Единое управление

Градостроительную реформу инициировал губернатор Вячеслав Федорищев. Вызвано это было необходимостью изменения правил для участников строительного рынка, чтобы в регионе появлялись не просто новые жилые дома, а комфортные кварталы с развитой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.

Первым этапом стала передача полномочий с муниципального на региональный уровень — министерству градостроительной политики, которое начало работать в начале 2025 года. Перед ведомством поставили задачи по организации системного управления развитием территорий, упорядочению процессов взаимодействия с застройщиками и формированию общих правил для всех инвесторов, повышению качества городской среды и обеспечению соблюдения градостроительных стандартов.

"Важно не просто создать новые нормативные документы, но и контролировать их исполнение. Необходимо быть оператором, проектным менеджером и доводить проекты от идеи до воплощения. Мы настроены сокращать инвестиционный цикл и открыты для застройщиков. Самое главное, чтобы средства, которыми обладает бизнес, работали на благо региона и для жителей", — отметил министр градостроительной политики Андрей Грачев.

Новые правила для застройщиков

Конечно, основное внимание минград уделяет Самаре, так как именно здесь ведется наиболее активное строительство жилья и других объектов. Поэтому одним из первых решений ведомства стала корректировка правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города, предусматривающая новые ограничения. У бизнесменов практически не осталось шансов "протащить" через согласования проекты, предусматривающие возведение жилья без должной инфраструктуры. В их числе и те, что принято называть в Самаре "точечной застройкой".

"Возможность строительства объектов не исключается, но понижен процент застройки. Новый норматив для среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки составляет всего 10%, при разработке проекта планировки и (или) заключении договора на комплексное развитие территорий (КРТ) — до 50%. Это такой ограничивающий фактор. Застройщику невыгодно осваивать только 10% участка. Он будет разрабатывать проект планировки, а этот документ даст нам возможность оценить существующую инфраструктуру, предусмотреть необходимые объекты: социальные, транспортные и тому подобное", — объяснила главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова.

Еще одним важным новшеством ПЗЗ стало требование по озеленению кварталов с новой застройкой, чтобы жители не попадали в ловушку каменных джунглей. Установлена норма в 15% участка. Тренд на закрытые дворы решили поддержать через разрешение на возведение стилобатов на 100% территории.

Однако грядут новые изменения. Сейчас для Самары формируют единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. По сути, он будет представлять собой новые ПЗЗ и генплан, в которых обозначат, где и что можно строить, какие общественные пространства и рекреационные зоны будут развивать, какие инфраструктурные объекты планируется создать и другие аспекты развития города. Особое внимание уделяют решению проблем дефицита объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

Проводит министерство и корректировку генеральных планов в остальных муниципалитетах, чтобы унифицировать правила работы для всех. На данный момент утверждены 18 документов, еще 20 находятся в работе.

"Генеральный план — это градостроительная конституция. Она демонстрирует перспективу развития муниципалитета на 15-20 лет. Также мы разработали нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Это документ про параметры, соблюдение которых позволит сделать городскую среду по-настоящему комфортной", — пояснил Андрей Грачев.

В частности, изменится норматив по парковкам. Для расчета числа машиномест в новых ЖК планируется использовать формулу, учитывающую особенности территории, наличие общественного транспорта, плотность населения и уровень автомобилизации в перспективе до 2036 года. Институт отклонений по данному нормативу упраздняется.

"Это была откровенно коррупционная составляющая. Некоторые застройщики получали добро на обустройство 0,3 машиноместа на квартиру при нормативе 1:1. Наша позиция заключается в том, что института отклонений по парковкам вообще не существует. Механизм называется "отклонение от предельных параметров строительства". Парковки же к строительству отношения не имеют", — отметил Андрей Грачев.

Будут прописаны в РНГП требования к обеспеченности дворов жилых комплексов детскими и спортивными площадками, зонами отдыха. Так застройщики будут создавать комфортную среду, а не следовать по пути повышения рентабельности, строя все больше и больше домов на участке.
Уже сейчас внедрен новый принцип работы с участниками рынка. Согласование строек начинают с представления мастер-плана, где прописаны все параметры и представлен анализ среды на предмет наличия социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Концепции подробно обсуждают и при необходимости в Градостроительном совете. Уже после согласования и публичных слушаний застройщик может приступать к формированию проекта и выходить за получением разрешительной документации.

Параллельно проводится работа по упрощению бюрократических механизмов и ускорению выдачи документации. Обновлена Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), в которую внесены данные о земельных участках, проектах планировки, ПЗЗ и генпланах. Теперь на карте есть информация о стройках, сведения об объектах социальной инфраструктуры. Есть возможность провести аналитическую работу. Например, получить отчет о градостроительном потенциале участка.

Акцент на КРТ

Приоритет отдается комплексному развитию территорий. Принцип этой программы выглядит просто. Застройщикам через аукционы раздают кварталы со старым жильем, они расселяют жителей и сносят дома, после чего получают право построить на их месте новые, в том числе высотные. На деле все оказалось сложнее.

В рамках реформы минград принял новое положение о КРТ и требования к формированию мастер-планов, а также отобрал несколько новых площадок под развитие. Например, на Красной Глинке предложено реализовать проект строительства 21-этажных домов-башен с видом на Волгу.
Формируется план развития Безымянки, где сосредоточено большое количество аварийного жилья. Однако, по словам Андрея Грачева, инвесторов на эти площадки придется завлекать бонусами:

"Когда мы обозначили необходимость развития Безымянки, застройщики нам показали экономику, и она не лучшая. Единственный выход — это КРТ двух несмежных территорий, где будет, условно, территория на Безымянке и более интересная локация. При этом Безымянка, извините, получается как некая нагрузка. Мы очень надеемся, что те, кто зайдет в реализацию, они так хотя бы получат небольшую прибыль".

Что касается реализации КРТ по уже заключенным (еще мэрией Самары) договорам, то на одной из площадок работы уже стартовали. Компания "АТМ-Строй", входящая в ГК "ВИРА", начала строительство нового дома в районе телецентра, где под комплексное развитие отдали территорию в границах улиц Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой. В будущем там должен появиться микрорайони с жилыми домами высотой от 9 до 19 этажей, детским садом, школой, поликлиникой и паркингом.

Также градсовет одобрил концепции КРТ в районе парка Металлургов, у Вертолетки и около Молодежного парка. По остальным площадкам минград ведет работу в ручном режиме, учитывая специфику и наличие подводных камней в виде неучтенных объектов.

Про благоустройство

В декабре стало известно, что минград получит новые полномочия. В 2026 году ведомство будет также заниматься разработкой и реализацией государственных программ, отдельных нормативных правовых актов в сфере благоустройства. Соответственно, получит новое название — министерство градостроительной политики и благоустройства.

Впрочем, работу в этой сфере минград ведет уже сейчас. Специалисты ведомства участвуют в проработке проектов строительства новых набережных в Самаре и Тольятти, а также планируют благоустройство Загородного парка в столице региона и прибрежного парка в Автограде.

Проведен конкурс на разработку концепций стел на въездах в Самарскую область. Участники прислали решения по 10 участкам дорог: со стороны Казахстана, Саратовской области, республики Татарстан и Оренбургской области. Лучшие работы выставили на народное голосование, по итогам которого будут выбраны проекты под реализацию.

"Самарской области не хватает некой визитной карточки и фотозоны. Реализация проектов-победителей позволит это исправить и создать новые символы региона", — отметил министр градостроительной политики.