Петр Сапожников: "Для кадастровой оценки сельхозземель нужно актуализировать почвенные данные"

Выступление руководителя учебно-методического отдела общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Петра Сапожникова на Всероссийском форуме "Земля. Недвижимость":

- Уважаемые коллеги, мне тоже очень приятно присутствовать здесь, в Самаре. С Самарой меня связывают очень долгие отношения, поскольку первую оценку, которая у вас была в 1999 г., когда еще никто не говорил о кадастровой оценке, но была стоимостная оценка, мы проводили в Самарской области, утверждали ее при губернаторе Титове на областной думе. Поэтому мне очень приятно, что я тоже у вас выступаю, рассказываю про итоги кадастровой оценки земель сельхозназначения в РФ.
Уважаемые коллеги, здесь приведены нормативные документы по кадастровой оценке земель сельхозназначения. Поскольку я последний, постараюсь быстро говорить.
Здесь надо иметь в виду, что если мы с вами рассчитываем рыночную стоимость доходным подходом и кадастровую стоимость, то у нас с вами заложены одни и те же посылы.
По сути дела, рекомендации Минимущества от 2002 г. полностью синхронизированы с новыми методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельхозназначения, утвержденными приказом Минэкономразвития в 2010 году. В РФ было проведено три тура  государственной кадастровой оценки земель: первый тур - до 2006 г., второй - до 2010 г., и третий тур у нас сейчас длится с 2011 по 2015 годы.
В настоящее время  государственную кадастровую оценку земель сельхозназначения завершили около 50 субъектов РФ. Сейчас я немножно про них расскажу.
До этого у нас была методика государственной кадастровой оценки земель, которая основывалась на базовых показателях. Чем были плохи базовые показатели? Они разрабатывались в Москве, спускались в регионы, и там на основе балла бонитета, технологических свойств и местоположения и результатов кадастровой оценки они дифференцировались.
В новой методике у нас предлагается брать показатели нормативной урожайности.
Методические указания предлагают вместо фактических данных определять наилучшее и наиболее эффективное использование, так называемое МЭИ - это создание оптимального севооборота на основе возможного по агроклиматическим параметрам перечня выращиваемых сельскохозяйственных культур.
Основные этапы: составление перечня участков сельскохозяйственного назначения, группировка перечня, расчет кадастровой стоимости и составление отчета по определению кадастровой стоимости.
Какие есть группы? Первая группа - сельхозугодья, самое важное для нас - пашня, сенокос и пастбища, многолетние насаждения. Вторая группа - уникальные земли. Все вы знаете шампанское "Абрау-Дюрсо" - это сорт винограда, который растет на галечниковых почвах. На этих почвах ничего другого не растет. Естественно, оценивать эти земли нужно только по рыночной стоимости. Третья группа - это земли сельхозназначения, занятые капитальными зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сдачи и хранения первичной сельскохозяйственной продукции. Четвертая - земли, занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности. Пятая - земли сельхозназначения, на которых располагаются леса. И шестая - прочие земли, занятые болотами, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, оврагами, песками и т.д.
Как это рассчитывается? Первая группа: 316-е постановление правительства говорит, что кадастровая стоимость продуктивных земель (земли сельхозназначения и лесного фонда) рассчитывается по земельной ренте доходным подходом. Вот у нас доходный подход, капитализация земельной ренты. Вторая группа - виноградники, рис, табак и т.д. - это индивидуальная оценка, где будут эти объекты. В Самаре их, по-моему, нет. Много их в Ростове, Краснодаре. Третья группа - капитальные здания, строения, сооружения - базовый участок. Четвертая группа - замкнутые водоемы для предпринимательской деятельности - индивидуальная рыночная оценка. Пятая группа - земли лесного фонда - рассчитываются по кадастровой стоимости земель лесного фонда. И шестая - это минимальные показатели по первой группе.
Методология расчета. Здесь самое главное - составление списка почвенных выделов для бывшего хозяйства. Эту информацию на самом деле очень трудно получить. В свое время я работал в федеральном кадастровом центре "Земля", и года четыре назад меня вызвали в Счетную палату. Меня попросили проконсультировать по кадастровой оценке. Я проконсультировал, но был вопрос, на который я не смог ответить: "Как же вы проводите кадастровую оценку земель сельхозназначения, если материалы почвенных обследований у вас 35-летней давности?"
Поскольку тогда мы работали в плотном контакте с Роснедвижимостью, я пришел, и мне сказали: "Ну, что ты хочешь - нету денег у государства, и мы не в состоянии это делать!" Хотя денег, наверное, не так уж много для этого надо. Но это важно, и сегодня наши друзья и коллеги из Башкирии говорили о том, что вот сейчас они актуализируют эти почвенные данные. Делают это и в Оренбурге, и в других областях, потому что от этого зависит у нас кадастровая оценка. А это поступления в бюджет. И это совершенно правильно вы делаете, вы просто молодцы.
И мне кажется, что если в Самаре будут актуализировать эти данные, може быть, не в этом году, может быть, денег нет, может, через какое-то время, но мне кажется, это имеет смысл. Вот эти почвенные данные мы берем на сегодняшний день во всех субъектах старые, 35-летней давности. Если господа из Башкирии в этом году сделают и будут брать, это будет на порядок лучше и легитимнее.
Следующий важный этап - составление севооборота, расчет нормативной урожайности. У меня есть книга в электронном виде, я оставлю свою электронную почту - кому нужен алгоритм расчета кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, без вопросов могу передать.
Сбор информации о рыночных ценах, расчет дохода - не буду, времени мало.
Вот исходная информация, откуда мы берем эти данные для расчета  кадастровой стоимости участков земель сельхозназначения, составление списка почвенных выделов, вот откуда что берется. Просто маленький пример. В равнину у нас все культуры, которые могут выращиваться на земельном участке. У нас с вами склон, средняя радированная почва - мы сразу убираем оттуда пропашные культуры, наиболее доходные. Склон у нас сразу теряет в цене. Пойменная почва - мы сразу убираем культуры раннего сева, оставляем только пропашные и травы. То есть зерновые, как правило, на поймах не выращивают. Но я подчеркиваю, что здесь у нас с вами оценочный севооборот. И мы ни в коем случае не рекомендуем фермеру, что ему выращивать на землях. Наша задача - правильно оценить землю.
Перейдем к проблемам при определении кадастровой стоимости. Первое - неполный перечень объектов оценки в кадастре из-за заявительного принципа формирования кадастра. Второе - существенные расхождения в сведениях об объектах и оценках, содержащихся в кадастре, и фактических сведений по объектам, имеющим статус ранее учтенных. Третье - попадание в перечень объектов оценки объектов, не относящихся по классификаторам к землям сельхозназначения.

Много у нас было таких случаев. Например, в перечень объектов оценки входят бензозаправочные станции, линейные объекты трубопроводного транспорта. Заказчики работ не исключают данные объекты из перечня, по каким критериям и как оценивать - непонятно. Потому что оценщик приходит и говорит: "По какой из шести групп оценивать мне данные земельные участок?" Ну, или Минимущество, но не буду его ругать, говорит: "Сами определяйте, вы же оценщики, вот и крутитесь". Оценщик может оценить по любому, но, на мой взгляд, это должен делать заказчик.
Четвертое - сложный механизм, необходимый для корректировки перечня объектов оценки из-за внесения и уточнения сведений со стороны муниципальных образований. Пятое - при наличии ошибок в перечне объектов они трансформируются в конечный результат и, соответственно, в претензии к исполнителю работ.
Организационные проблемы. Главная проблема - электронные торги. Мы со Степаном Захаровичем и Табакова Светлана Алексеевна входим в научно-технический совет Росреестра, его возглавляет господин Андропов. В этом совете каждый раз мы обсуждаем что нам делать, когда идут вот эти электронные торги и все прочее. Например, кадастровая оценка земель сельхозназначения Красноярского края. Исходная цена - 13 млн. Выигрывает какая-то маленькая оценочная компания за 900 тысяч. Из этих денег как минимум 350 тыс. вы должны отдать за экспертизу, но это во всех саморегулируемых организациях, где бы вы это не делали. Представляете, сколько у вас осталось?
Чувашия, которая близко от вас, с 3,5 млн до 620 тысяч. Вы тоже себе представьте, как можно за эти деньги, причем отдав 350 тыс. за экспертизу, сделать работу. И девочка, которая это делает, приходит ко мне консультироваться. Я ей все рассказал и спросил: "А зачем вам это надо?" Она сказала: "Мы хотим прийти на этот рынок, чтобы у нас был опыт". Но это неправильно.