Степан Сарбашев: "Когда оценщики поймут, что против них такие же профессионалы, не будет такого снижения кадастровой стоимости"

Выступление генерального директора, вице-президента Российского общества оценщиков (г. Уфа) Степана Сарбашева на Всероссийском форуме "Земля. Недвижимость":

 
- Добрый день, уважаемые коллеги. Мне очень приятно выступать на таком большом форуме, посвященном земельно-имущественным отношениям. Я этим вопросом занимаюсь давно - с 15 лет. Представлю небольшой доклад по кадастровой оценке в субъектах, некоторые результаты по земельным участкам, итоги кадастровой оценки объектов капитального строительства по субъектам.
На сегодняшний день есть два способа установления кадастровой стоимости. Первое - пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса, который говорит о том, что государственно-кадастровая оценка определяется на основании контракта, на основании договоров с оценочными компаниями и т.д. И второй - пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса, который говорит о том, что в случаях определения стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Это как раз легло в основу 913/11 постановления по оспариванию кадастровой стоимости.
Что влияет на сегодняшнюю кадастровую стоимость? Первое - на кадастровую стоимость влияет налог на землю. Это устанавливается федеральным законодательством, это устанавливается налоговым кодексом, где четко оговорено, что земли под жилищное строительство и сельхозземли - это не более 3% от кадастровой стоимости, остальные земли - максимум 1,5% от кадастровой стоимости.
Следующий момент - это налог на недвижимость. Дело в том, что по России проведена кадастровая оценка в 83 субъектах объектов капитального строительства. И, как говорил Медведев Д.А., о том, что с 14-18 гг. субъекты должны перейти на налог на недвижимость по части жилищного строительства, т.е. жилой фонд должен перейти за последующие 4 года на налог на недвижимость. Чуть попозже объясню, почему.
Ну и следующий момент - это арендная плата за земельные участки, ну и соответственно, наверно, будет и за объекты недвижимости. На сегодняшний день арендная плата за земельные участки - здесь какая проблема? Аренда регулируется местным законодательством, т.е. нет федерального регулирования арендных взаимоотношений, соответственно, здесь множество субъектов, исходя из того, что в 2001-2002 и 2006-2007 годы была проведена кадастровая оценка, и в большинстве субъектов практически в 95% случаев пришли к определению кадастровой стоимости в зависимости, вернее определению арендных ставок, в зависимости от кадастровой стоимости.
Ну значит, скажем так, было два этапа развития кадастровой оценки, первый этап это когда кадастровая оценка проводилась с Росземкадастром, Роснедвижимостью и т.д. С принятием закона 167 кадастровая оценка полностью перешла из госрегулирования в область оценочной деятельности, а с 2014 г. по всем объектам, поставленным на учет, проводится кадастровая оценка субъектами. На сегодняшний день федеральное регулирование кадастровой оценки отсутствует. Если говорить о том, что с 11-го года вся кадастровая оценка прошла уже в другую область, то можно сказать, что Росземкадастром и Роснедвижимостью была разработана технология, методология, технические указания и т.д. На сегодняшний день вся эта технология работает условно. Дело в том, что на сегодняшний день регулирование кадастровой оценки - это закон об оценочной деятельности - раз, федеральные стандарты оценки номер 4 - два, есть приказ Минэкономразвития 115 "Об утверждении требований отчета" и т.д. Т.е. еще пара писем Минэкономразвития и других законодательных актов на сегодняшний день отсутствует. Основные положения ФЗ №167 говорят о том, что появилась понятие госкадастровой оценки, где и предполагается, что это принятие решения об исполнителе, проведение самой кадастровой оценки, утверждения, получение положительного заключения саморегулируемыми организациями и т.д. В 167 законе было от 3 до 5 лет, теперь не реже чем один раз в 5 лет. И существенный момент - появилось такое понятие, как экспертиза отчета по кадастровой оценке, т.е. в процессе выполнения кадастровой оценки необходимо провести экспертизу. Экспертизу надо проводить в течение одного месяца. Напоминаю, что раньше "Роснедвижимость" проводила отчет по экспертизе.
Процедура проведения экспертизы была такова. Первое - на уровне межведомственной комиссии муниципальных образований согласовалась кадастровая оценка, т.е. в предыдущие два тура согласовался кадастровый отчет, результат определения кадастровой стоимости, дожидались ценовых факторов, утверждался ценовой перечень и т.д. Вся процедура была расписана. Далее межведомственныя комиссия - она утверждала результат кадастровых оценок и получала два протокола. Результаты кадастровых оценок направлялись в "Роснедвижимость". "Роснедвижимость" в течение 3-4 месяцев, абсолютно все перепроверив, отправляла протокол о том, что согласован данный кадастровый отчет и, соответственно, можно утвердить на муниципальном уровне. В процессе утверждения "Роснедвижимостью" кадастровой оценки проводилась экспертиза полноценная, и я помню, что некоторые субъекты по 2-3 года утверждали оценку, в связи с тем, что не могли защитить результаты кадастровой оценки.
Это я почему говорю? Потому что была какая-то проверка качества кадастровой оценки. На сегодняшний день законом установлен один месяц проверки кадастровой отчетности, т.е. это очень мало и, соответственно, уже многие жалуются, что кадастровая оценка не совсем качественная.
Здесь на сегодняшний день в проекте закона новом, который есть, также предполагается, что экспертиза отчета должна проходить такого публичного характера, вывешиваться на сайте министерства, которое было заказчиком этой кадастровой оценки или на сайте, по крайней мере, "Росреестра", чтобы люди, которые хотели бы написать какие-то замечания… Предполагается, что муниципальные образования должны заходить на этот сайт, смотреть, свои замечания высказывать, ну и, соответственно, как бы вводить свои какие-то исправления.
Ну и, соответственно, эксперт должен в процессе самой кадастровой оценки это расписать, что да, согласен (или не согласен) с теми и иными замечаниями. Но пока это еще в проекте. Поэтому поживем и увидим, как получится.
Этапы выполнения работы - это анализ обработки результатов, вернее, объектов оценки, анализ рынка и определение ценообразующих факторов, сбор ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, определение кадастровой стоимости, составление отчета и, соответственно, обеспечение проведения экспертизы кадастрового отчета.
Также есть второй законодательный акт - это федеральный стандарт № 4, который так и называется - "Определение кадастровой стоимости и объектов недвижимости". Это второй законодательный акт, который действует в области кадастровой оценки. Существенным моментом является то, что все результаты, вся исходная информация, которая была собрана в процессе кадастровой оценки, передается в фонд государственной кадастровой оценки "Росреестра". Ну и дальше есть моменты, связанные с тем, что учитываются только те факторы, которые существенно влияют на стоимость объектов недвижимости и т.д.
Соответственно, после того как кадастровые оценки получены, есть понятие, что такое статья 419 Закона "Об оценочной деятельности" - судебные или досудебные споры по урегулированию результатов кадастровой оценки. Согласно статье 24/19… Мы его обсуждали при научно-математическом совете, при "Росреестре" раза два-четыре - мы никак не можем придти к компромиссу: как должна выглядеть эта статья 24/19. На сегодняшний день она выглядит таким образом. Т.е. создаются комиссии в субъектах, сегодня создана комиссия в более 80 субъектах, туда входят представители Росреестра, представляющие функции по государственной кадастровой оценке, представитель земельной кадастровой палаты и представитель национального совета по оценочной деятельности и, соответственно, представитель субъекта - орган исполнительной власти, отвечающий за кадастровую оценку.
На сегодняшний день завершили работу три комиссии - это Краснодар, Омская область и республика Башкортостан. В Омской области рассмотрено 98 заявлений, в Краснодаре - 99% заявлений, в Башкортостане 7% заявлений было удовлетворено. В итоге Омская область потеряла 350 млн по результатам этой комиссии, выбыли земельные платежи из бюджета. В Краснодаре около 400 млн выбыло из бюджета в результате работы комиссии. Республика отказала многим и в принципе ушли все в суд.
Существенным моментом является то, что здесь решения должны приниматься единогласно, соответственно, органы исполнительной власти или воздерживаются, или голосуют против. Соответственно, решения не принимаются. Заявители - это физ- и юрлица, в новой редакции ФЗ "Об оценочной деятельности" предлагают изменить срок, т.е. сделать его бессрочным, потому что на сегодняшний день идут суды, а суды не всегда готовы. Скажем так - нет там специалистов, нет органа исполнительной власти, нет достаточно хороших специалистов, которые могли бы поспорить с оценщиками. Потому что получается на стороне землепользователя, во-первых, это оценщик, во-вторых, это СРО, которое дает положительное заключение, ну и, соответственно, со стороны комитета по управлению собственностью или министерства, в общем-то, специалисты, юристы, которые могут не так сильно разбираться в оценочной деятельности. Много раз мы говорили о том, что вот эти комиссии по досудебному оспариванию земельно-кадастровому и т.д. должны быть субъектовыми, т.е. это должно быть на уровне субъекта, куда должно входить побольше людей, не только четыре человека, должен быть какой-то коммисионный.
Я понимаю, что работа комиссии была транслирована с американской системы или со шведской системы, но там есть апелляционные досудебные оспаривания, я понимаю, что в Америке порядка 70% землепользователей или собственников объектов обращаются в суд и происходит оспаривание. Но в процессе этих 80% только 20% идут в суд, остальные 60% в процессе досудебного регулирования решают все вопросы и только 20%, которые уже не согласны, идут в суд. Я думаю, что субъектам было бы целесообразно добиться того, чтобы эти комиссии работали в субъектах и, соответственно, имели более коллегиальный орган. Ну и когда оценщики будут понимать, что против них будут выступать такие же профессионалы, как и они, я не думаю, что будет такое сильное снижение кадастровой стоимости.
Понятно, что вопросы методологии, технологии проведения кадастровой оценки должен принимать Национальный совет по оценочной деятельности. Но последний удачный проект, так скажем, который провел Национальный совет, - это Сочи, то что Сергей говорил о том, что как они хорошо сработали в Сочи, когда была разработана методология. После этого Национальный совет, в принципе, застопорил свою работу, на сегодняшний день не работает толком.
Ну, судебные урегулирования - в основу судебного урегулирования легло постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ №913/11 от 28.06.2011 и после этого порядка 99% в всех судебных дел решается в пользу землепользователей. Я понимаю, что субъекты, там, пытаются бороться, назначая дополнительную экспертизу, переспоры и так далее, но я побывал в порядка 25 субъектах - в принципе, в 90-95%  случаев всегда выигрывают землепользователи. То есть суд берет на основании пленума Высшего арбитражного суда, всегда выигрывают замлепользователи. То есть, есть установление судом (даже вот выписка: установление судом рыночной стоимости земельных участков должно являться основанием для обязания органов кадастрового учета вести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости, в ГКН с момента вступления в силу судебного решения). Поэтому субъекту необходимо более активно заниматься законотворчеством в области кадастровой оценки, потому что заказчиком кадастровой оценки на сегодняшний день являются субъекты. С 1 января 2013 года все объекты, в том числе ОКСы и земельные участки, - это все в область субъекта, субъект заказывает, субъект платит, субъект принимает работу, и субъект в конечном итоге, скажем так, получает земельные платежи в зависимости от кадастровой стоимости.
Ну и несколько слов по введению налога на недвижимость. Дело в том, что по России проведена большая работа по кадастровой оценке объектов недвижимости. Понятно, что введение земельного налога должно существенно увеличить доходность и понятность этого налога. На сегодняшний день у нас в региональных бюджетах это около 14 %, в Америке это достигает 80-85%. Если смотреть инвентаризационную стоимость, которой сегодня облагается налог на недвижимость, то вы увидите, что по Самарской области - 5,9 тысяч за квадратный метр. Это у нас получается инвентаризационная стоимость. 27,6 - это вот рыночная стоимость в процессе кадастровой оценки, которая проводилась в 2010-2011 году в Самарской области.
Я понимаю, что был проект приказа Минэкономразвития в 2010 году запущен, который за полтора года просто исчез. Значит, суть проекта приказа была такова: сделать индексацию инвентаризационной стоимости, ну и, соответственно, вести ее качественно новой базой для налога на имущество физических лиц. В процессе захотели сначала изменить: то есть давайте сделаем внутри субъекта, чтобы крупный город, мелкий город, средний город и сельский населенный пункт. Сделали это, потом захотели внутри этого населенного пункта, например, миллионного города, сделать корректировку на местоположение. Если местоположение, то давайте распределим по функционалу и так далее, и так далее. Год этот приказ бегал по СРОшкам, по комиссиям, и в итоге через год мы увидели, что проект этого приказа превратился в методические рекомендации по определению кадастровой стоимости или по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. То есть понимая, что это довольно-таки сложный процесс, получается, решили этим не заниматься и, соответственно, провели кадастровую оценку по всем субъектам РФ.
Следующим существенным моментом надо говорить о том, что с 2014 года налог на недвижимость будет в первую очередь введен для жилого фонда, в 90% случаев, я наверное, не ошибусь, если скажу, что земельные участки под многоэтажным жилым домом не облагаются налогом. Так ведь? В связи со сложностью и так далее. Но при этом могу еще дополнительно сказать, что встроенно-пристроенные помещения также не облагаются никакими налогами, то есть они налог на землю не платят. Таким образом, когда в 2007 году ввели Жилищный кодекс, когда было сказано, что под многоэтажкой это является долевой собственностью и так далее, арендные взаимоотношения прекратили. Город Уфа тогда сразу потерял 350 млн. Так до сих пор это выпавшие доходы, которые никак не может никто собрать. Понятно, что и в методологии определение стоимости объектов недвижимости под встроенно-пристроенными объектами было заложено такое, что мы там не выделяли землю отдельно, ОКСы отдельно. То есть это вот единая стоимость, если у вас квартира стоит, там, условно говоря, 50 тысяч за квадратный метр вместе с земельным участком, она и определена как 50 тысяч вместе с земельным участком. Только из-за того, что Росреестр и Минэкономразвития сказали, что не надо там вытаскивать, потому что у нас и так проблемы с определением доли земельного участка под многоэтажным жилым домом. Ну преимущество налога очевидно, потому что это технически очень просто - есть объект недвижимости, он очень прост, его видно, никто не может скрыть, это не такие движимые налоги, от которых можно всегда уйти. Поэтому получается, что администрирование недорого, около 2%, ну и его собрать всегда просто.
Но есть трудности. То, что система зависит от наличия технических специалистов. Нужно, чтобы народ понимал, мы понимаем, что у нас нет квалифицированных специалистов в области кадастровой оценки объектов капитального строительства, этим должны заниматься оценщики, нет достаточной методической базы и так далее. Но это решаемо.
Ну и второе - это государственное. До сих пор отсутствует единый ГКН. Значит, игрок сформирован, но практика показала, что достаточно много там вопросов, ну и создается классификатор объектов недвижимости, но до сих пор еще не создан - порядка трех лет нам уже Минэконом обещает, но никак не может. Ну и трудности совмещения координат земельных участков и улучшение, соответственно, они ложатся друг на друга, или дом ложится на чужой земельный участок и так далее. Есть такие проблемные вопросы.
Последствия - понятно, что это пугает народ, пугает население тем, что будут большие налоги и так далее. На самом деле проекты тех документов, которые видел, видно, что, если они вводят социальные нормы, там до 30 кв м, до 20 кв м, то в принципе большинство населения не будут платить этот налог, потому что если в квартире прописано 4 человека, соответственно, если социальная норма будет 20, это уже 80 кв м необлагаемые. То есть это больше налог на богатых, наверное. Ну и, соответсвенно, максимальная ставка сегодня регулируется до 0,1% от кадастровой стоимости. Понятие "до" не говорит о том, что надо 0,1 устанавливать. Можно 0,01 и так далее. То есть это все в руках муниципальных образований.
На сегодняшний день кадастровая оценка уже практически везде проведена, порядка 67 млн объектов капитального строительства были оценены по всем субъектам РФ. Значит жилой фонд был оценен, т. е. было огромное количество жилого фонда, огромное количество не жилого комплекса, но в основном, если дальше смотреть, то получается процентов 60-70 и более случаев - это жилой фонд.
Первым контрактом было 12 субъектов. 12 субъектов, в том числе Самарская область, Татарстан, Башкортостан, Ростовская область, попали в первый тур. В первом туре были оценены порядка 16 млн объектов, из них как бы порядка 1,5 млн не смогли оценить, потому что не было сведений достаточно.
В Самарской области весь перечень, который был нам передан по этим контрактам, был утвержден в Кадастровой палате, передавался через систему Ростеха, Росреестра и так далее. Первым этапом обработки была модификация оценки объекта, группировка оценки объектов и подготовка объектов к определению кадастровой стоимости.
Я говорил о том, что отсутствует классификатор объектов недвижимости. Дело в том, что четыре страны собрались и придумали классификатор объекта недвижимости, который был направлен на Минэкономразвития. Они посмотрели на этот классификатор, посмотрели, согласились, но не утвердили на сегодняшний день. Вот эти 13 групп видов использования объектов недвижимости легли в основу. Две группы - это жилой фонд, и 11 групп - это не жилой фонд. В первой группе это объекты многоквартирной жилой застройки, во второй группе - объекты индивидуальной жилой застройки, в том числе не завершенного строительства, то есть его не выделяют в отдельную группу. В третей группе - объекты индивидуального транспорта, это гаражи, условно говоря. А в четвертой группе объекты садово-огородного, дачного строительства. Дачный был оценен как жилой фонд, а вот объекты садово-огородного - это как нежилой фонд. Следующая большая группа, пятая группа, - это объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения. То есть это объекты торговли, общественного питания и так далее. Шестая группа - объекты, предназначенные для временного проживания. Седьмая группа - объекты, предназначенные для умственного труда, т.е это офисы. Восьмая группа - это у нас объекты санаторно-курортного лечения. Девятая группа - это основной наш плательщик - промышленный сектор экономики. Десятая группа - это объекты социальной инфраструктуры. Одиннадцатая группа - это порты, вокзалы, станции, аэропорты и так далее. Двенадцатая группа - объекты иного назначения, куда попадали памятники, парки, которые не являются платежеспособными. Ну и тринадцатая группа - это сооружения.
Для проведения кадастровой оценки объектов капитального строительства был приказ от 3.11.2006 № 358. Мы понимаем, что был запрос в Минэкономразвития о том, насколько он эффективен, этот проект приказа и, соответственно, рекомендации. На что нам Минэкономразвития ответило, что его никто не отменял и его могут использовать для проведения кадастровой оценки, но с учетом ФЗ-135. Технология в принципе понятна - это формирование перечня, анализ, то есть. То что было прописано в законе, в принципе, что по жилому, что не по жилому фонду.
Значит, у нас понятие объектов по недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке забито в Гражданском кодексе, в статье 24.13.
Была сделана кадастровая оценка, значит, кроме земельных участков было множество систем координат, были созданы факторы, т.е. ценообразующие факторы для систем городских населенных пунктов и для систем сельских населенных пунктов. В процессе вот этой кадастровой оценки было оценено порядка 67 млн объектов.
Все факторы были собраны, все это было занесено на ценообразующий фактор цифровой тематической карты. Вот на примере, где Самарская область была. Оценено было около 250 тысяч аналогов. По всей России было собрано порядка 550 тыс. аналогов для того, что бы сделать качественно кадастровую оценку. Но мы понимаем, что кадастровая стоимость по закону равна рыночной стоимости только определенным методом ассоциации. И, так как группы оценивались тогда может завтра определимся, но, исходя из анализов тех проведенных кадастровых оценок, можно определить, что кадастровая оценка всегда чуть ниже рыночной оценки. Кадастровая оценка всегда ниже рыночной стоимости, но дело в том, что если индивидуальная оценка требует меньше допущений, массовая оценка требует больше. Так очень много вопросов связано с неточным сведением - и так далее, и тому подобное. Ну это завтра мы более подробно расскажем. Все, спасибо!