Валентин Лобанов: "Расхождение кадастровой и рыночной стоимости достигает 125%"

Выступление генерального директора ООО "Территориальное агентство оценки", председателя правления самарского отделения СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" Валентина Лобанова на Всероссийском форуме "Земля. Недвижимость":

- Внедрение единого информационного геопространства имеет множество прикладных функций, в том числе управленческих. Вопрос управления стоимостью территории носит социально-экономический характер и затрагивает интересы социальных групп населения, бизнеса, бюджетов всех уровней.
Предлагаемая система оперативного управления стоимостью территории предусматривает организацию современного мониторинга рынка недвижимости региона с использованием геопространственных решений, являющихся основой для обработки пространственных данных, формирования актуальной исходной информации для проведения государственной кадастровой оценки или проведения исследований социально-экономических последствий при утверждении государственной кадастровой оценки.
Помимо данных государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости, считаю необходимым вести мониторинг, иметь слои информационного содержания по рынку недвижимости - как сделок, так и предложений. Для этого надо проводить постоянный, непрерывный мониторинг рынка недвижимости.
Самарскими оценщиками накоплен большой опыт по формированию баз данных рыночной информации. Информация из этих баз данных находит отражение в цифровых тематических картах. В частности, с 2007 года оценщиками самарской области ведется сбор данных рыночной информации по различным сегментам рынка недвижимости с помощью программного комплекса АДОН. Легитимность этой базы данных подтверждена свидетельствами Роспатента. Разработанная система конверторов позволяет осуществлять импорт данных по различным субъектам рынка недвижимости из баз данных риэлторских кампаний, веб-сайтов, печатных изданий, ресурсов Росреестра и муниципалитетов. Информация, полученная по различным каналам, проходит обязательную фильтрацию и предварительную обработку, прежде чем попасть в единую базу данных. Кроме того, происходит адресная привязка объектов к карте, с множеством информационных слоев из геопространственных баз Самарской области.
В результате можно иметь еженедельную актуальную базу с надежными исходными рыночными данными для проведения массовой и кадастровой оценки в режиме реального времени. Каждый из информационных источников базы данных риэлторских кампаний, веб-сайтов, ресурсов Росреестра и муниципальных образований обладает рядом достоинств и недостатков. Как правило, наиболее достоверны платные источники информации или полученные из официальных органов. При конфликтности информации осуществляется верификация данных. После того как данные всех источников сконвертированы в обменный формат, они импортируются в единую базу данных.
Необходимо среди импортируемых объектов идентифицировать объекты, уже занесенные в базу данных, чтобы исключить дублирование, что приводит к некачественному отслеживанию динамики рынка недвижимости, расчетным процедурам.
Проводимый мониторинг накапливает информацию по оси времени и обеспечивает возможность анализа по каждому объекту, его историю цен, время экспозиции, маркетинговую политику собственника. Существует возможность отслеживать обновление рынка и ценовую динамику. В базе данных анализируются адреса аналогов, производится их поиск на карте и осуществляется привязка объектов к геоинформационной подоснове, электронным картам населенных пунктов. В качестве основы подходят любые векторные карты, имеющие векторные слои домов и улиц.
Взаимодействие предлагаемой нами системы мониторинга с единым информационным геопространством позволяет по каждому объекту из базы данных получить множество дополнительной информации, значимой при проведении массовой кадастровой оценки. Это существенно увеличит точность расчетов и предотвратит оспаривание данных и результатов государственной кадастровой оценки. По координатам аналогов для них с электронной карты при наличии соответствующих информационных слоев соберется дополнительная информация, например, определяется кадастровый квартал, расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, обеспеченность объектами инфраструктуры, близость источников положительного и отрицательного влияния, правовое зонирование и масса других параметров.

Так, анализ этих параметров активно применялся для обоснования факторов стоимости объектов жилого и нежилого фонда в работах, выполняемых на территории Самарской области в 2011-12 годах федеральным кадастровым центром.

Организовав подобным образом базу рыночных данных, по любому объекту рынка недвижимости получаем возможность поиска необходимой информации в заданном радиусе, административном районе, ценовой зоне, нескольких населенных пунктах на территории области, в совокупности населенных пунктов с одинаковой инвестиционной привлекательностью. Т.е. единая база данных используется как быстрый информативный источник для оценки построения различных аналитических отчетов.

Использование базы данных АДОН и данных Росреестра позволило собрать информацию о 53 тысячах объектах-аналогах для проведения расчетных моделей при проведении государственных кадастровых оценок объектов недвижимости, 6 тысяч из которых - объекты коммерческой недвижимости. Постоянное наблюдение за состоянием рынка недвижимости позволяет выявить изменение уровня цен, влияния кризисных явлений, определить среднерыночные индикаторы, например, при расчетах по жилью, устанавливаемых Министерством экономического развития по различным муниципальным образованиям.

Практическое применение баз данных для оперативного управления
Опираясь на все вышесказанное, можно сказать о возможности реализации мониторинга в следующих направлениях: построение тематических слоев картографической информации с данными рыночных предложений и арендных плат,  определение состава ценообразующих факторов и сбор аналогов для построения расчетных моделей в рамках процедуры государственной кадастровой оценки, анализ социально-экономических последствий, принятие решений о наличии туров кадастровой оценки в связи с изменением ситуации, ну и, бесспорно, эффективное управление государственной и муниципальной собственностью.
Ценовые карты позволяют увидеть состояние рынка недвижимости статично или в динамике. Организация информационной базы рынка недвижимости с использованием геоинформационных технологий является совершенным инструментом для проведения различных аналитических исследований. Это так называемые тематические карты, которые могут быть стоимостные, географические, специальные, статистические и т.д.

Проводятся исследования по оси времени для определения различных трендов, динамики. Как пример пространственных решений представлена ценовая карта квартир города Москвы, офисных помещений города Тольятти, ценовая карта торговых помещений Самары, где указаны параметры по ценам продаж и аренды, карта капитализации торговых помещений города Самары. В практическом применении карт возможно определить коэффициенты доходности при расчете арендных платежей за пользование объектами областной, муниципальной собственности от кадастровой стоимости.

Особо хочу отметить работу, связанную с анализом качества социально-экономических последствий утверждения результатов государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства города Самары. Исследование показывает, что по различным сегментам рынка недвижимости наблюдается расхождение кадастровой и рыночной стоимости от двух до 70 процентов в офисном и торговом секторе до 125 в производственном сегменте. Аналогичная картина - в городе Тольятти.
Несколько иная (можно сказать, диаметрально противоположная) картина по другим городам областного подчинения. Особенно существенное расхождение данных рыночной и кадастровой стоимости - в центре Самары и на ее окраинах. Это объясняется тем, что модели массовой оценки сглаживают рыночную дифференциацию.
Если проанализировать данный слой, то можно сделать определенные выводы. С одной стороны, мы получаем колоссальный недобор налогов, так как рыночная стоимость в 2,5 раза выше кадастровой. Налицо недооценка. С другой стороны, мы видим: предпосылки для оспаривая кадастровой стоимости отсутствуют по объектам капитального строительства. С третьей стороны - можно сделать выводы о качестве проведенной оценки с участием инрегиональных коллег. Ну и можно сделать вывод, что практически отсутствует у лиц, которые утверждают (в данном случае это наше правительство), отсутствует инструментарий, возможность контроля за результатами любой кадастровой оценки.
Оценщики Самарской области за последние годы получили уникальный опыт проведения мониторинга рынка недвижимости с использованием ГИС-технологий, и интегрирование этого опыта в единое информационное пространство позволит повысить эффективность управления недвижимостью и в целом капитализацию недвижимого имущества.