Сергей Юрченко: "В России самый либеральный подход к переселенцам с земель под государственные нужды"

Выступление первого заместителя руководителя департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года Сергея Юрченко на Всероссийском форуме "Земля. Недвижимость":

- Всем привет. Все устали уже. Я кратко расскажу про землеотвод в целом и, в частности, по изъятию. Деятельность в сфере землеотвода уже не является определяющей в сфере олимпийского строительства. В целом, мероприятия выполняются в соответствии с утвержденным планом, и потому анализ можно провести достаточно взвешенно. Для объективности рассуждений позвольте вернуться к истокам, понять основания предпринятых шагов, оценить их результативность и воздействие на будущее.

В 2007 г. в Гватемале между Международным Олимпийским комитетом, городом Сочи и Национальным Олимпийским комитетом России был заключен контракт города-хозяина. Контракт обязывал обеспечить проведение Игр наилучшим образом, а проживание гостей и участников - в наилучших условиях. Эти условия и образы имеют очень конкретные характеристики и точные параметры. И ни один из них на момент подписания контракта не был достигнут.
Заключение контракта повлекло колоссальные изменения во многих сферах нашей жизни и, в том числе, в сфере нормативного регулирования. Это была объективная необходимость, поскольку применение общих норм не смогло бы обеспечить выполнение контракта в таможенной и миграционной сфере, в сфере рекламы и добросовестной конкуренции. Но, безусловно, самые значительные изменения потребовались в градостроительном и земельно-правовом регулировании.
Был написан в 2007 г. Олимпийский закон, так называемый 310-ФЗ. Земельному и градостроительному регулированию были посвящены четыре статьи. Четыре статьи - это 150 пунктов и около 200 подпунктов. В данный закон вносили изменения девять раз, и семь раз из них - только касаясь земельных отношений.
Изменения затронули целые пласты правовых отношений: природоохранных, кадастровых, оценочных и, конечно, основной - это институт ограничения прав собственности. Рассказ о каждом из них - отдельный разговор для специалистов. А вам хотелось бы донести информацию о фундаментальных изменениях и причинах, их обусловивших. Принципы нашей деятельности были определены самим контрактом, указывающим, что деятельность по подготовке и проведению Игр должна соответствовать общечеловеческим и фундаментальным этическим принципам.
Указанные принципы сформировали последовательность задач и определили механизм их решений. Перед нами были поставлены четыре задачи: первое - это соблюдение жилищных прав, вторая задача - формирование справедливой цены, третья - сроки реализации мероприятий и четвертая - это борьба с самовольным строительством.
Первая задача - это соблюдение жилищных прав. Были внесены беспрецедентные нормы, предусматривающие не только равноценное возмещение, но и равнозначное возмещение при изъятии. Т.е. был включен принцип "метр в метр", что означает: если гражданин имел домовладение ветхое, или домовладение было 1940-го или 1950-го года постройки, при его оценке ему не позволялось приобрести новое домовладение. Чтобы избежать социальной напряженности, принцип "метр в метр" позволил по требованию гражданина предоставить ему аналогичные площади - новое домовладение с земельным участком в собственности.
Второй основной момент - это получение убытков, т. е. домовладение стоит на участке, право собственности либо иное право на который не оформлено. Не то, что даже не оформлено, - его нет. При изъятии домовладения проводилась оценка убытков, связанных с так называемым прекращением права собственности на изымаемый земельный участок, расположенный под этим домовладением и необходимый для его использования. Т.е. гражданин получал в любом случае денежные средства за земельный участок, расположенный под домом независимо от того, было ли оформлено право или нет.
Еще один беспрецедентный случай - это когда в домовладении зарегистрированы, т. е. прописаны граждане, но право на это домовладение отсутствует. В этом случае основанием права собственности на домовладение являлось обращение этого гражданина и предоставление сведений о том, что он зарегистрирован в этом домовладении.
Вот вы на экране можете посмотреть, какие домовладения менялись по принципу "метр в метр". Сложнейшая задача была по строительству жилья взамен. Принятие данной новеллы потребовало от организаторов Игр решения целого комплекса проблем: поиск земельных участков, отвечающих принципам соответствия изымаемой недвижимости, дополнительное строительство транспортной и инженерной инфраструктуры, строительство жилья соответствующих параметров, изменение план-графика строительства объектов и, наконец, принятие дополнительных рисков по невостребованной недвижимости. Это означает, что для переселения граждан необходимо было найти такие площадки, которые максимально были приближены к изымаемому недвижимому имуществу. В городе Сочи это максимально сложная проблема. Поскольку, сегодня уже говорили, что закончились земли, они закончились еще давно. Но, тем не менее, эта проблема была решена и построено 482 индивидуальных жилых дома, 518 квартир общей площадью более 100 тыс. кв. метров. Да, безусловно, на эти цели было выделено из федерального бюджета 9,5 млрд рублей.
Вторая задача - это формирование справедливой цены изымаемой недвижимости. Анализ формирования рыночных цен на недвижимость привел к выводу, что названная сфера отношений имеет слабое правовое регулирование. Ценообразование не имеет объективных критериев, что неминуемо влечет или социальную напряженность или нарушение общественных интересов путем необоснованного расходования бюджетных средств. В целях решения этой задачи перед национальным советом по оценочной деятельности России были поставлены вопросы формирования объективной оценки изымаемой недвижимости.
В итоге были сформированы методологические основы оценки, которые предусматривали: порядок отбора и анализа объектов-аналогов, обеспечение постоянного мониторинга ценовых параметров недвижимости в городе Сочи, создание, так называемой, карты ценового зонирования, которую вы видите, учитывающей все наиболее влияющие факторы на ценообразование.
Сформированные методические подходы не исключают разногласий, но сводят на нет субъективный фактор в подходах представителей государства к определению цены и делают данную работу максимально прозрачной. То, что эта работа дала положительные результаты, мы видим, так как из всего количества изымаемых объектов недвижимости 80% граждан выбрали денежную форму компенсации.
Третья задача - это сроки реализации мероприятий. Проводить мероприятия по обеспечиванию земельными участками олимпийских объектов в обычные для страны сроки было непозволительно. Была разработана технологическая модель предоставления земельных участков. Данная модель учитывала временные промежутки деятельности всех заинтересованных лиц для конкретного вида участка. Модель предусматривает сроки предоставления конкретных видов прав - постоянный или временный отвод, по отношению к конкретному виду участка - свободен от прав третьих лиц или обременен правами, застроен или нет недвижимостью, имеются права или отсутствуют. Основу для методологии создала практика применения, и до сегодняшнего дня методология корректируется и дополняется на основе уникальных случаев, которые рождаются в нашей правовой сфере.
Каждый из участников проекта, обратите внимание, каждый из участников проекта максимально точно знает сроки завершения работ по обеспечению земельными участками своего объекта, поскольку данная методика положена в основу всего плана-графика строительства олимпийских объектов. Сроки предоставления прав на участки, так называемый "график третьего уровня", позволяющий строителю точно рассчитать срок начала работ на конкретной территории. И соблюдение в настоящий момент графика указывает на то, что предложенные специалистами расчеты технологически обоснованы и точны.
Т.е. мы разработали именно, хочу простыми словами сказать, технологию предоставления каждого участка. Предоставляется, допустим, 100 земельных участков, вернее, под размещение объектов предусмотрено 100 земельных участков. Каждый участок уникален: один обременен правами, другой не обременен, один в государственной собственности, другой - в муниципальной, третий - на праве аренды и т. д. под муниципальными предприятиями и учреждениями.
Так вот прежде, чем рассчитать сроки начала и окончания строительства олимпийского объекта, для этого была создана эта модель. Строитель видел, когда он начнет на конкретном участке, когда он поставит те или иные опоры и т.д., когда он приступит к продолжению строительства и когда его завершит. Из этого исходил весь план-график олимпийских объектов.
Безусловно, без новелл в законодательстве мы бы, конечно, этого не сделали. Новеллы, о которых я вам говорил изначально, были прописаны в 2007 г. и постоянно корректировались. Хочу остановится на некоторых из них.
Установлены особенности мероприятий по изъятию. Первое - решение об изъятии земельных участков, т. е. акт губернатора Краснодарского края, является правообразующим фактом-основанием прекращения прав и без проведения его государственной регистрации. Т.е. эта норма абсолютно отлична от норм гражданского права, общепринятых государством. Для проведения мероприятий по изъятию (в том числе, фактическому выкупу) не требуется истечения срока в 1 год после принятия решения об изъятии.
Определен круг субъектов, за счет средств которых осуществляется выкуп земельных участков. Если сегодня мы говорим: это федеральный бюджет, краевой бюджет или там областной бюджет, муниципальные бюджеты, - то в случае Олимпиады это была государственная корпорация "Олимпстрой" либо организации, осуществляющие строительство за счет средств федерального бюджета.
Четвертый момент: изъятие незастроенных земельных участков в целях размещения олимпийских объектов является основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Т.е. достаточно принять решение об изъятии, направить уведомление арендатору о прекращении его прав, и по истечении 5 дней с момента направления уведомления Росреестр погашает права аренды на этот участок. Параллельно, безусловно, идет процедура выкупа и т. д., но уже строитель может получить и пользоваться этим земельным участком, юридически оформленным.
Установлен сокращенный срок государственной регистрации прекращения прав на изымаемые объекты недвижимости, этот срок 3 дня. Коротко остановлюсь на упрощенной процедуре предоставления земельных участков. Земельные участки предоставлялись для строительства олимпийских объектов без проведения предварительного согласования месторазмещения объекта и без проведения торгов. Определены два титула вида прав, на которые земельные участки могут предоставляться. Это аренда и безвозмездное срочное пользование. Установлена возможность предоставления участков в безвозмездное срочное пользование юридическим лицам, не являющимся государственными учреждениями. Допускается использование одного земельного участка несколькими земельными исполнителями. Когда границы одного олимпийского объекта накладываются на границы другого олимпийского объекта, достаточно предоставить земельный участок одному ответственному исполнителю. Другой исполнитель при накладке использует юридически также этот участок и имеет такие же юридические права, без оформления.
Земельные участки, в соответствии с документацией планировки территорий входящие в границы размещения олимпийских объектов, ограничены в обороте. Они не подлежат отчуждению из государственной муниципальной собственности до 1 января 2015 года.
Четвертая задача (последняя, которая стояла перед нами), - это самовольно возведенные объекты. Задача решалась на основе следующего принципа: возможность реализации прав должна быть предоставлена, но в случае отказа от признания прав компенсация не предоставляется. К такой категории лиц относятся, как правило, лица, построившие самовольно объекты недвижимости.
Государство не может создавать поощрения для противоправного поведения и поэтому обязано анализировать основания и условия приобретения прав. Именно данная категория лиц, обращаю внимание, создавала наибольшие публичные проблемы. Как правило, отсутствие прав ими не декларировалось, а вот факт изъятия у них имущества подвергался критике в прессе, на публичных акциях, использовался различными политическими силами.
Одна из самых напряженных в городе Сочи ситуаций по самовольным строениям - это ул. Кульнева. Под размещение олимпийского объекта было построено 94 гаражных бокса. Если вы видите на картинке, это одна из линий. Вот таких четыре линии - стояло 94 гаражных бокса. По сути, это не гаражи. Конечно, предусматривалось для строительства (вернее, для проживания в этих так называемых гаражах). Но по решению суда объект был признан самовольным, был снесен, а застройщик этого объекта был осужден к реальному сроку.
Вкратце остановлюсь на текущем статусе реализации мероприятий по обеспечению земельными участками. К настоящему моменту под строительство олимпийских объектов требуется 28,5 тыс. земельных участков, более 9 тыс. гектаров. Постоянно рост, потребность в предоставлении участков изменялась. Мы видим на диаграмме, что с 2008 г. рост в 7 раз.
Чем это обусловлено? Первое - это увеличение количества олимпийских объектов, включение их в программу. Второе - изменение проектных решений. Проектные решения изменялись по разным причинам. Кто строительством занимался, тот понимает, о чем я говорю.
Перед вами таблица изъятия. Всего для размещения объектов у граждан и юридических лиц подлежит изъятию 1779 земельных участков, с расположенными на них объектами недвижимости, и 256 квартир в многоквартирных домах. Т.е. это всего 8% от всех предоставляемых земель.
В целом, процесс переселения затронул более 3 тыс. правообладателей. С учетом того, что переселение - это социальная тонкая категория и опыт, который был получен, имел и положительные, и отрицательные оценки. Решение названной задачи - это фактор неизбежный при осуществлении масштабного строительства на заселенной территории. И уж тем более при осуществлении масштабных проектов.
Анализ реализации мероприятий по подготовке Олимпийских игр других стран показывает, что задача решалась практически всеми. В Сеуле в 1988 г. переселено около 720 тыс. человек, в Барселоне в 1992 г. переселено около 2,5 тыс. человек, в Атланте в 1996 г. переселено от 15 до 30 тыс. человек (по разным оценкам). И, наконец, в Пекине переселено 1 млн 250 тыс. человек. В Ванкувере переселено 108 тыс. человек.
И вот я хочу вам сказать, что самый либеральный подход к переселенцам - это в России. Не буду останавливаться. Кому интересно - могу отдельно рассказать про каждое государство. Подавляющее большинство граждан положительно отнеслись к предоставляемым им компенсациям. Гражданам оказывалась вся возможная помощь при организации переезда и обустройстве на новых местах проживания. И после завершения мероприятий по переселению мониторинг предоставленной недвижимости и обустройства на новом месте жителей продолжается до настоящего времени.
К сожалению, избежать дискомфорта при переселении невозможно, в том числе и потому, что сегодня каждый пятый гражданин Сочи не имеет оформленных прав на объекты недвижимости. Вот перед вами картинки: это те дома, которые изымались, и те дома, которые предоставляются взамен. Вот видите, какие? Надеюсь, что с поставленной задачей администрация Краснодарского края совместно со своими коллегами справилась, чему свидетельствует сегодня беспрепятственное строительство и завершение уже строительства всех олимпийских объектов. Спасибо за внимание. Ждем в Сочи.