Коммерческий директор "Аврора Молл" о будущем ритейла в России

Валентина Шириня, коммерческий директор самарского ТРК "Аврора Молл", в рамках проекта "Точки Роста" рассказала в интервью Волга Ньюс о том, чем грозит текущая экономическая ситуация крупным торговым объектам, как происходит "уход" брендов из России, кто их может заменить и придется ли нам снова мерить джинсы на картонке.

Фото:

- Какая часть арендаторов уже покинула "Автора Молл"?

- К настоящему моменту мы не получили новых уведомлений о расторжении. Поясню. Международный ритейл приостановил деятельность, но пока ни один из арендаторов не намерен покидать страну. Предварительно все застопорились месяца где-то на три. Пока у нас нет расторжений, и, соответственно, мы надеемся на то, что компании возобновят работу.

Надо понимать, что никто из брендов не хочет покидать Россию, особенно те, у кого хорошие продажи и такой ценовой сегмент, который будет востребован в дальнейшем.

Начались какие-то волнения со стороны брендов, у которых маленькая доля рынка или такой ценовой сегмент, который трудно было раскрутить и до кризиса, - они как раз в группе риска. Мы понимаем, что это, скорее, желание прикрыть экономические факторы "принципиальностью".

Временная приостановка деятельности якорных арендаторов повлекла за собой ажиотажный покупательский спрос. Мы это наблюдали и в Самаре, и по всей стране. Когда они объявляли даты закрытия - перед магазинами появлялись километровые очереди.

Сейчас же мы видим панику со стороны местных, оставшихся арендаторов, связанную с тем, что из-за закрытия каких-то объектов может уменьшиться поток посетителей. Но пока это все только ничем не подтвержденные страхи. Все объекты наблюдали рост посещаемости в марте год к году, от 15 до 30%. В объектах, где международного ритейла, приостановившего деятельность, много, - ситуация другая, есть просадка по посещаемости в апреле.

В первую очередь "уходы с рынка" ударили по профессиональным большим объектам, так как пул иностранного ритейла был самым масштабным и качал самый качественный и большой трафик в силу того, что они могут позволить себе классный маркетинг, оптимизированное ценообразование и привлекательные коллекции. Именно поэтому они считаются якорными арендаторами - они генерируют поток в объект.

По оценкам экспертов, в случае ухода международного ритейла с российского рынка вакантность в крупных профессиональных объектах может составить до 40%. У нас же в группе риска 15% GLA (gross leasable area). Визуально наш объект не выглядит пустым и темным, как у некоторых из коллег, потому что Аврора Молл многоэтажный комплекс и якорные арендаторы распределены равномерно.

- Компании, приостановившие свою деятельность, оплачивают аренду в обычном формате?

- К сожалению, есть нюансы. Никто на рынке управления ТЦ не был готов к этой ситуации, не у всех в договорах аренды предусмотрен порядок внесения арендных платежей на период приостановки коммерческой деятельности. Поэтому все игроки на рынке вот уже второй месяц пребывают в состоянии бурных переговоров.

- Каковы прогнозы развития ситуации на рынке?

- Паника первых недель уже схлынула. Сначала мы каждую неделю совещались с федеральными коллегами, сверяли точку переговоров и коллективные меры по стабилизации. Сейчас бурные обсуждения практически со 100% арендаторов перешли в каждодневную рутину. Ежедневно отслеживаем динамику по посещаемости, корректируем маркетинг и позиции в переговорах с арендаторами.

Строить прогнозы невозможно. Использовать сценарии предыдущих кризисов в рынке коммерческой недвижимости тоже не выходит. Ряд экспертов говорит о том, что некое потенциальное дно кризиса будет достигнуто через два месяца. И, как я понимаю, ритейлеры тоже ориентируются на конец мая - конец июня для принятия решения, покидать ли российский рынок. В той же точке мы ждем индексацию цен основных поставщиков услуг для нашего сегмента, инфляцию и возможное перераспределение потребительской корзины.

Управляющий магазинами Vinoteca Friendly Wines о будущем рынка вина в России Управляющий магазинами Vinoteca Friendly Wines о будущем рынка вина в России
Управляющий магазинами под брэндом Vinoteca Friendly Wines Алексей Шиповский рассказал в интервью Волга Ньюс о том, что дальше будет с рынком вина: придется ли нам пить исключительно российские вина, пострадает ли от взлета цен средний сегмент и стоит ли заранее закупаться алкоголем.

Весь этот период ритейлеры будут содержать свой персонал - чаще с частичным погашением зарплаты на 2/3, редко кто со стопроцентным. Но если они все в конце июня покинут рынок, то мы будем иметь большой всплеск безработицы, так как они сразу уволят всех сотрудников.

Торговый центр - это сложный живой организм: в одной и той же локации какая-то товарная категория может чувствовать себя прекрасно, а другая - провалиться по продажам. И это не вопрос объекта или размера арендной платы, а потребительское поведение, умение конвертировать посетителя в покупателя, да даже настроение конкретного продавца в этот день. Мы как управляющие объекта влияем на главные показатели - стабильный и целевой трафик, который мы генерируем, и качество сервиса в объекте, комфорт и время пребывания посетителей в нем. И этот многогранный пазл мы пересобираем каждый день в актуальных обстоятельствах. 

В нашем объекте стабильно будут посетители - мы находимся в центре "крепкого спальника", на важнейших транспортных развязках. И они стабильно будут покупать. Перераспределится корзина, как-то изменятся средний чек, частота посещаемости. Но деньги останутся в России и тратиться будут тоже тут, на месте. С большей вероятностью, уровень жизни и покупательская способность снизятся, но насколько - мы пока не понимаем. По экспертным оценкам, за пандемию это падение составило 9%.

- Можно ли текущую экономическую ситуацию сравнивать со стрессом от пандемии 2020-2021 года?

- В пандемию были отрасли, которые пострадали меньше всех, - продукты питания, зоотовары. Сейчас же нет ни одной отрасли, которая не почувствовала бы на себе экономическое давление. Выросла себестоимость абсолютно всего сырья и комплектующих, даже российского производства. Оборвались или удлинились логистические цепочки, их нужно пересобирать. В некоторых категориях сильно упал спрос, потому что в других случился ажиотажный. И так далее.

За два года пандемии торговые центры подпадали под полное и частичное закрытие, под QR-коды и другие ограничительные меры. Посещаемость была снижена в некоторые периоды до минимума, а, соответственно, и обороты арендаторов. Это значит, что мы не могли рассчитывать на 100% доход, в некоторые периоды он снижался на 80%, но при этом эксплуатационные расходы были почти 100%. Это преобладающая доля нашего дохода - содержание помещений в безопасном, чистом, освещенном и отапливаемом состоянии. Проблема еще и в том, что мы неспособны частично эксплуатировать объект - здесь лифт включить, а здесь выключить... Плюс возросли расходы на маркетинг, потому что в кризис мы вынуждены усиленно привлекать покупателей, иначе проблемы будут нарастать как снежный ком.

По оценкам экспертов, в период пандемии торгово-развлекательные объекты потеряли в среднем до 50% доходов. Конечно, это цифра разнилась и зависела от политики каждого конкретного арендодателя. "Выжить" к началу 2022 года  сумели только благодаря тому, что договаривались и предоставляли арендаторам скидки и льготные условия.

Владельцы ТРЦ остались в стороне от господдержки в период пандемии. Нас так и не признали пострадавшей отраслью, не снизили и не отменили никакие налоги, несмотря на многочисленные обращения к государству. Считалось, что у нас есть финансовые подушки безопасности. Но за два года резервы исчерпаны полностью, а многими взяты еще и новые кредиты.

В январе и феврале 2022 года все активно занимались планированием и улучшением объектов в надежде, что этот год будет операционно позитивным и мы сможем наверстать упущенное. Мы начали реконструкцию в объекте, пересобрали команду управления, нацелились на качественные изменения.
По посещаемости динамика была положительной, но мы не вернулись на цифры 2019 года, потому что сохранялись еще ограничительные меры.

- Ажиотажный спрос при закрытии некоторых магазинов как-то отразился на количестве посетителей молла?

- Сначала был квантовый скачок, затем небольшой объективный откат. Сейчас ситуация стабильна. Апрель чуть просел относительно марта, потому что спал ажиотажный спрос. Если говорить не в целом по рынку, а по нам, - мы наблюдаем даже небольшой рост. Связываем его с нашей активностью (сейчас мы разыгрываем Volkswagen Polo среди покупателей) и с тем, что у нас нет закрытых брендов Inditex (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Pull& Bear и так далее), но до последнего были открыты магазины польского LPP (Reserved, Cropp Town, House, Sinsay, Mohito).

- В пандемию арендаторам делали серьезные скидки. Возможна ли такая политика сейчас?

- Этот кризис отличается от пандемии с точки зрения ведения коммуникации с арендаторами тем, что никто не может прогнозировать надолго, и из-за этого все договоренности очень краткосрочны. В пандемию же, наоборот, все хотели договориться на более долгий срок, чтобы больше к этому вопросу не возвращаться.

Мы как арендодатель не можем давать больших скидок, у нас эластичность компании на пределе. Многим комплексам существенно повысили кадастровую стоимость объекта, от которой рассчитывается налог. Часть объектов недвижимости закредитована и привязана к ставке Центрального Банка, которая сейчас равна 17%. Но для большинства это критично, и шансов на то, что стоимость аренды не вырастет, практически нет.

Очень не хочется сокращать персонал, который мы в пандемию сохранили, очень не хочется резать маркетинг. Но, возможно, придется.

Елена Руденко (ПОСКО): "Чем дешевле ипотека, тем лучше развивается строительный рынок" Елена Руденко (ПОСКО): "Чем дешевле ипотека, тем лучше развивается строительный рынок"
Последний месяц нанес тяжелый удар по строительной отрасли. Неразбериха с курсом рубля, рост стоимости стройматериалов и заемных средств не могли не сказаться на работе застройщиков и привели к повышению стоимости нового жилья. Зависит ли от зарубежных поставок самарский строительный рынок? Как изменилась себестоимость строительства и насколько в итоге подорожали квадратные метры? Есть ли способ поддержать отрасль и сохранить объем ввода жилья? На эти и другие вопросы в рамках проекта "Точки Роста" ответила первый заместитель генерального директора ООО "СЗ" Поволжская строительная корпорация" (ПОСКО) Елена Руденко.

Мы ставили государство в известность о наших принципиальных проблемах. Но пока нас не поддерживают. Видимо, они предполагают, что если будут поддерживать розницу, то это на нас как-то косвенно скажется. Но вся эта розница у нас попросила скидки. У нас неизбежно падает доход, и мы даже не можем оценить процент падения, потому что ситуация еще развивается.

- Можно говорить о том, что происходящее позволит более активно развиваться российской модной индустрии? Возможен бум местных дизайнеров в Самаре?

- В Самаре пока не очень много профессиональных локальных игроков. Мы за ними давно наблюдаем, так как реализуем в некоторых объектах холдинга форматы шоурумов с привлечением самарских дизайнеров одежды.Это очень сложный операционный бизнес, а в России пока нет ни достаточного количества местного сырья, ни производственной базы, ни фурнитуры - ничего. Только острая нехватка профессионального персонала, системы обучения и системы мотивации.

Fashion-индустрия России, по сути, начала развиваться в 2014-м, когда местные производители смогли стать конкурентоспособными по цене и качеству на фоне иностранного ритейла. За восемь лет коллеги сделали колоссальный скачок. И за ближайшие три-шесть месяцев сделать какое-то чудо невозможно. Это процесс, который будет сейчас поддержан и на государственном уровне, но это небыстрый процесс.

На создание и отладку целого сегмента индустрии (а я напомню, по объему оборотов это самая большая индустрия в мире) уйдет не менее трех-пяти лет. По щелчку пальцев бума российских дизайнеров не случится.
Да, я говорю как человек, заинтересованный в профессиональных игроках. На уровне государства другое настроение - "вы недооцениваете, не понимаете..."

Есть классный самарский бренд LIME, который может служить примером того, как можно из региона развиться в успешную федеральную сеть. Но они потратили на это 15 лет и сейчас пытаются уйти в более дорогой сегмент. Представитель компании на недавней конференции отметил, что для них происходящее сегодня может стать возможностью зайти в регионы. Но в то же время они говорят, что их производственные мощности ограниченны, и чтобы нарастить объемы, потребуется время.

И вот уже сложившийся бренд, который выжил, отстроился от конкурентов, смог выстроить свою очень четкую линейку дизайна, свое уникальное торговое предложение, - но они не могут одномоментно в разы увеличиться и заполнить новые ниши.

- В "Аврора-Молл" большой кинотеатр. Каковы его перспективы, учитывая, что многие кинокомпании отказались прокатывать свои фильмы в России?

- Да, у нас единственный в Самаре кинотеатр с IMAX. Кроме как кинотеатр, там ничего больше не придумаешь. Эксплуатация этих площадей очень дорога - все это нужно обогревать, даже если ты там ничего не делаешь. Считаю, что эту индустрию ждут самые серьезные убытки.

- Покупатели снова пойдут из торговых центров на рынки?

- Лично я так не думаю. Мы прошли с 1990-х годов определенный путь. Мы 30 лет обеляли бизнес, очищали ритейл от непрофессиональных игроков, чтобы качество товара было стабильно хорошим. И сейчас откатимся обратно? Я не верю, что покупатель будет готов отказываться от привычного комфорта ТЦ, что по доброй воле захочет снова примерять джинсы на картонке.

Как я вижу ситуацию (хотя, повторюсь, прогнозировать хоть с какой-то долей вероятности пока невозможно) - у всех категорий товаров снизится маржа. Те, у кого длинные деньги и востребованный товар, останутся на рынке, укрупнятся и поглотят менее профессиональных конкурентов. Кризис затяжной, на год-два-три. В нашей индустрии будут появляться новые "якоря", если куда-то денутся старые. А решать будут сервис и оптимизированная себестоимость.  

- Оптимисты смотрят на рынок с надеждой - мол, мы развернемся в сторону Востока... Насколько такой сценарий реален?

- В кризис что происходит? Люксовый сегмент покупателя остается в люксе. Все, кому нужно, поедут в Дубай и там все купят. Или из-под полы в ЦУМе. Самая большая проблема - это средний ценовой сегмент и ниже.

По Востоку у нашей индустрии уже был опыт 2014 года в Крыму. Коллеги из Крыма говорят, что на выстраивание новых логистических цепочек потребуется от трех до шести месяцев, что часть брендов останется в виде "искаженной" франшизы, часть - в виде частных поставок под другими вывесками. Возможно, это и наше будущее тоже.

Все говорят о Китае, Турции, Казахстане, Узбекистане, Кореее... Турки уже есть в России, но пока не все готовы идти в регионы. На привлечение аудитории в регионах, где их не знают, тоже потребуется время и ресурсы. Если этого бренда вообще нет в России, то на выход в страну потребуется примерно год, на выход в регионы еще больше - минимум полтора года. Им нужно создать команду, локализоваться, найти русскоязычный персонал, перенести сюда свои стандарты...

Например, турецкий бренд DeFacto восемь лет уже в России и даже в Самаре, но больше двух магазинов они пока не планируют открывать. LC Waikiki, крупнейший турецкий ритейлер, в 2022 смотрит только на Москву и Санкт-Петербург, в регионы пойдут не ранее 2023-го. Планов брендов, которых еще нет в России, мы даже пока не понимаем. Как и они сами. Налаживаем контакты со всеми, разумеется.
Но в целом да, кто-то воспринимает момент как возможность обратить внимание на те рынки, на которые раньше не смотрели из-за конкурентов.

Мы с первых дней начали "пилинговать" турецкие и казахские марки. Наша стратегия в Самаре очень проста - если бренд уже есть в России и совпадает с нами по целевой аудитории, то мы и до февраля 2022-го были с ними в переговорах. Сейчас мы - заложники ситуации, мы не хотим, чтобы от нас ушел тот ритейл, который приостановил деятельность, и пока эти площади ими заняты, у нас нет возможности приглашать новых потенциальных арендаторов.

Интервью опубликовано в рамках проекта "ТОЧКИ РОСТА", в центре внимания которого стоят экономические и социальные процессы в Самарской области на фоне внешнеполитической ситуации. Вместе с экспертами мы освещаем проблематику конкретных отраслей экономики. Если вы хотите поделиться опытом или мнением, обозначить проблемы перед органами власти, высказать конкретные предложения по мерам поддержки от государства - пишите на почту редакции:  info@vninform.ru.

Последние комментарии

Дмитрий Лакоценин 22 марта 2023 12:21 Продажу имущества KIN.UP тормозят неузаконенные объекты

Где были надзорные и согласующие органы? Почему нет возбуждений по данному вопросу? Опять крышуют мошенничество?

Владимир Маркович Долгушин 19 февраля 2023 12:37 На Тимашевской птицефабрике запустили процедуру банкротства

Жаль конечно! Банкротство можно избежать и тем более избежать запросто, если показатели рентабельности повысить раз в десяток, т.е. выйти на уровень 30-40%. Нужно снизить издержки на микроклимат, электроэнергию, а для этого нужно поставить на территории птицефабрики оборудование по безотходной переработке безопасным экологическим способом углеродсодержащих отходов требуемой производительностью. Например переработка 25 тонн ТБО, подстилочного помета по сухому веществу выдаст электроэнергии 80 Мвт, это не считая тепловой энергии в том же количестве. Можно сделать птицефабрику абсолютно экологически безопасной для окружающей среды, не будет даже6 запаха.

ИРИНА СОКОЛОВА 24 декабря 2022 08:59 Дом полицейского управления на ул. Фрунзе отреставрируют к 2024 году

В данном здании находится Управление по вопросам миграции ГяуМВД России по Самарской области

Hillary Ouatro 22 декабря 2022 12:20 Мэрия Самары одобрила застройку на ул. Фрунзе вопреки результатам слушаний

Значит слушания это фикция

Алексей Воробьев 17 ноября 2022 11:46 Сбербанк: в Поволжье увеличилось количество пользователей РКО

лучше оплатить один раз пакет для ведения бизнеса,который возьмет на себя часть работы по организации

Фото на сайте

Все фотогалереи

Новости раздела

Все новости
Архив
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
28 29 30 31 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 1