Валентина Шириня, коммерческий директор самарского ТРК "Аврора Молл", в рамках проекта "Точки Роста" рассказала в интервью Волга Ньюс о том, чем грозит текущая экономическая ситуация крупным торговым объектам, как происходит "уход" брендов из России, кто их может заменить и придется ли нам снова мерить джинсы на картонке.
- Какая часть арендаторов уже покинула "Автора Молл"?
- К настоящему моменту мы не получили новых уведомлений о расторжении. Поясню. Международный ритейл приостановил деятельность, но пока ни один из арендаторов не намерен покидать страну. Предварительно все застопорились месяца где-то на три. Пока у нас нет расторжений, и, соответственно, мы надеемся на то, что компании возобновят работу.
Надо понимать, что никто из брендов не хочет покидать Россию, особенно те, у кого хорошие продажи и такой ценовой сегмент, который будет востребован в дальнейшем.
Начались какие-то волнения со стороны брендов, у которых маленькая доля рынка или такой ценовой сегмент, который трудно было раскрутить и до кризиса, - они как раз в группе риска. Мы понимаем, что это, скорее, желание прикрыть экономические факторы "принципиальностью".
Временная приостановка деятельности якорных арендаторов повлекла за собой ажиотажный покупательский спрос. Мы это наблюдали и в Самаре, и по всей стране. Когда они объявляли даты закрытия - перед магазинами появлялись километровые очереди.
Сейчас же мы видим панику со стороны местных, оставшихся арендаторов, связанную с тем, что из-за закрытия каких-то объектов может уменьшиться поток посетителей. Но пока это все только ничем не подтвержденные страхи. Все объекты наблюдали рост посещаемости в марте год к году, от 15 до 30%. В объектах, где международного ритейла, приостановившего деятельность, много, - ситуация другая, есть просадка по посещаемости в апреле.
В первую очередь "уходы с рынка" ударили по профессиональным большим объектам, так как пул иностранного ритейла был самым масштабным и качал самый качественный и большой трафик в силу того, что они могут позволить себе классный маркетинг, оптимизированное ценообразование и привлекательные коллекции. Именно поэтому они считаются якорными арендаторами - они генерируют поток в объект.
По оценкам экспертов, в случае ухода международного ритейла с российского рынка вакантность в крупных профессиональных объектах может составить до 40%. У нас же в группе риска 15% GLA (gross leasable area). Визуально наш объект не выглядит пустым и темным, как у некоторых из коллег, потому что Аврора Молл многоэтажный комплекс и якорные арендаторы распределены равномерно.
- Компании, приостановившие свою деятельность, оплачивают аренду в обычном формате?
- К сожалению, есть нюансы. Никто на рынке управления ТЦ не был готов к этой ситуации, не у всех в договорах аренды предусмотрен порядок внесения арендных платежей на период приостановки коммерческой деятельности. Поэтому все игроки на рынке вот уже второй месяц пребывают в состоянии бурных переговоров.
- Каковы прогнозы развития ситуации на рынке?
- Паника первых недель уже схлынула. Сначала мы каждую неделю совещались с федеральными коллегами, сверяли точку переговоров и коллективные меры по стабилизации. Сейчас бурные обсуждения практически со 100% арендаторов перешли в каждодневную рутину. Ежедневно отслеживаем динамику по посещаемости, корректируем маркетинг и позиции в переговорах с арендаторами.
Строить прогнозы невозможно. Использовать сценарии предыдущих кризисов в рынке коммерческой недвижимости тоже не выходит. Ряд экспертов говорит о том, что некое потенциальное дно кризиса будет достигнуто через два месяца. И, как я понимаю, ритейлеры тоже ориентируются на конец мая - конец июня для принятия решения, покидать ли российский рынок. В той же точке мы ждем индексацию цен основных поставщиков услуг для нашего сегмента, инфляцию и возможное перераспределение потребительской корзины.
Весь этот период ритейлеры будут содержать свой персонал - чаще с частичным погашением зарплаты на 2/3, редко кто со стопроцентным. Но если они все в конце июня покинут рынок, то мы будем иметь большой всплеск безработицы, так как они сразу уволят всех сотрудников.
Торговый центр - это сложный живой организм: в одной и той же локации какая-то товарная категория может чувствовать себя прекрасно, а другая - провалиться по продажам. И это не вопрос объекта или размера арендной платы, а потребительское поведение, умение конвертировать посетителя в покупателя, да даже настроение конкретного продавца в этот день. Мы как управляющие объекта влияем на главные показатели - стабильный и целевой трафик, который мы генерируем, и качество сервиса в объекте, комфорт и время пребывания посетителей в нем. И этот многогранный пазл мы пересобираем каждый день в актуальных обстоятельствах.
В нашем объекте стабильно будут посетители - мы находимся в центре "крепкого спальника", на важнейших транспортных развязках. И они стабильно будут покупать. Перераспределится корзина, как-то изменятся средний чек, частота посещаемости. Но деньги останутся в России и тратиться будут тоже тут, на месте. С большей вероятностью, уровень жизни и покупательская способность снизятся, но насколько - мы пока не понимаем. По экспертным оценкам, за пандемию это падение составило 9%.
- Можно ли текущую экономическую ситуацию сравнивать со стрессом от пандемии 2020-2021 года?
- В пандемию были отрасли, которые пострадали меньше всех, - продукты питания, зоотовары. Сейчас же нет ни одной отрасли, которая не почувствовала бы на себе экономическое давление. Выросла себестоимость абсолютно всего сырья и комплектующих, даже российского производства. Оборвались или удлинились логистические цепочки, их нужно пересобирать. В некоторых категориях сильно упал спрос, потому что в других случился ажиотажный. И так далее.
За два года пандемии торговые центры подпадали под полное и частичное закрытие, под QR-коды и другие ограничительные меры. Посещаемость была снижена в некоторые периоды до минимума, а, соответственно, и обороты арендаторов. Это значит, что мы не могли рассчитывать на 100% доход, в некоторые периоды он снижался на 80%, но при этом эксплуатационные расходы были почти 100%. Это преобладающая доля нашего дохода - содержание помещений в безопасном, чистом, освещенном и отапливаемом состоянии. Проблема еще и в том, что мы неспособны частично эксплуатировать объект - здесь лифт включить, а здесь выключить... Плюс возросли расходы на маркетинг, потому что в кризис мы вынуждены усиленно привлекать покупателей, иначе проблемы будут нарастать как снежный ком.
По оценкам экспертов, в период пандемии торгово-развлекательные объекты потеряли в среднем до 50% доходов. Конечно, это цифра разнилась и зависела от политики каждого конкретного арендодателя. "Выжить" к началу 2022 года сумели только благодаря тому, что договаривались и предоставляли арендаторам скидки и льготные условия.
Владельцы ТРЦ остались в стороне от господдержки в период пандемии. Нас так и не признали пострадавшей отраслью, не снизили и не отменили никакие налоги, несмотря на многочисленные обращения к государству. Считалось, что у нас есть финансовые подушки безопасности. Но за два года резервы исчерпаны полностью, а многими взяты еще и новые кредиты.
В январе и феврале 2022 года все активно занимались планированием и улучшением объектов в надежде, что этот год будет операционно позитивным и мы сможем наверстать упущенное. Мы начали реконструкцию в объекте, пересобрали команду управления, нацелились на качественные изменения.
По посещаемости динамика была положительной, но мы не вернулись на цифры 2019 года, потому что сохранялись еще ограничительные меры.
- Ажиотажный спрос при закрытии некоторых магазинов как-то отразился на количестве посетителей молла?
- Сначала был квантовый скачок, затем небольшой объективный откат. Сейчас ситуация стабильна. Апрель чуть просел относительно марта, потому что спал ажиотажный спрос. Если говорить не в целом по рынку, а по нам, - мы наблюдаем даже небольшой рост. Связываем его с нашей активностью (сейчас мы разыгрываем Volkswagen Polo среди покупателей) и с тем, что у нас нет закрытых брендов Inditex (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Pull& Bear и так далее), но до последнего были открыты магазины польского LPP (Reserved, Cropp Town, House, Sinsay, Mohito).
- В пандемию арендаторам делали серьезные скидки. Возможна ли такая политика сейчас?
- Этот кризис отличается от пандемии с точки зрения ведения коммуникации с арендаторами тем, что никто не может прогнозировать надолго, и из-за этого все договоренности очень краткосрочны. В пандемию же, наоборот, все хотели договориться на более долгий срок, чтобы больше к этому вопросу не возвращаться.
Мы как арендодатель не можем давать больших скидок, у нас эластичность компании на пределе. Многим комплексам существенно повысили кадастровую стоимость объекта, от которой рассчитывается налог. Часть объектов недвижимости закредитована и привязана к ставке Центрального Банка, которая сейчас равна 17%. Но для большинства это критично, и шансов на то, что стоимость аренды не вырастет, практически нет.
Очень не хочется сокращать персонал, который мы в пандемию сохранили, очень не хочется резать маркетинг. Но, возможно, придется.
Мы ставили государство в известность о наших принципиальных проблемах. Но пока нас не поддерживают. Видимо, они предполагают, что если будут поддерживать розницу, то это на нас как-то косвенно скажется. Но вся эта розница у нас попросила скидки. У нас неизбежно падает доход, и мы даже не можем оценить процент падения, потому что ситуация еще развивается.
- Можно говорить о том, что происходящее позволит более активно развиваться российской модной индустрии? Возможен бум местных дизайнеров в Самаре?
- В Самаре пока не очень много профессиональных локальных игроков. Мы за ними давно наблюдаем, так как реализуем в некоторых объектах холдинга форматы шоурумов с привлечением самарских дизайнеров одежды.Это очень сложный операционный бизнес, а в России пока нет ни достаточного количества местного сырья, ни производственной базы, ни фурнитуры - ничего. Только острая нехватка профессионального персонала, системы обучения и системы мотивации.
Fashion-индустрия России, по сути, начала развиваться в 2014-м, когда местные производители смогли стать конкурентоспособными по цене и качеству на фоне иностранного ритейла. За восемь лет коллеги сделали колоссальный скачок. И за ближайшие три-шесть месяцев сделать какое-то чудо невозможно. Это процесс, который будет сейчас поддержан и на государственном уровне, но это небыстрый процесс.
На создание и отладку целого сегмента индустрии (а я напомню, по объему оборотов это самая большая индустрия в мире) уйдет не менее трех-пяти лет. По щелчку пальцев бума российских дизайнеров не случится.
Да, я говорю как человек, заинтересованный в профессиональных игроках. На уровне государства другое настроение - "вы недооцениваете, не понимаете..."
Есть классный самарский бренд LIME, который может служить примером того, как можно из региона развиться в успешную федеральную сеть. Но они потратили на это 15 лет и сейчас пытаются уйти в более дорогой сегмент. Представитель компании на недавней конференции отметил, что для них происходящее сегодня может стать возможностью зайти в регионы. Но в то же время они говорят, что их производственные мощности ограниченны, и чтобы нарастить объемы, потребуется время.
И вот уже сложившийся бренд, который выжил, отстроился от конкурентов, смог выстроить свою очень четкую линейку дизайна, свое уникальное торговое предложение, - но они не могут одномоментно в разы увеличиться и заполнить новые ниши.
- В "Аврора-Молл" большой кинотеатр. Каковы его перспективы, учитывая, что многие кинокомпании отказались прокатывать свои фильмы в России?
- Да, у нас единственный в Самаре кинотеатр с IMAX. Кроме как кинотеатр, там ничего больше не придумаешь. Эксплуатация этих площадей очень дорога - все это нужно обогревать, даже если ты там ничего не делаешь. Считаю, что эту индустрию ждут самые серьезные убытки.
- Покупатели снова пойдут из торговых центров на рынки?
- Лично я так не думаю. Мы прошли с 1990-х годов определенный путь. Мы 30 лет обеляли бизнес, очищали ритейл от непрофессиональных игроков, чтобы качество товара было стабильно хорошим. И сейчас откатимся обратно? Я не верю, что покупатель будет готов отказываться от привычного комфорта ТЦ, что по доброй воле захочет снова примерять джинсы на картонке.
Как я вижу ситуацию (хотя, повторюсь, прогнозировать хоть с какой-то долей вероятности пока невозможно) - у всех категорий товаров снизится маржа. Те, у кого длинные деньги и востребованный товар, останутся на рынке, укрупнятся и поглотят менее профессиональных конкурентов. Кризис затяжной, на год-два-три. В нашей индустрии будут появляться новые "якоря", если куда-то денутся старые. А решать будут сервис и оптимизированная себестоимость.
- Оптимисты смотрят на рынок с надеждой - мол, мы развернемся в сторону Востока... Насколько такой сценарий реален?
- В кризис что происходит? Люксовый сегмент покупателя остается в люксе. Все, кому нужно, поедут в Дубай и там все купят. Или из-под полы в ЦУМе. Самая большая проблема - это средний ценовой сегмент и ниже.
По Востоку у нашей индустрии уже был опыт 2014 года в Крыму. Коллеги из Крыма говорят, что на выстраивание новых логистических цепочек потребуется от трех до шести месяцев, что часть брендов останется в виде "искаженной" франшизы, часть - в виде частных поставок под другими вывесками. Возможно, это и наше будущее тоже.
Все говорят о Китае, Турции, Казахстане, Узбекистане, Кореее... Турки уже есть в России, но пока не все готовы идти в регионы. На привлечение аудитории в регионах, где их не знают, тоже потребуется время и ресурсы. Если этого бренда вообще нет в России, то на выход в страну потребуется примерно год, на выход в регионы еще больше - минимум полтора года. Им нужно создать команду, локализоваться, найти русскоязычный персонал, перенести сюда свои стандарты...
Например, турецкий бренд DeFacto восемь лет уже в России и даже в Самаре, но больше двух магазинов они пока не планируют открывать. LC Waikiki, крупнейший турецкий ритейлер, в 2022 смотрит только на Москву и Санкт-Петербург, в регионы пойдут не ранее 2023-го. Планов брендов, которых еще нет в России, мы даже пока не понимаем. Как и они сами. Налаживаем контакты со всеми, разумеется.
Но в целом да, кто-то воспринимает момент как возможность обратить внимание на те рынки, на которые раньше не смотрели из-за конкурентов.
Мы с первых дней начали "пилинговать" турецкие и казахские марки. Наша стратегия в Самаре очень проста - если бренд уже есть в России и совпадает с нами по целевой аудитории, то мы и до февраля 2022-го были с ними в переговорах. Сейчас мы - заложники ситуации, мы не хотим, чтобы от нас ушел тот ритейл, который приостановил деятельность, и пока эти площади ими заняты, у нас нет возможности приглашать новых потенциальных арендаторов.
Интервью опубликовано в рамках проекта "ТОЧКИ РОСТА", в центре внимания которого стоят экономические и социальные процессы в Самарской области на фоне внешнеполитической ситуации. Вместе с экспертами мы освещаем проблематику конкретных отраслей экономики. Если вы хотите поделиться опытом или мнением, обозначить проблемы перед органами власти, высказать конкретные предложения по мерам поддержки от государства - пишите на почту редакции: info@vninform.ru.