Право на ошибку

Самарский Независимый кадастровый центр на протяжении пяти лет занимается консультированием по вопросам исправления кадастровых ошибок, оспаривания кадастровой стоимости, уменьшения налоговых платежей, в том числе за счет изменения ставок и коэффициентов.

"Основное направление нашей деятельности — это оценка объектов недвижимости и консультирование заинтересованных лиц — физических, юридических, а также органов местного самоуправления, — говорит Ольга Сафонова. — Это собственники, арендаторы земли или помещений или же лица, которые владеют участками с неоформленными правами, подлежащими переоформлению (например, по договору бессрочного пользования) или обладающие правами на строение, возведенное на не принадлежащем им земельном участке. Это актуально, так как выкупная цена участка также зависит от его кадастровой стоимости. Наша задача — обеспечить уровень кадастровой стоимости, максимально приближенный к рыночным значениям, тем самым снизив налоговую нагрузку клиента, а также арендную плату".

По словам эксперта, сделать сегодня это можно по двум основаниям. Первое — доказать, что кадастровая стоимость, указанная в едином реестре, значительно выше рыночной. Второе — это исправить ошибочные сведения, допущенные компанией-оценщиком, проводившей государственную кадастровую оценку. "По нашей практике, 99% случаев приходится все-таки на первый вариант", — уточняет Сафонова.

Суд на стороне заявителя

Второе направление деятельности НКЦ — это юридическое сопровождение процесса. Оно может быть как досудебным, так и судебным. И здесь необходимо отметить, что закон предусматривает право физических лиц в подобных спорах обращаться сразу в Самарский областной суд. Это же правило касается индивидуальных предпринимателей. "Я считаю такое решение оправданным, так как комиссии по рассмотрению кадастровых споров, в большинстве случаев отказывают своим заявителям, в то время как в суде процент выигрыша значительно выше", — говорит директор центра.

ООО, ОАО, ЗАО и другие организации при оспаривании кадастровой стоимости, в первую очередь, должны обращаться в комиссию при Росреестре. И только в случае, если им отказали, они имеют право идти в суд. Но с недавних пор есть обязательное условие, что их представительство будет осуществлять профессиональный юрист.

Интересно, как проходит само судебное заседание. На нем, как правило, присутствуют представители органа местного самоуправления, так как именно муниципалитет является получателем земельного налога и налога на имущество, и заинтересован в сохранении действующей кадастровой стоимости расположенного на его территории объекта. В качестве ответчика выступают Федеральная кадастровая палата и правительство Самарской области, которое утверждало оспариваемый нами нормативный акт. ФКП же, в свою очередь, вносит предоставленные сведения в кадастр и передает их в налоговую службу. "Ответчики, безусловно, могут подать апелляцию, но по нашей практике, самарская Фемида почти всегда принимает сторону заявителя", — констатирует Ольга Сафонова.

Закон предусматривает рассмотрение споров о кадастровой стоимости в срок два месяца. Решение суда должно быть исполнено кадастровой палатой за два рабочих дня.

Комиссия при Росреестре по рассмотрению кадастровых споров также дает положительное решение. Тогда она самостоятельно направляет документы в кадастровую палату и налоговый орган. В течение 10 рабочих дней эта информация будет внесена в государственный реестр недвижимости. Если комиссия вам отказала, то можно исправить замечания и обратиться с этим же объектом повторно. В случае отказа суда (всех инстанций) такого права вы лишаетесь.

"Когда к нам обращается собственник, независимо, физлицо это или организация, перед тем как взяться за дело, мы обязательно просчитываем выгоду, а также период, за который клиент ее сможет получить (а он может достигать несколько лет). Все, что мы оспариваем, действует только до следующей кадастровой кампании. Поэтому крайне важно оценить налоговую выгоду, сопоставив ее с понесенными затратами на процесс оспаривания", — говорит директор Независимого кадастрового центра.