Средний срок жизни - пять лет
Будущее коммерческой недвижимости обсуждалось в ходе конференции "Торговые центры будущего", состоявшейся 2 сентября в Самаре. К слову, сегодня в нашем регионе, по словам генерального директора Real Estate Create Никиты Петухова, работают 34 ТЦ. По количеству квадратных метров на душу населения (566 кв. метров на 1000 жителей) Самара занимает первое место среди крупнейших мегаполисов страны (исключая Москву и Санкт-Петербург). Но другие показатели не столь оптимистичны: и по размеру среднего чека, и по арендным ставкам Самара "выпала" из ТОП-5 городов-миллионников. Причины этого явления, по словам эксперта, кроются в том, что большинство самарских ТЦ уже давно морально устарели. Некоторые из них "выросли" из бывших заводских и вузовских корпусов, и на данный момент у их владельцев просто нет средств и возможностей для полномасштабной реконструкции.
Между тем сейчас к торговым центрам предъявляются серьезные требования как по размеру площадей, эффективности их использования, так и по количеству парковок, наличию и использованию общественных зон. В целом современным требованиям в областном центре соответствуют лишь три площадки - это "Вива Ленд", "Парк Хаус" и "Мега", и, возможно, скоро к ним присоединится "Амбар", который сейчас еще находится в стадии наполнения арендаторами. Что же касается остальных, то, по словам Никиты Петухова, часть торговых центров может прекратить свое существование. Таким образом, в ближайшее время можно ожидать изменения расстановки сил на рынке: нынешняя ситуация дает мощный стимул для владельцев торговой недвижимости. У них появляется шанс провести кардинальные изменения, которые могут касаться как набора арендаторов, так и концепции самих ТЦ. В среднем, как отмечает управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич, "срок жизни" современного торгового комплекса - примерно 5-7 лет, после чего объект нуждается в реконструкции или полной смене концепции.

Требуются новые форматы
Как следует из статистики, для Самары все это особенно важно. Дело в том, что сейчас в столице 63-го региона, по словам Никиты Петухова, представлен довольно ограниченный круг торговых марок, их количество невелико даже по сравнению с менее значительными городами. В результате ТЦ во многом дублируют друг друга, у покупателей не возникает стимула посещать более отдаленные из них с целью познакомиться с уникальными на самарском рынке товарами. "Зачем это делать, если везде представлены одни и те же "Карусели", "Пчелки", "Центробувь", Ostin, Zolla и т.д.?" - считает эксперт.
К этому следует добавить и отсутствие специализированных ТЦ, а также представляющих новые, востребованные форматы торговых объектов. В Самаре, к примеру, не хватает объектов в модном сейчас формате life-stile, которые предусматривает большие площади для "общественной жизни", то есть для кафе, ресторанов, выставочных площадей, культурных мероприятий. Ведь статистика говорит, что если покупатель находится в торговом центре более 20 минут, то он с высокой степенью вероятности совершит незапланированную покупку. Кроме того, не хватает и специализированных центров. К примеру, сейчас в Самаре действует лишь один детский ТЦ (М-5 на Московском шоссе), хотя реальная емкость рынка намного больше. Объединение под одной крышей детских образовательных студий, развивающих центров и магазинов товаров для подростков позволяет увеличить и популярность ТЦ, и собственно продажи - у родителя, который привел на занятия свое чадо, появляется целый час, а то и больше, который он может со спокойной совестью посвятить шопингу.
Примерно так же работает и механизм привлечения клиентов у площадок, специализирующихся на спорте. Если под одной крышей расположены фитнес-студии, тренажерные залы, то, выйдя с занятий, их клиенты будут рады приобрести необходимые для занятий товары, сразу же купить продукты домой, после чего посидеть с друзьями в уютном кафе и немного отдохнуть. И наоборот, приехать и в одном месте приобрести товары одной направленности, имея при этом широкий конкурентный выбор, больший, чем в обычном тематическом супермаркете. Немаловажно, что комфорт для покупателя в таких условиях выше, что позволяет надеяться на соответствующий средний чек.

Пример смены концепции
До недавнего времени в Самаре не было заведений подобного формата. Однако в скором времени такую реконцепцию переживет ТЦ "Вертикаль". Уже 26 сентября на его базе состоится торжественное открытие обновленного комплекса, который получит название "Сила спорта". Объекты схожей, спортивно-туристической, направленности есть и в других городах, к примеру, "Сила Воли" в Екатеринбурге.
В рамках конференции 2 сентября было заявлено, что большинство прежних арендаторов, не связанных с темой здорового образа жизни, покинут "Вертикаль", а на смену им придут новые, одним из "якорей" среди которых станет фитнес-клуб "Физика". Впрочем, для так называемых "изгоев" вряд ли это станет серьезной потерей, ведь из-за отсутствия собственной четкой, выверенной концепции их прибыль и без того не была велика.
Спортивная концепция "Силы спорта" будет выдержана во всем: к примеру, по торговым коридорам можно будет ездить на роликах или скейтах, "если при этом посетитель не создает угрозы другим", подчеркнули представители площадки. Рядом со зданием уже сейчас стоит специальный объект для катания на велосипедах - рампа. И, что еще важнее, после праздника открытия рампа не будет демонтирована, а останется неотъемлемой частью инфраструктуры этого района города и в следующем "катальном" сезоне. Очень надеемся, что из-за близости метро они будут интересны и молодежи, проживающей в отдаленных районах Самары.
В ТЦ планируется проводить соревнования, общественные мероприятия, посвященные пропаганде спорта и здорового образа жизни. Одним словом, новая "Сила спорта" должна стать не только объектом торговли, но и крупным общественным центром.

Так как правильно?
Таким образом, избежать многих ошибок можно уже на этапе проектирования современных торговых центров. Как рассказывает Саша Лукич, зачастую желание сэкономить на создании правильной концепции и проектировании приводит к большим финансовым потерям. Распространенный формат - крошечная парковка рядом со зданием торгового комплекса, из-за чего все приехавшие паркуются в близлежащих дворах, или же платные подземные парковки, узкие коридоры, огромные территории, отданные под размещение якорных арендаторов, - все это приводит к излишнему дискомфорту для потенциального покупателя.
"Поэтому не следует заполнять весь участок зданием ТЦ - он должен занимать не более 40% от общей площади участка, - считает Саша Лукич и подчеркивает: не нужно надеяться на то, что подземная парковка сможет принять всех желающих. Ее строительство настолько дорого, что это в прямом смысле слова "закопанные в землю" деньги. Фасад ТЦ должен быть глухим, т.к. это, по сути, задние стены секций. Стоит внимательно отнестись и к ширине колонн, которые служат важнейшим элементом конструкции. Традиционно проектировщики стараются делать шаг колонн размером в 6 метров, однако для ТЦ он должен быть размером 9-12 метров. Нет большей ошибки, нежели проектировать центр как обычный рынок - с рядами, расположенными вдоль одного входа. Это приведет к тому, что покупатель быстро покинет его".
Гораздо лучше, по мнению эксперта, спроектировать ТЦ в виде круга или овала, заставив посетителей побродить по нему, а заодно и заглянуть в разные отделы. Именно потому, кстати, стоит разместить санузел на верхних этажах, а входы-выходы с эскалаторов - максимально далеко от друга. Кажется, что это мелочи, но они позволяют максимально задержать покупателя в здании. В то же время пребывание там нужно сделать комфортным - именно потому важно сделать галереи широкими и хорошо освещенными. И, конечно, не стоит отдавать все площади "якорям", ведь наибольший доход приносят относительно небольшие компании.