Покупка квартиры на рынке вторичного жилья — очень распространена и имеет массу выгод, однако иногда приносит и неприятные сюрпризы. Предыдущие владельцы могут оставить после себя долги за коммунальные услуги или проблемы, связанные с незаконной перепланировкой квартиры. Но бывают и еще более серьёзные риски: когда через несколько лет после сделки неожиданно появляется человек, решивший оспорить право собственности. Звучит как сцена из фильма, но такое правда случается в реальности.

Споры за наследство

Бывает, что продавец получил квартиру по наследству, при этом не все родственники оказались включены в процесс и знали о нем. Через какое-то время кто-то из них может доказать через суд, что имеет право на свою долю в жилье.

"Проблемы с наследством — одни из распространенных случаев среди судебных споров по недвижимости. Например, человек получает в наследство квартиру от отца и вскоре продает ее. Через некоторое время объявляется родственник, о существовании которого никто не знал, который является внебрачным ребенком умершего отца. Он подает в суд с требованием признать свои наследственные права, и суд встает на его сторону. В результате сделка купли-продажи аннулируется. В одном из таких случаев Росгосстрах выплатил 5 млн рублей людям, купленная квартира которых оказалась втянута в наследственный спор", — рассказывает Юлия Серова.

Проблемы с приватизацией

Если в муниципальной или государственной квартире были прописаны дети или люди с ограниченными возможностями, которых не включили в приватизацию и их интересы впоследствии не были учтены при продаже, то такие сделки оспариваются в суде.

Нечестный развод

Если продавец состоял в браке и продает квартиру без согласия супруга, то сделка может быть признана недействительной. Даже когда квартира оформлена на одного человека, она иногда считается совместно нажитым имуществом.

Частая перепродажа

Стоит обратить внимание на квартиры, которые часто меняли владельцев. Продавцы могли получить жилье на сомнительных основаниях, например, через мошенничество или поддельные завещания. Такие истории вскрываются, как правило, через несколько лет, когда законные собственники обращаются в суд.

Ошибки в выписке ЕГРН

В выписке ЕГРН могут обнаружиться неточности: в фамилиях, площадях, основаниях перехода права. И эти ошибки используются предыдущими владельцами как повод для оспаривания сделки.

Признание продавца недееспособным

Бывший владелец квартиры через год или два после совершения сделки может быть признан недееспособным (в том числе на момент продажи квартиры) и его представители приходят оспаривать сделку.

Перед покупкой обязательно нужно проверить:

• кто собственник и нет ли ограничений (арестов, залогов),
• как давно человек владеет квартирой (если менее 5 лет, то будьте внимательны),
• есть ли супруг и согласен ли он на сделку,
• все ли правоустанавливающие документы в порядке: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, техпаспорт, кадастр,
• были ли прописаны в квартире дети или недееспособные граждане,
• не участвовала ли квартира в спорах, наследствах, разводах,
• сколько раз квартира перепродавалась,
• доверенность (если продавец действует по ней).

Прежде чем приобрести квартиру, обязательно нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Нотариус и юрист также могут помочь при оформлении сделки и проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Однако не все риски возможно предусмотреть и учесть. Дополнительной гарантией безопасности становится титульное страхование. Оно защищает владельцев, если их право собственности было оспорено после покупки, и покрывает полную стоимость квартиры.

"Судебные споры по недвижимости также часто возникают во время разводов. Росгосстрах выплатил 12 млн людям, которые купили квартиру у разведенного мужчины. Муж и жена оформили брачный договор, по которому квартира признавалась его собственностью. Однако после продажи квартиры женщина смогла оспорить брачный договор, в котором кстати была ошибка в одной букве ее фамилии, и добилась признания сделки недействительной", — отмечает Юлия Серова.