По данным Центробанка на 1 сентября, с начала года банки выдали в Самарской области 1-34-56 ипотечных кредитов. Это на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года: на 1 сентября 2015-го было выдано всего 10166 ипотечных займов. Возросли и суммы: если в прошлом году объемы кредитования на покупку жилья с помощью ипотеки составили 13,7 миллиарда рублей, то в этом уже 18,3 миллиарда. При этом средневзвешенная ставка по ипотеке в Самарской области снизилась. Сегодня она составляет 12,76%, тогда как год назад этот показатель составлял 13,98%. Одновременно, по данным регионального Минстроя, за последние три года объемы строительства в губернии выросли в 1,3 раза, а по объемам строительства Самарская область по итогам 9 месяцев 2016 года вышла на четвертое место в ПФО.

Цены на "вторичку" падают

Эксперты отметили, что одним из важнейших трендов последних лет является наличие государственной поддержки ипотечного кредитования новостроек. Эта программа решает сразу несколько проблем — не только помогает самарцам разрешить жилищный вопрос, но и поддерживает на плаву застройщиков и стимулирует темпы роста строительного рынка.

Как пояснила заместитель исполнительного директора — руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Наталья Ладова, государственная поддержка ипотечного кредитования новостроек привела к перераспределению ситуации на рынке недвижимости. Так, еще несколько лет назад на рынке жилья господствовала парадоксальная ситуация, когда вторичная недвижимость стоила дороже нового жилья. Причина крылась в высоких рисках, которые несли покупатели первичной недвижимости. Кроме того, отчасти на формирование такой ситуации влияли банки, которые предлагали более высокие проценты по ипотечным кредитам на строящееся жилье.

"Появление господдержки изменило ситуацию. Низкая процентная ставка по ипотеке на приобретение жилья в новостройках привела к поддержке застройщиков и обновлению жилищного фонда города и области. Между тем, анализируя сделки недвижимости, мы видим, что многие из них являются многоходовыми. Чтобы купить жилье в новостройке, самарцам сначала нужно продать старое вторичное жилье. А с появлением качественных и доступных по цене новостроек найти покупателя на "вторичку" становится все сложнее. Поэтому цены на вторичные квартиры сейчас снижаются, и если вы задумались о покупке такого жилья — сейчас самое время воспользоваться ситуацией на рынке, чтобы решить жилищный вопрос", — отметила Наталья Ладова.

По данным мониторингового отчета СОФЖИ о ситуации на рынке недвижимости по городским округам Самарской области в октябре 2016 года, за год цены на "вторичку" в регионе снизились на 10,2%.

Спрос растет

Рост покупательского спроса, в том числе благодаря использованию программ жилищного кредитования, отмечают многие участники строительного рынка Самары. Как пояснили в пресс-службе ГК "Финстрой", если пять лет назад только каждая третья сделка была "ипотечной", два года назад — каждая вторая, то в этом году уже две сделки из трех осуществляются с использованием кредитных средств. Объемы жилищного кредитования растут при стабильных ценах на новостройки.

"Покупательская способность населения упала, если сравнивать динамику последних трех лет. И именно ипотечное кредитование позволило застройщикам удержать объемы выручки от реализации квартир на приемлемом для себя уровне. На сегодняшний день ставка по ипотечным кредитам при приобретении квартир в новостройках по договорам участия в долевом строительстве составляет менее 12% годовых. Банки в текущем году упростили процедуру сбора документов, а здоровая конкуренция между кредитными учреждениями только ускорила сроки вынесения решения: одобрена ипотека или нет. Помимо ипотеки квартиру в жилом микрорайоне "Новая Самара" можно приобрести в рассрочку", — рассказали в ГК "Финстрой".

В ДК "Древо" отмечают существенный рост покупательского спроса на жилье в проектах компании. По итогам трех кварталов 2016 года он составил около 25% в сравнении с показателями 2015 года. "В период января-октября 2016 года относительно аналогичного периода 2015 года количество сделок, совершаемых с помощью ипотечных программ, действительно увеличилось. Однако в общей структуре продаж количество ипотечных сделок осталось на уровне 2015 года и составило 50-55%", — отметили в компании.

Как рассказал директор ООО "Трансгруз" Андрей Видманов, с банками ПАО "Сбербанк" и АКБ "Абсолют Банк" и филиалом ГПБ (ОАО) "Газпромбанк" заключены договоры на представление льготного ипотечного кредитования физическим лицам с пониженной процентной ставкой. "Если сравнивать объем продаж ПСК "Трансгруз" 2015 и 2016 годов с использованием средств ипотечного кредитования, то в 2015 году такие сделки составляли 20% от всех сделок, а на ноябрь 2016 года их уже стало 25%", — пояснил он.

Андрей Видманов рассказал, что ПСК "Трансгруз" имеет программы по предоставлению фиксированных рассрочек по оплате жилых и нежилых помещений с 30%, 50% и 80% первоначальным взносом по выбору потенциального покупателя с максимальным сроком до 18 месяцев.

Курс на чистовую отделку

Росту привлекательности первичного жилья, по мнению экспертов строительного рынка, способствует устойчивый тренд возвращения к чистовой отделке квартир в новостройках. "Человек, который берет ипотечный кредит, должен отдавать себе отчет в том, что ему нужно будет в течение значительного времени регулярно платить большие суммы денег. Не случайно на ипотеку легче всего соглашаются те, кто раньше снимал жилье", — отметила Наталья Ладова.

Она пояснила, что для того, чтобы упростить самарцам переезд в новостройку, СОФЖИ предлагает покупателям только квартиры с чистовой отделкой. "Для новоселов это двойная возможность сэкономить — во-первых, не тратить силы и средства на то, чтобы сделать ремонт, а во-вторых, не платить за съемное жилье во время этого ремонта. Это принципиальная позиция СОФЖИ — предлагать новоселам полностью готовые к проживанию квартиры. Потом при желании каждый сможет сделать ремонт по своему вкусу, но у людей должна быть возможность заехать в квартиру и жить в ней сразу после покупки и окончания строительства без дополнительных затрат времени и денег", — рассказала Наталья Ладова.

Кстати, специально для новоселов СОФЖИ составил "Банк идей" по дизайну типовых квартир в домах, возводимых фондом, от самарских архитекторов. Новоселы могут осуществить их своими силами или пригласить специалистов.

Интерес к новостройкам

Поторопиться лучше и тем, кто планирует оформить ипотечный заем. Льготная программа ипотечного кредитования с господдержкой с процентной ставкой от 11,5% годовых, в которой участвует 40 банков, действует до конца года. И будет ли она продлена, пока неизвестно.

Как отметил член совета директоров АО "КОШЕЛЕВ-БАНК" Юрий Левин, рост количества выданных ипотечных кредитов в текущем году главным образом связан со снижением процентных ставок (с начала года средняя ставка по ипотеке снижена с 14 до 12,7%), уменьшением стоимости квадратного метра в целом на рынке, а также возможностью завершения программы господдержки, которая стимулирует и банки, и потребителей на скорое принятие решений.

"Средняя сумма кредита уменьшается примерно на 200-300 тысяч рублей, что связано со снижением стоимости жилья и снижением процентной ставки на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ, при этом средний срок кредита, наоборот, увеличивается. По нашим данным, объем выдачи кредитов в третьем квартале 2016-го в целом сохраняется на уровне второй половины 2015 года", — пояснил он.

Как рассказал заместитель председателя правления ПАО "АК Банк" Алексей Кошарский, кредиты на новостройки сегодня так же востребованы, как и ипотечные кредиты на вторичном рынке. "Интерес к ипотечным кредитам на первичном рынке с каждым годом возрастает. Во многом этому способствовало принятие 214-го ФЗ, минимизировавшего риски недостроя. Сейчас практически все банки предлагают ипотеку на этапе строительства, причем ставки по таким кредитам соотносимы с кредитами по "вторичке", а в некоторых случаях даже ниже. И для самих заемщиков объекты в новостройках теперь более привлекательны: кредитные продукты стали доступнее, выбор — больше, есть возможность приобрести новую квартиру уже с отделкой", — пояснил он. По его словам, сегодня банки активно сотрудничают с застройщиками, кредитуя как сами строительные компании, так и покупателей жилья в строящихся объектах. "АктивКапитал Банк" тоже предоставляет кредиты на покупку жилья в аккредитованных новостройках.

Мнение

Ставки ниже

За счет программы государственного субсидирования ипотеки и собственных ресурсов банки делают условия по ипотеке более привлекательными и при этом повышают лояльность к заемщикам.

В. В. Дроздов, начальник операционного офиса "Самарский" АБ "РОССИЯ":

— Ипотечная программа банка "РОССИЯ" "Новые метры" с государственным субсидированием предоставляется на покупку квартир на первичном рынке недвижимости в многоквартирных домах. Ставка по кредиту составляет от 10,6% годовых в зависимости от первоначального взноса и страхования жизни и здоровья заемщика. Срок кредитования — от 1 года до 25 лет. Жители Самары могут рассчитывать на кредит для покупки жилья в нашем регионе в размере от 300 тыс. до 3 млн рублей. Кредит "Доступные метры" предоставляется банком "РОССИЯ" на покупку квартир на вторичном рынке жилья по процентной ставке от 12%. Он выдается на сумму до 15 млн рублей на срок от 1 года до 25 лет. За последние полтора года у нас появились новые категории заемщиков. Мы разработали программы для военнослужащих и бюджетных работников, возобновлено кредитование широкого круга физических лиц. На ипотечное кредитование повлияла программа государственного субсидирования процентных ставок, она позволила улучшить условия кредитования.

В. А. Аверин, управляющий филиалом "Поволжский" банка "ГЛОБЭКС":

— Наш банк сделал серьезные шаги к повышению доступности ипотеки. Мы неоднократно снижали ставки, и сегодня они находятся на докризисном уровне и ниже. Кредит на приобретение жилья в новостройках Самарской области в "ГЛОБЭКСе" в рамках госпрограммы сейчас можно получить под 11,5% годовых при первоначальном взносе от 20%. При первоначальном взносе 30% от стоимости жилья скидка к базовой ставке составит 0,2%, итоговая ставка — 11,3%.
В реальности она может быть гораздо ниже благодаря совместным программам банка и застройщиков. Например, при покупке квартиры у самарских застройщиков ООО РСУ-10 в ЖК "Дом у Космопорта" и ООО СК "Новый город" в ЖК "Ильинская плаза" действует ставка от 7,6% годовых.

М. В. Кострыгина, руководитель ипотечного центра ОО "Самарский" Приволжского филиала ПАО "Промсвязьбанк"

— В прошлом году средняя сумма ипотечного кредита не превышала 1 млн рублей: заем оформляли в основном на разницу в стоимости квартир при приобретении жилья большей площади. Сегодня средняя сумма кредита составляет 1,5-1,7 млн рублей, большая часть сделок приходится на "покупку с нуля" — у заемщиков есть определенный первоначальный взнос, но основная сумма берется в кредит. В прошлом году много внимания уделялось новостройкам, сейчас вырос спрос и на "вторичку". В 2015 году чаще приобреталось жилье эконом-класса, в основном с целью сохранения имеющихся накоплений.
В основном ипотека оформляется на 15-20 лет. Заметно улучшились условия по ипотечному кредитованию. "Промсвязьбанк" в октябре снизил ставки по основной линейке ипотечных программ. По программе "Новостройка" без господдержки теперь минимальная процентная ставка составляет 12,5%. На вторичном рынке по этой программе ставка снижена до 12%. По ипотеке с господдержкой Промсвязьбанк делает выгодное предложение по ставке — от 11% годовых.

А. А. Прокопьев, управляющий Самарским филиалом ПАО АКБ "Связь-Банк":

— Основным драйвером роста рынка ипотечного кредитования в 2015–2016 годах была государственная программа субсидирования. Жилье — одна из базовых потребностей человека, поэтому спрос, в том числе и отложенный, на нее не падал. Кроме того, следует отметить, что экономическая ситуация немного стабилизировалась, клиенты чувствуют себя увереннее, не боятся взять на себя долгосрочные обязательства. Базовые ставки были снижены. Минимальная ставка по ипотеке Связь-Банка составляет 12,5%. Диапазон ставок по ипотечным программам банка для клиентов-физических лиц варьируется от 12,25 до 13,25% годовых в рублях в зависимости от размера первоначального взноса и сроков кредитования. Ставка по одной из самых востребованных программ — "Военная ипотека" — зафиксирована на весь срок кредитования на уровне 12,5% годовых. И дополнительные скидки в размере 0,25% могут получить держатели зарплатных карт, работники и клиенты компаний-партнеров банка.

Комментарии

Комплексный подход

Застройщики сегодня делают ставку на совместные программы с банками и управляющими компаниями, которые позволяют повысить доступность жилья и качество жизни в будущей новостройке.

Е. Н. Чудаев, генеральный директор ДК "Древо":

— Сегодня рынок новостроек стабилен, застройщики ведут строительство уже начатых проектов и осваивают новые территории как в городе, так и в области. Все свои проекты компания "Древо" реализует совместно с банками-партнерами. Покупателям предоставлен широкий перечень банковских ипотечных продуктов, в том числе и по государственным программам приобретения жилья. Компания "Древо" использует различные инструменты для расширения возможностей по приобретению жилья в своих проектах. Для покупателей квартир в микрорайоне Южный город действует акция, запущенная совместно со Сбербанком, в рамках которой покупатель может получить скидку на квартиру до 100 тысяч рублей. В рамках совместной программы с ВТБ24 ставка по ипотеке на квартиры в Южном городе составляет 7,3% годовых. Кроме того, на жилье в наших проектах мы предлагаем беспроцентную рассрочку до окончания срока строительства. Рассрочка предоставляется нами без привлечения каких-либо кредитных организаций.

Н. В. Ладова, исполнительный директор СОФЖИ, директор УК "Комфорт-С":

— Одна из важных тенденций современных самарских новостроек — стремление застройщиков дать покупателям не только полностью готовое к проживанию жилье и благоустроенную инфраструктуру, но и обеспечить дальнейший комфорт проживания. Специально для того, чтобы обеспечить жильцам максимально комфортную жизнь в новеньком доме, СОФЖИ была создана собственная управляющая компания — "Комфорт-С". Эта компания изначально была создана для обслуживания жилого фонда, построенного СОФЖИ. Мы не бросаем своих клиентов и после того, как они справят новоселье: управляющая компания тщательно отслеживает строительные работы на всех этапах возведения дома, ведь нам потом его обслуживать. Для будущих новоселов это дополнительная гарантия качества. Сегодня на балансе УК уже находится несколько домов.

А. В. Козин, первый заместитель генерального директора ПАО "Завод им.Тарасова":

— Для более эффективного использования площадей с 2008 года завод начал строительство жилого дома на собственной территории. Изначально он строился как офисное здание, сейчас получено разрешение на ввод его как жилого дома. Мы возобновили активные работы по его достройке. Строительство пока ведется за счет собственных средств, но в ближайшем будущем мы планируем привлекать ипотечные. К нам обращаются клиенты, и мы видим большую заинтересованность покупателей в использовании ипотечных продуктов. Ипотека — инструмент, выгодный и банку, и застройщику, и самому покупателю. Мы ведем переговоры с банками о включении в список аккредитованных застройщиков — уже представили соответствующий пакет документов в Сбербанк и ВТБ24, сейчас они очень тщательно проверяют документы, выезжают на объект. Так что заемщик может быть уверен в том, что ипотеку ему выдадут только на надежный объект. А для нас, застройщиков, ипотека — очень интересный инструмент в плане привлечения будущих новоселов.