В 2021 году приватизации жилья в нашей стране исполняется 30 лет. Одним махом жилищно-коммунальное хозяйство, сложившееся в условиях плановой экономики, было вброшено в рынок и с тех пор находится в процессе больших и малых реформ, время от времени меняющих порядок регулирования этого рынка. Сегодня ЖКХ - это около 20% отечественной экономики, и от того, насколько его работа соответствует насущным потребностям россиян, прямо зависит социальная стабильность страны.
Структура себестоимости жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) по сложившейся дурной традиции ни согражданам, ни компаниям, которые призваны к управлению многоквартирными домами (МКД), ни даже депутатам доподлинно неизвестна. Зато хорошо известно, что цена этих услуг ежегодно повышается. По данным Росстата за 2020 г., в регионах Приволжского федерального округа (ПФО) она составляет 8-12% от потребительских расходов среднестатистической семьи, проживающей в регионе. Меньше всех она в Республике Башкортостан (3715 руб. ежемесячно, 13 место в РФ), а больше всех в Нижегородской области (4822 руб., 78 место). Самарская область - на 56 месте в стране (4745 рублей).
На первый взгляд, это не так уж и много, но нужно учитывать, что ЖКХ получает довольно значительные дотации из региональных бюджетов. Так, в сентябре 2021 г. Самарская губернская дума только на подготовку к отопительному сезону направила более 880 млн рублей. Причем часть этих средств уйдет на погашение задолженности муниципалитетов за потребленные топливно-энергетические ресурсы. Между тем доля социальных расходов региональной казны в 2020 г. составляла более 60%, а в пересчете на одного жителя губернии - более 58 тыс. рублей.
Впрочем, все эти затраты не снимают обеспокоенности граждан. Более чем половину из них, по данным общественной организации "ЖКХ-контроль", волнует самое насущное - неудовлетворительное состояние МКД и содержание общего имущества (16,2%), начисление платы за ЖКУ (14,1%), управление МКД (12,1%) и качество коммунальных услуг (9,5%). На этом фоне повышение платы за ЖКУ не встречает понимания у населения.
По расчетам аналитиков банка "Русский стандарт", за первые три квартала 2021 г. средняя сумма квитанции за ЖКУ выросла на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., опережая официальный показатель инфляции - 7,4-7,9%, по данным Центробанка РФ на октябрь 2021 года.
И это далеко не предел. Как утверждается в исследовании фонда "Институт экономики города", чтобы довести тарифы на ЖКУ до экономически обоснованного уровня, их нужно будет увеличить на 20%. При этом платежи за ЖКУ вырастут в среднем на 213 руб. за человека в месяц, а количество семей, имеющих право на субсидии, - в два-три раза.
Ожидание дальнейшего роста цен на ЖКУ приводит к тому, что конкуренция между управляющими компаниями (УК) сегодня строится вокруг тарифов. Новые УК, стремясь отвоевать МКД у прежних, предлагают более низкую плату за содержание общего имущества и выполнение текущих ремонтов, которых годами не проводили их предшественники, замечает член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.
На практике подобные обещания либо не выполняются, либо чреваты авариями - из-за снижения платежной дисциплины жильцов (ввиду падения их доходов в период пандемии), роста цен на стройматериалы, высокого износа жилищного фонда и ряда других факторов УК элементарно не хватает денег на качественное обслуживание МКД. Демпинг на тарифах, понятное дело, не имеет ничего общего со здоровой конкуренцией, когда УК изыскивает возможности достойно содержать МКД, оптимизируя затраты, например, за счет энергосбережения, полагает член экспертного совета Российской ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Павел Кузнецов.
"Людям непросто объяснить, что важно не только то, сколько они платят, но и то, сколько услуг получают за свои деньги, - сетует эксперт. - У них очень узкая зона социального комфорта, они разобщены, чувствуют себя обманутыми и озлоблены на всех, включая УК".
УК тоже не позавидуешь: чтобы обеспечивать качество услуг, нужны деньги, а если предложить жильцам поднять тарифы, появится демпингующий конкурент. Рост конкуренции в отрасли - прежде всего, за счет увеличения количества УК, а также их затрат на обслуживание домов - руководитель Самарского регионального центра "ЖКХ-контроль" Виктор Часовских отмечает как тенденцию 2021 года.
Еще один маркер - отмеченная Дмитрием Гордеевым активизация контактов УК с советами МКД (регулярных встреч для обсуждения оперативных проблем и годовых планов, общения в соцсетях непосредственно с жильцами домов и т.п.).
В этих условиях возрастает значимость регулятора соответствующего рынка - Государственной жилищной инспекции Самарской области (ГЖИ). Правда, из-за пандемии инспекторам пришлось сократить число проверок и в большей степени положиться на активность самих жильцов. В помощь им ГЖИ разработала и опубликовала на своем сайте рейтинг УК по результатам их работы в 2020 году.
В основу своего рейтинга ГЖИ положила 13 критериев, в том числе количество административных дел, возбужденных в отношении компании, число жалоб от жильцов, обслуживаемых МКД, количество штрафов, процентное соотношение полученных и исполненных предписаний, платежная дисциплина в расчетах с ресурсоснабжающими организациями, наличие общедомовых приборов учета в домах, обслуживаемых УК, средний срок обслуживания домов и так далее.
Для каждого критерия строилась балльная оценка от 0 до 5 (в отдельных случаях до 10), и в результате сложения этих значений каждая из 332 УК Самарской области получила свою рейтинговую оценку.
По итоговой балльной оценке, топ-10 самарских УК существенно опережает тольяттинский топ-10 (131-105 против 107-83) и тем более пятерку сызранских УК (131-105 против 59-61).
Впрочем, набор критериев, избранных ГЖИ для оценки УК, на наш взгляд, нуждается в обсуждении и совершенствовании. Так, в нем не нашли места такие важные показатели, как объем работы УК (количество обслуживаемых ею МКД), степень физического износа этих МКД, репутация компании, а также наличие плана развития инфраструктуры МКД (в частности, предложений по использованию общедолевой собственности и экономии энергоресурсов).
Одной из ключевых тенденций на рынке ЖКУ в 2021 г. стало стимулирование активности советов МКД, на которые законодательно возложены подбор УК, согласование договора с ней и мониторинг выполнения этого договора. Найти информацию о конкретной УК с тем или иным трудом можно, хотя бы в ГИС ЖКХ, на сайте ГЖИ и в списках должников ресурсоснабжающих компаний. Но сопоставление характеристик разных УК требует времени, сил и некоторого умения - проще положиться на мнение знакомых. А если такой - близкий к случайному - выбор окажется неудачным, процедуру выбора УК можно повторять сколь угодно раз по инициативе сособственников МКД.
Проблема в том, что среди жильцов мало охотников выполнять эту повседневную, большую и кропотливую работу. Они предпочитают заниматься своими делами, а общие отдавать на откуп соседям-активистам, которые включаются от случая к случаю. Из-за такой пассивности снижается конкуренция УК даже в крупных городах, а договоры с ними приобретают формально-типовой характер, констатирует Дмитрий Гордеев.
Более того, как отмечает Виктор Часовских, на фоне безразличия жильцов чуть ли не массовой становится фальсификация протоколов общих собраний жильцов, в том числе по переводу МКД из одной УК в другую. Такой подход, конечно, упрощает процедуру, но лишает ее предусмотренного законом смысла. Причем случаев реального наказания за подобный - даже доказанный! - подлог наш эксперт не припоминает.
"Надо ставить заслон УК, которые работают по мошенническим схемам, чтобы очистить от них всю отрасль ЖКХ", - требует губернатор Самарской области Дмитрий Азаров, предлагая муниципалитетам создавать группы специалистов для помощи собственникам домов в сборе информации о работе УК, а при необходимости - и в направлении ее в ГЖИ и правоохранительные органы.
Кроме того, руководитель региона одобрил инициативу по созданию Единого центра поддержки советов МКД, в функции которого входит, в частности, представление их интересов в УК, ресурсоснабжающих организациях и государственных службах. По поручению Дмитрия Азарова на поддержку деятельности советов МКД в 2021 г. выделено 130 млн рублей.
Между тем оценить работу УК может любой заинтересованный человек. Если дом выглядит ухоженным, значит председатель совета реально контролирует УК, а та добросовестно выполняет свои функции, не упуская развития инфраструктуры МКД. "Все идет от инициативы председателя: если ее нет, УК будет работать по минимуму, а то и спустя рукава", - утверждает на основании своей практики Александр Золотарев, директор компании УК "ЖЦ" (Тольятти), входящей в топ-20 рейтинга ГЖИ по Самарской области и в топ-5 этого рейтинга по Тольятти.
