Мира» фактически лишилось государственных гарантий. Сказался на реализации проекта и мировой экономический кризис, когда было заморожено строительство большинства объектов недвижимости в регионе. В конце 2009 года представители застройщика «Города Мира» начали искать соинвесторов на достраивание комплексов «Москва» и «Париж». Велись переговоры и с правительством области о привлечении бюджетных инвестиций.

Мир на выбор
ОАО «РДЦ» представило 4 варианта по погашению задолженности

Первый вариант: РДЦ через ООО «Ипотечная касса» передает залоговые площади с жестким графиком их достройки, ввода в эксплуатацию и промежуточным графиком передачи под ремонт к декабрю 2011 года, таким образом закрывая задолженность.

Второй вариант: РДЦ совместно с ООО «Ипотечная касса» принимает участие в сделке с ОАО «Балтинвестбанк» на 350 млн рублей, которые будут направлены на погашение кредита АВБ, затем ОАО «РДЦ» берет кредит в размере 150 млн рублей в АВБ или другом кредитном учреждении на погашение «тела» кредита в размере 500 млн рублей.

Третий вариант: РДЦ передает залоговые площади в количестве 14,305 тыс. кв. м нежилых площадей и 4,564 тыс. кв. м жилых площадей. Дополнительно РДЦ передает свободные строительные площадки компании, аффилированной АВБ, под строительство секций 1.1, А10 и паркинга. При строительстве данных объектов расчетная прибыль составит 300 млн рублей. При этом передача пройдет для аффилированной банку компании без обязательств перед дольщиками застроенных ранее секций. Обязательства перед дольщиками секций А6, А7, А1, А2, А3, А3.1, 1.7, 1.6, 1.5, 1.4 останутся за РДЦ. Для этого РДЦ оставит себе часть площадей для достроя.

Четвертый вариант: ООО «Сбербанк-Капитал» выкупает кредит у АВБ за имеющийся залог.


 

Артем МАСЛОВ, директор филиала «Самарский» ОАО «Балтинвестбанк»:
- Для банка, как учреждения, торгующего денежными средствами, выгоднее, когда к нему поступают «живые» деньги. Поэтому, я полагаю, для АВБ вариант по выкупу у него долга РДЦ другим банком является самым интересным из всех предложенных. Если говорить о сопоставимости долга с залогом, то расчетная стоимость заложенных активов РДЦ не в полной мере соответствует их рыночной стоимости. Ликвидность площадей зависит от положения компании-застройщика.

 

Павел СЫЧЕВ, управляющий самарским филиалом ОАО «Юникорбанк»:
- Если банк не видит других источников погашения кредита, то приемлемым вариантом становится получение от застройщика площадей. Для банка схема реализации площадей через ипотеку действительно выгодна, но в этом случае процесс возврата денежных средств более длителен. Также существует вариант по передаче площадей аффилированным структурам, которые и займутся продажей недвижимости. При этом для банка рентабельно забирать у застройщика площади с большим дисконтом.

 

Михаил КУЦЕВ, член комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям городской думы Самары:
- Строители не могут реализовать построенные объекты и из-за нехватки средств копят долги перед банками. Хотя сегодня не так много застройщиков кредитуется в банках. Строительная отрасль еще не вернулась к докризисному уровню. Если говорить о жилом комплексе «Город Мира» - этот проект грандиозный. Я думаю, что его судьба зависит и от общей ситуации на строительном рынке.