Олег Никитенко: Ситуация на рынке недвижимости прояснится к осени

Насколько подорожают квартиры в Самаре, как поведет себя рынок вторичного жилья, стоит ли сейчас идти за ипотекой и почему коттедж на просеке - не лучший вариант инвестиций, в интервью Волга Ньюс рассказал директор ООО "ОКТОГОН", главный редактор журнала "Строительство. Недвижимость. Rent& Sale" Олег Никитенко.

Фото:

- Как новая экономическая ситуация отразилась на рынке недвижимости?

- В экономике произошли два важных изменения: первое - повышение ключевой ставки, второе - падение курса рубля по отношению к зарубежным валютам. После изменения ключевой ставки, безусловно, следующий этап - рост стоимости ипотечных кредитов. Рыночная стоимость кредита в любом случае будет больше ключевой ставки, которая сейчас составляет 20%. Без учета субсидирования и других вариантов поддержки такая ситуация резко снизит потенциальный спрос на жилую недвижимость.

А изменение курсовой разницы приводит к цепочке повышения цен, в том числе и к повышению себестоимости строительства и, соответственно, росту цен у застройщиков. Мы сейчас не говорим о каких-то спекулятивных вещах - нужно понимать, что в стройке есть некая доля импорта. Она, может быть, и не так велика, как при производстве, например, автомобилей, но она есть. Это инженерное оборудование и различные стройматериалы, где используются добавки импортного производства, которые, естественно, становятся дороже.

Также в силу сложностей при расчетах с иностранными поставщиками многие импортные составляющие становятся менее доступными. Эти составляющие могут входить в состав итогового продукта на 1%, но тем не менее без них материал теряет свои свойства. Плюс в промышленности строительных материалов, да и на самих стройках очень много импортного оборудования.

- Уже несколько лет в России проводится политика импортозамещения. Это как-то помогает строительному рынку сегодня?

- Импортозамещение произошло по многим позициям. Например, большую часть плитки, керамического гранита, сухих строительных смесей производят в России. Но оборудование для производства импортное: оно ломается, требуются запчасти, возрастает стоимость обслуживания.

Кроме того, мы знаем о росте цен на нефть и газ, а топливная составляющая на стройке очень велика - все машины и механизмы потребляют много солярки. Косвенно рост цен запускает цепочку и здесь. Поэтому себестоимость строительства начала серьезно расти.

В рамках общемировой тенденции в условиях пандемии и восстановления после нее сильно подорожали дерево и металлы, что также повлияло на рост цен на строительном рынке. Стоимость новой недвижимости подскочила очень здорово еще в прошлом году. А сейчас подключились дополнительные факторы.

- Но в последние годы рынок недвижимости не чувствовал серьезной нехватки спроса?

- В прошлом году рост цен на жилую недвижимость компенсировался низкой стоимостью ипотечных кредитов. Квадратный метр преодолел отметку в среднем в 100 тысяч рублей, но поскольку ипотека была  относительно дешевой, это не охладило спрос. Стоимость растворялась в 20-30-летнем не очень дорогом (7-9%) кредите.

Как сейчас поведет себя потребитель - большой вопрос. Говорить о тенденциях с точки зрения цены пока преждевременно. Многое зависит от тактики девелоперов и от того, в какой стадии у них строительный цикл: либо он завершился по старым ценам, либо он продолжается или находится в такой стадии, когда основные закупки впереди, например, того же импортного инженерного оборудования - лифтов, тепловых насосов и так далее.

Поэтому на рынке можно наблюдать совершенно разные стратегии у девелоперов: кто-то приостановил продажи, потому что ждет, что дальше будет с ценами, а кто-то пытается распродать накопившееся остатки.

И все равно - когда начинается скачок валютных курсов, как это было, например, в конце 2014 года, люди пытаются сберечь свои накопления, в том числе инвестируя в недвижимость. Поэтому происходит кратковременная вспышка спроса на рынке, и она сейчас есть, но после вспышки всегда затишье.

Создатель "Фабрики красок": "Выиграют компании, имеющие высокую степень локализации" Создатель "Фабрики красок": "Выиграют компании, имеющие высокую степень локализации"
Рост курса валют, прекращение поставок из-за рубежа, увеличение цен и общая неразбериха практически во всех сегментах рынка. На эти темы согласился побеседовать с редакцией Волга Ньюс Сергей Рыбкин, создатель и руководитель компании "Фабрика красок" - ведущего игрока на рынке отделочных материалов премиум-сегмента, резидента технопарка "Жигулевская долина".

Фактором кратковременного всплеска сегодня может служить и стремление приобрести квартиру по уже одобренной ипотеке по старым ставкам. Ведь у каждого одобрения есть срок действия, и люди, переживая, что процент по ипотеке может подрасти, торопятся быстрее реализовать предоставленную возможность. И вместо, например, трех месяцев, которые им предоставил банк на поиск квартиры, стремятся найти эту квартиру здесь и сейчас.

Некоторые девелоперы притормаживают продажи, потому что хотят сориентироваться, что будет дальше, и, соответственно, на оставшиеся квартиры повышается спрос. 

Сейчас четкой картины нет, но, возможно, к концу марта можно будет говорить о каких-то тенденциях. Я думаю, что на первичном рынке будет зафиксировано существенное повышение цен - минимум на 10-15% в течение месяца.

На фоне падения реальных доходов населения возможности домохозяйств будут падать. Как следствие - следует ожидать снижения среднего метража новых квартир и увеличения доли 1- и 2-комнатных квартир, которые в последние годы начали уступать свои позиции более просторному жилью.

- Как поведет себя вторичный рынок в новых условиях?

- Что касается вторичного рынка - здесь продавцы задумываются, стоит ли продавать недвижимость в этой ситуации. Но и спрос на вторичку тоже будет низким.

Правительство объявило, что будет прилагать усилия для сохранения программ ипотеки с господдержкой. А они распространяются только на новое жилье. Если говорить о вторичке, то там будет стандартный процент по ипотеке, который слишком высок. Поэтому мне кажется, что рынок вторичного жилья в последнее время серьезно приморозится.

Неким образом сбалансировать вторичный рынок может инвестиционная активность. Площадь на вторичном рынке хороша тем, что ее сразу можно сдавать, не вкладываясь в ремонт, мебель и технику.

И надо отметить, что вторичный рынок прочно связан с рынком первичным. Потому что порядка 30% людей, которые выходят на улучшение жилищных условий, используют средства от продажи прежнего жилья для покупки нового. Если вторичный рынок сокращается, то прямо пропорционально ему сокращается первичный.

- Что могло стабилизировать строительный рынок?

- Сегодня жилищный рынок - это цепочка. Многое будет зависеть от позиции государства по поддержке строительной отрасли. Будет ли реализована поддержка на уровне кредитования застройщиков по нормальной ставке? Стандартная ставка в 27% годовых - запредельна, так как рентабельность совсем другая, и бизнес не может брать кредиты на строительство по этим ценам. Никто не может сказать, как будет развиваться ситуация с курсом рубля и насколько еще подорожает импортная составляющая в стройке.

Также важно, будет ли поддержка ипотеки. Правительство анонсировало, что программа поддержки ипотеки будет продолжена, но на других условиях: ставка льготной ипотеки будет увеличена до 12%, а лимит льготного кредита для регионов удвоен - с трех до шести миллионов рублей. На мой взгляд, с учетом прошлогоднего роста цен лимит следовало бы увеличить более существенно, чтобы поддержать спрос в сегментах "комфорт" и "бизнес", помочь среднему классу.

Ставка относительно инфляции выглядит привлекательно, но с учетом снижения реальных доходов населения находится "на пределе" возможностей домохозяйств.

Вместе с тем мы должны понимать, что ресурсы государственной поддержки спроса на жилье не безграничны и предложенные параметры в любом случае дают шансы рынку жилой недвижимости в сложившейся ситуации. Но важен и объем поддержки: субсидируемых кредитов должно быть много.

Если государство оставит эти инструменты, я думаю, что спрос на жилье будет тоже сохранен. Грубо говоря, ключевая ставка - это прогнозируемый уровень инфляции. То есть когда Центральный банк объявляет ключевую ставку 15-20%, значит примерно такой он видит и инфляцию. Поэтому если ипотека будет 12%, то есть существенно меньше инфляции, то это будет выгодно потребителю.

- В Самаре строилось много недорогого жилья. Что ждет этот сегмент?

- Я бы сразу сказал, что прошлый год в этом смысле многое изменил - теперь нет понятия "недорогое жилье". Все жилье стало достаточно дорогим, потому что рост стоимости жилья существенно обогнал динамику реальных доходов населения.

Если ты покупаешь жилье в "Кошелеве", "Новой Самаре" и "Южном городе", то это уже тоже приличная сумма и серьезные вложения. Стоит учитывать и то, что "Кошелев" и "Южный город" достаточно сильно изменились с точки зрения среды, строительства и проектов. Там появились интересные планировки, неплохие решения мест общего пользования - детские площадки, места отдыха. Проекты развиваются, что тоже повышает их ценность.

- Как ситуация отразится на элитной жилой недвижимости?

- Как не было элитного жилья в Самаре, так и нет. У нас элитным жильем считается коттедж на просеке, который будет только дорожать, так как стоимость стройматериалов и работ становится выше и выше. Сегодня построить индивидуальное жилье очень дорого, и в обозримой перспективе при его продаже никогда эту стоимость не вернешь.

Сергей Шатило: Поставки медтехники под санкции подпасть не должны Сергей Шатило: Поставки медтехники под санкции подпасть не должны
Владелец ООО "Современные медицинские технологии" Сергей Шатило в интервью Волга Ньюс поделился мнением о ситуации на рынке медицинского оборудования на фоне внешнеполитических событий и падения курса рубля.

Есть стереотип, что если у тебя есть 25-30 миллионов, то, конечно, надо заниматься коттеджем. Но дело в том, что сегодня за эту сумму просторного коттеджа не построишь, необходимо как минимум 50 миллионов. А это уже доступно слишком малому числу людей.

Есть жилье качественного бизнес-класса - "Империал", "Парус" и так далее. Они только дорожают. Потому что при изменении курсовой разницы, при падении реальных доходов, при инфляции у вас все равно остается некая группа людей, чьи реальные доходы и возможности падают меньше. В рынок недвижимости будут вкладываться, чтобы сохранить свои сбережения. Это нормальная история. Люди побогаче будут вкладываться в дорогую недвижимость. Поэтому тут тоже будет рост цен.

Ну и напомню, дорогие квартиры у нас строились изначально с середины 1990-х, и как бы там ни было, этот сектор более устойчив. Доходы населения могут упасть до такого уровня, когда оно вообще не сможет покупать жилье, но у вас всегда останется какой-то процент людей, который сможет улучшать свои жилищные условия, и для них  что-то всегда будет строиться. Стройка в нашей стране никогда не останавливалась.

- Насколько в Самаре отрегулирован рынок: был ли какой-то дефицит квадратных метров или, наоборот, предложения опережали спрос?

- В 2019-2020 годах у нас было перепроизводство жилья эконом-класса. Потом появились очень интересные программы ипотеки с господдержкой, плюс произошло некое оживление на фоне выхода из пандемии - это разогрело спрос, и, в общем-то, все эти залежи были раскуплены.

Плюс в ответ на запрос потребителя на рынке стало появляться жилье комфорт- и бизнес-класса, которое раньше было в дефиците. Оно сразу стало улетать как горячие пирожки, потому что после дефицита всегда есть неудовлетворенный отложенный спрос. При этом те, кто занимался и занимается продажами в этом сегменте, отмечают, что спрос еще есть.

У нас долгое время было перепроизводство эконом-класса и недопроизводство комфорта и бизнес-класса. В течение 2020-2021 годов этот перекос устранили. Но как в новых условиях будет развиваться строительная отрасль, пока не совсем понятно. Удастся государству сохранить дополнительные гарантии застройщикам и дать им дополнительные стимулы - значит все будет ровно и хорошо, и продолжится наметившийся в Самаре тренд на повышение качества и класса жилья.

- Возможна ли задержка со сдачей жилья в Самаре?

- Этого исключить нельзя. В этом смысле объективна одна из инициатив правительства, которая появилась на минувшей неделе, - некий антикризисный план о продлении сроков выполнения обязательств перед дольщиками без санкций для того, чтобы уменьшить риски. Конечно, это требует регулирования на законодательном уровне и должно быть оформлено. Если это будет, то хорошо, ведь сейчас объективно с точки зрения логистики, платежей за импортные товары и разные услуги происходит задержка.

- В последнее время в Самаре появилось много громких масштабных проектов - застройка территории элеватора, строительство в зоне речного порта, 109-й квартал... В связи с той ситуаций, которая сложилась сегодня, амбиции застройщиков поутихнут?

- Я думаю, что застройщики возьмут паузу и будут смотреть за развитием ситуации. Потому что все эти проекты капиталоемкие и требуют достаточно больших первоначальных вложений. Ведь это не та история, когда все готово, зашел и начал строить, привлекая дольщиков на эскроу-счета. По этим проектам нужна большая подготовительная работа.

Например, речной порт сначала надо перенести, обустроить берегоукрепление, внедрить много инженерных решений. По элеватору надо разобраться с охранным статусом этого объекта - что можно, а что нельзя. Опять же экспертизы, обследования - это все деньги.

Поэтому я считаю, что разумным для девелоперов было бы взять некую паузу. Они не будут останавливать эти проекты, продолжат вести изыскательские работы, но старт реализации точно будет отложен как минимум до осени. Потому что осенью станет более или менее понятно, что будет происходить с рынком и с доходами населения.

- На ваш взгляд, что нужно сегодня строить в Самаре и где?

- Вопрос очень наивный. В текущих условиях мы объективно понимаем, что будут строиться и развиваться те площадки, которые уже в работе, а вскрывать новые достаточно рискованно. Конечно, место благородному риску тоже может быть. Возможно, кто-то рискнет и сорвет самую большую прибыль, но, с другой стороны, можно и прогореть.

Приведем пример того же "Империала", который начинал строиться на рубеже 2014-2015-го и в первое время находился в стрессовом состоянии. Потом ситуации улучшилась, и проект "стартанул".

Необходимо заниматься реновацией. Имеющиеся масштабы ветхого и аварийного жилья просто неприемлемы для 21-го века. Двухэтажки на Безымянке мы сносим лет 40, и пока работы еще очень много.

Понятно, что нужно было строить много нового жилья, развивать отрасль, поэтому площадки на окраинах и пустырях легче реализовывать. Но нужно строить и в теле города - уплотнять город в тех местах, где есть ветхое и аварийное жилье, либо проводить редевелопмент бывших промышленных площадок - ГПЗ-4, завода имени Масленникова, хлебозаводов. Строить нужно, прежде всего, на Безымянке, в старых кварталах Кировского, Промышленного, Советского районов.

Для премиального жилья, конечно, надо осваивать исторический центр. У меня всегда была позиция, что нужно сделать так, чтобы те инвестиции, которые вложены в девять просек, стали инвестициями в историческую часть города. Если бы на эти деньги строились и реставрировались усадьбы здесь, то исторический центр города давно был бы уже конфеткой.

Последние комментарии

Dmitry Lakotsenin 17 февраля 2017 09:39 Управление "Волготанкера" приватизируют

Надеюсь с обременением)

Наталья Викторова 30 декабря 2016 04:47 Самарский Дом печати выставят на торги за 646 млн руб. с понижением цены в 20 раз

Слило правительство Дом печати Шаповалову, государство не заинтересовано приобретать за бесценок такие здания и землю. ЯРКИЙ ПРИМЕР СЛИЯНИЯ "БИЗНЕСА" И "ВЛАСТИ". ПРОЦВЕТАЙ ШАПОВАЛОВ ЗА СЧЕТ ГОСУДАРСТВА, А,ГЛАВНОЕ, ЗА СЧЕТ ЗАРПЛАТЫ ЛЮДЕЙ. ВСЕ ПОД БОГОМ ХОДИМ.

John Nameless 24 августа 2016 12:48 Право осваивать земли в Советском и Ленинском районах Самары получили компании Дмитрия Черныша

нам нужен дублёр Заводского шоссе вдоль реки Самара

Sezyo Sergoney 14 января 2016 18:56 Депутат Чапаевской гордумы Александр Слеповичев выкупил кинотеатр в Балаково

Дык, он не для коммерции купил. А в родовую усадьбу переделает и всё. Собственник же. Или просто с землёй сравняет ))))

Наталья Даньшина 20 октября 2015 22:04 McDonalds судится с мэрией Самары из-за участка под рестораном на пересечении Московского шоссе и пр. Кирова

Уберите уже его из города насовсем.

Фото на сайте

Все фотогалереи

Новости раздела

Все новости
Архив
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3