- В декабре 2019 года центр Самары получил статус исторического поселения. Какие задачи должен решить этот проект?

- В первую очередь, сообразно названию, главная задача - сохранение исторической среды. Под этим понимается сетка улиц, кварталов, типология, морфология застройки, высотность, процент застроенности, то есть внешний облик среды этого квартала.

Строительная деятельность в историческом поселении должна четко регулироваться, правила игры для всех пользователей земельных участков должны быть прозрачными. Систематизированная градостроительная деятельность позволит территории устойчиво развиваться.

- На какой стадии находится сейчас проект исторического поселения?

- Часть города получила статус исторического поселения (ИП), утверждены его границы, частично утвержден предмет охраны исторического поселения. Что осталось? Окончательно утвердить предмет охраны, а именно перечень ценных градоформирующих объектов (ЦГФО) и в дальнейшем - требования к градостроительным регламентам исторического поселения.

Проект градостроительных регламентов ИП подготовлен, но он требует корректировки, и это связано с текущей ситуацией в городе.

В мае был подготовлен проект постановления правительства о внесении изменений в постановление, согласно которому Самара и была наделена статусом исторического поселения. Он касается именно утверждения списка ценных градоформирующих объектов. Сейчас документ находится на согласовании. Уже завершается процедура оценки его регулирующего воздействия, и с учетом устранения некоторых технических замечаний получено согласование администрации города.

- Что происходит с требованиями к градостроительным регламентам?

- Принято решение об их корректировке после утверждения объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах ИП. Это связано с тем, что зоны охраны утверждались с 2010 года, за это время менялось законодательство, менялись и подходы к утверждению зон охраны, причем как с точки зрения органов охраны объектов наследия, так и с точки зрения научной методики.

Сегодня на территории ИП сложилась лоскутная картина: разные зоны охраны присутствуют на одной территории. Собственник земли, получая градостроительный план земельного участка, видит ограничения сразу по нескольким зонам охраны. Ему приходится самому вычленять наиболее жесткие регламенты, действующие на этой территории. Помимо этого, иногда эти регламенты могут друг другу противоречить. Например, регламенты одной зоны более жесткие по высоте застройки, а другие более жесткие по проценту застроенности территорий.

Председатель ВООПИиК Нина Казачкова: "Непонятно, что останется от Самары"

Несмотря на то что "старому" центру Самары официально присвоили статус исторического поселения, здесь активно продолжается снос и стройка, а на многих домах висят уведомления о выселении жителей из аварийного жилья. О том, что происходит с городом, как идет борьба за Реальное училище и "Дом с часами", как жителям домов в "историческом центре" защититься от сносов и кто должен разговаривать с застройщиками, рассказала председатель самарского отделения Всероссийского общества охраны памятников и культуры Нина Казачкова.

За девять лет существования разных зон охраны накопился определенный перечень проблем, которые и призван решить проект объединенных зон охраны. Он упорядочит градостроительную деятельность на этих участках, сохранит объекты культурного наследия. Сам список этих объектов тоже изменился. В него включались новые, некоторые здания по тем или иным причинам утрачены.

После утверждения объединенной зоны охраны она заменит все существующие, но при этом сохранит их границы. Речь не идет об ухудшении ситуации для объектов культурного наследия.

По поручению градостроительного совета при губернаторе в конце 2020 года была создана рабочая группа, в которую вошли представители администрации Самары, министерства строительства, нашего управления, разумеется, проектировщики, авторы проектов объединенной зоны охраны, представители общественности. Был рассмотрен каждый земельный участок, чтобы определить ту застройку, которую необходимо сохранить. Речь идет об исторической среде объектов культурного наследия. Одновременно нужно найти земельные ресурсы, необходимые для развития исторического центра.

- Я верно понимаю, что список ЦГФО сформирован, вы подводите итог? В нем будут новые объекты?

- В текущей редакции постановления правительства новые объекты уже не появятся. Они могут появиться в будущем.

- Каким образом? Ведь все уже учтено, и объектам дана оценка...

- Во-первых, может быть проведена экспертиза выявленного объекта культурного наследия. И если эксперты подтвердят историческую и архитектурную ценность объекта, то он может быть включен в перечень ЦГФО.

Во-вторых, в процессе работы над этим списком определены примерно 18 объектов, которые комиссия предложила включить в этот перечень. Но это следующий этап.

- В чем разница между объектами культурного наследия и ценными градоформирующими объектами?

- С точки зрения закона разница большая. К объектам культурного наследия предъявляются жесткие требования по содержанию, работам, которые на них можно проводить. Например, подрядная организация должна иметь специальную лицензию. Есть определенная процедура на получение разрешения для проведения работ на объекте. Это ограничивает виды работ, делает их дороже, но позволяет сохранить объект. Во главе стоит архитектурная и историческая ценность.

К ЦГФО не предъявляются такие жесткие требования по лицензированию подрядных организаций при проведении работ, не нужны разрешения уполномоченного органа, нет жестких требований по запрету реконструкций. Подразумевается возможность сделать пристрой, увеличить объемные характеристики, изменить конструктив, но с сохранением определенных градостроительных параметров: пропорции фасада, внешний облик здания. ЦГФО должны поддерживать объекты культурного наследия, создавая целостную историческую среду.    

- Сколько сейчас насчитывается объектов культурного наследия?

- В нашей области есть объекты федерального значения (их 59) и объекты регионального значения - их сегодня 809. Плюс есть археологические памятники.

Помимо этого, существует такая категория, как выявленные объекты культурного наследия. Они также находятся под охраной, но для принятия решения о включении или невключении их в реестр объектов культурного наследия необходимо провести историко-культурную экспертизу.

- Сколько объектов культурного наследия находится в границах исторического поселения?

- Это 47 объектов федерального значения и 446 объектов регионального значения.

- Как появляются вновь выявленные объекты, ведь эти здания давно известны?

- Объектом культурного наследия может быть недвижимость старше 40 лет. Работы по выявлению объектов не были проведены однажды и полностью по всей области. Эта работа идет постоянно. Много объектов было выявлено в 60-е, 80-е годы прошлого века. Массовая инвентаризация проводилась в 1993-м году, и мы до сих пор проводим по этим зданиям экспертизы по мере получения финансирования.

Региональное отделение Союза архитекторов провело большую работу по изучению памятников модерна, и в конце прошлого года к нам поступило заявление на включение таких объектов в реестр. Сейчас проводится историко-культурная экспертиза.

- Разработка охранных зон - ваша задача?

- Наша задача - утверждение зон охраны. Зоны охраны объектов наследия включают в себя охранные зоны объектов культурного наследия, и здесь самые жесткие требования. Там запрещено капитальное строительство и ограничены реконструкция и ремонт объектов капстроительства.

Далее - зоны охраняемого природного ландшафта, там также действует запрет на капитальное строительство и мероприятия, связанные с ландшафтом.

И наконец, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, где строительство не запрещено, но ограничено. На этих территориях утверждается определенная высотность, которая формируется в зависимости от восприятия объекта наследия. Для этого в проекте выделяются специальные сектора восприятия объекта, учитывается среда.

- Чем отличается просто очень старый дом, которых немало, от объекта, который необходимо сохранить?

- Если мы говорим о памятнике архитектуры, то главное - архитектурные особенности. Причем нужно понимать, что мы говорим о памятниках регионального значения в контексте местной застройки. Нельзя сравнивать здания, построенные в провинции и, например, в Петербурге. Там другой масштаб, другой уровень архитектуры. Я не принижаю нашу архитектуру, она самобытна и этим уникальна. Как раз наши региональные особенности требуют сохранения.

Градозащитник Андрей Кочетков: "Город со своим вкусом может лучше конкурировать за жителей"

В интервью Волга Ньюс градозащитник, зампредседателя Самарского реготделения Общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) и идеолог "Том Сойер Феста" Андрей Кочетков рассказал о главных проблемах Самары: о том, почему сейчас никто в старом городе не застрахован от расселения, почему тормозится работа с историческим поселением, как можно привлечь инвесторов к покупке деревянных домов и, главное, за чей счет должна сохраняться самарская уникальность.

- Как будут жить люди, для которых объект культурного наследия - их жилой дом?

- Определенные обременения на них накладываются. Но, на мой взгляд, в отношении содержания дома не нужно делать различий между памятниками архитектуры и обычными домами. Любой сознательный горожанин должен содержать свой дом. Город - это общественная среда, даже индивидуальный жилой дом в городской черте должен соответствовать регламенту и не создавать опасности.

Если объект недвижимости, даже не являясь объектом наследия, находится в неудовлетворительном состоянии или тем более в аварийном, то собственник обязан привести его в надлежащее состояние. Конечно, стратегия сохранения наследия зависит в первую очередь от вида собственности. Например, культовые сооружения, объекты, находящиеся в федеральной собственности, рассматриваются на включение в федеральные и региональные программы. Муниципальные объекты - на получение городского финансирования и, возможно, субсидий региона, если объект знаковый.

- Если в здании нет удобств, а люди хотят их сделать - как быть?

- Перепланировки, конечно, выполняются. К сожалению, многие их выполняют своими силами и допускают повреждение зданий. Речь идет не только о художественных элементах - о конструкции здания, что чревато аварийной ситуацией.

Грамотные проектировщики могут подготовить проекты приспособления, в том числе с обустройством санузлов, кухонь, систем отопления, новых дверей. Мы часто можем видеть историческую среду, трансформирующуюся в общественное уличное пространство, туристическое пространство и стрит-ретейл на первых этажах. Не нужно воспринимать объект культурного наследия как некий законсервированный дом. Такое отношение применимо только к музеям.

В объектах культурного наследия можно реализовать современные требования к пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, доступу маломобильных граждан. Но выполнять работы должны лицензированные специалисты.  

- Как сделать так, чтобы территория исторического поселения могла развиваться?

- Грамотное развитие всегда сопряжено с регламентами. Регламенты исторического поселения должны соответствовать существующему положению: сетке улиц, ширине проезжей части, соотношению застроенных и открытых пространств, сохранению территорий общего пользования, инженерных коммуникаций, которые здесь действуют.

Регламенты исторического поселения должны отличаться от регламентов других территорий. Для того чтобы эта территория развивалась, они должны быть четкими и прозрачными. Для этого и принято решение об утверждении объединенной зоны охраны и переработке существующего зонирования охраны памятников, дополнительного утверждения границ исторического поселения.

Разумеется, на этом деятельность по подготовке градостроительной документации не закончится. Это не входит в полномочия нашего управления, просто отмечу, что эти работы необходимы: грамотное межевание территории, актуализация топосъемки, проведение технической инвентаризации объектов недвижимости, выявление всех бесхозных построек.

Работы много, но не нужно думать, что это особенность именно Самары. Это характерно для всех городов-миллионников.

- Кто и как будет заниматься развитием территории исторического поселения? Туда могут прийти застройщики?

- Конечно, могут. Но они должны вести деятельность в соответствии с регламентом.

- Эксперты говорят, что все это увеличивает затраты примерно на 35-50 тыс. руб. на квадратный метр относительно стандартного объекта. Как привлечь инвесторов?

- Там затраты намного выше, но и цена квадратного метра в ИП - тоже. Девелопера нужно привлекать, во-первых, пониманием стратегии развития ИП. Сейчас некоторые застройщики готовы туда прийти и строить, но они боятся, что рядом появится более высокое здание, которое девальвирует их объект. Четкие регламенты позволяют вести предсказуемую деятельность.

Во-вторых, на мой взгляд, девелоперам нужно предлагать уже сформированные участки с подведенными инженерными сетями, чтобы они могли понимать затраты и оценивать риски.

Наконец, на территории ИП возможно строительство не только многоквартирных домов. Здесь можно вести речь о возрождении типологии самарской исторической городской усадьбы. На этой территории потрясающая общественная зона - набережная, музеи, скверы, рядом проходит вся культурная и общественная жизнь. Уверен, спрос существует.