- Как вы оцениваете подход, при котором Генплан и ПЗЗ объединяются в единый документ? Какие преимущества это может дать городу и инвесторам?

- Формирование единого документа территориального планирования - не просто техническое объединение Генплана и ПЗЗ. Это, прежде всего, синхронизация стратегического и тактического уровней: долгосрочного пространственного планирования и текущих решений в сфере инвестиционно-строительной деятельности и комплексного развития территорий. Мы уходим от разделения на "планы на перспективу" и "обоснование текущих заявок". Теперь каждое решение, будь то зонирование территории или размещение инфраструктурного объекта, должно быть обосновано и с сегодняшней точки зрения, и с позиций будущего. Для города это шанс получить новое качество градостроительных решений, стать более прозрачным и привлекательным для инвестиций. Кроме того, отпадает необходимость постоянно "подгонять" ПЗЗ под Генплан или наоборот. Для инвесторов - меньше неопределенности. Сейчас нередко статус одного и того же участка в Генплане и в ПЗЗ различается, и приходится тратить годы на согласования. Единый же документ позволит повысить предсказуемость и, как следствие, обеспечить устойчивую капитализацию земли. Хочется верить, что город сможет монетизировать повышенное качество градорегулирования - собирать больше налогов с земли и недвижимости и направлять эти средства на развитие городской инфраструктуры.

- Сегодня акцент делается на развитие уже освоенных территорий. Какие районы Самары, на ваш взгляд, обладают наибольшим потенциалом для комплексной реновации?

- Около 75% жителей Самары при улучшении жилищных условий хотели бы остаться жить в своем районе. Поэтому ставка на развитие застроенных территорий - беспроигрышная стратегия. Наибольший инвестиционный и градостроительный потенциал имеют районы с высокой плотностью населения и значительным объемом ветхого или морально устаревшего жилья. Это Металлург, Юнгородок, Безымянка, Управленческий, Мехзавод, отдельные локации в географическом центре города, а также исторический центр Самары. В краткосрочной перспективе наиболее понятными и готовыми к обновлению выглядят районы Металлурга и Безымянки.

- На Безымянке планируется масштабное обновление жилых кварталов. Какие юридические или организационные барьеры чаще всего мешают таким проектам двигаться быстрее?

- Один из ключевых нормативных барьеров состоит в том, что действующая система градостроительных нормативов отлично подходит для планирования свободных территорий, но плохо адаптирована для работы с уже застроенными кварталами. Здесь сложно, а порой и невозможно сформировать два-три гектара под новую школу, организовать улицы требуемой ширины или места для дополнительных парковок. Плотность застройки, предусмотренная нормативами, часто не может быть выдержана в структуре существующих кварталов.

В результате инвесторы нередко вынуждены рассматривать вариант полного сноса и застройки "с нуля", что ведет к утрате городской и локальной идентичности - того, что формирует привязанность людей к своему району и устойчивый спрос на жилье. Кроме того, это часто вызывает конфликты с жителями. Хочется верить, что новые региональные нормативы градостроительного проектирования помогут хотя бы частично решить эту проблему.

С организационной точки зрения также много трудностей. Не хватает отлаженной системы подготовки и согласования документации по планировке территорий. Из-за этого только стадия планировки может занимать до двух лет - почти треть всего срока реализации КРТ. Кроме того, до сих пор не выстроен принцип "одного окна" при планировании инженерной инфраструктуры: по каждому виду коммунальных услуг приходится проводить отдельные согласования, нередко с непредсказуемым результатом. Ресурсоснабжающие организации взаимодействуют с девелоперами так, словно речь идет об одном доме, тогда как для территорий площадью 5, 10 или 20 гектаров нужен совершенно иной, системный подход.

- Как можно сделать механизм КРТ более прозрачным и защищенным с точки зрения прав жителей и собственников недвижимости?

- Вопрос сложный, и, по сути, он упирается в мотивацию всех участников процесса. Девелопер заходит на территорию, имея от государства набор ограничений - предельный объем застройки и обязательства по расселению ветхого жилья, созданию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Рыночная цена квадратного метра в каждом районе уже сложилась. Ее можно немного повысить, сделав продукт более качественным, но это не бесконечный ресурс. При этом обязательства по строительству школ, детских садов и других объектов социнфраструктуры увеличивают себестоимость, а значит и нагрузку на покупателей. В этих условиях конкурировать по цене с проектами, где таких обязательств нет, крайне сложно.

Дополнительный риск связан с расселением: его сроки и стоимость часто вырастают в два и более раза по сравнению с первоначальными расчетами. Собственники стремятся получить максимально возможную компенсацию - и это естественно. В нашем жилищном законодательстве предусмотрена жесткая модель: владелец аварийного жилья получает компенсацию лишь в размере рыночной стоимости своего аварийного же объекта, а этой суммы, как правило, недостаточно, чтобы купить новое жилье. Поэтому собственников нельзя упрекать - для многих КРТ становится единственной реальной возможностью улучшить жилищные условия.

В итоге доход от реализации проекта относительно предсказуем, а расходы на расселение - наоборот, крайне неопределенны. Это делает девелопера и жителей фактическими оппонентами, а не партнерами. Законодательная модель КРТ не создает стимулов для совместных решений, а лишь усиливает противоречия.

В других странах этот баланс выстроен иначе. В США, например, ре-девелопмент территорий сопровождается соглашением между девелопером и властями: затраты на расселение и строительство социальной инфраструктуры компенсируются за счет долгосрочного налогового кредита - фактически вместо уплаты части налогов. Чем выше прибыль, тем больше средств компания может направить на общественные нужды. В Китае застройщик, помимо расселения, передает собственникам до 10% акций компании, что делает их заинтересованными в успехе проекта. В Беларуси Жилищный кодекс гарантирует, что компенсация при расселении не может быть ниже стоимости приобретения благоустроенного жилья, что снимает социальное напряжение и делает процесс предсказуемым.

У нас подобных механизмов пока нет. Федеральное законодательство о КРТ постепенно совершенствуется, но принципиальной смены модели пока не видно. Тем не менее многое можно сделать и на региональном уровне. При формировании условий для инвестора государству и муниципалитетам важно исходить из реальной, объективной стоимости решения жилищных вопросов граждан и уже с этой базой сопоставлять объем обязательств по инфраструктуре и предельные параметры застройки. Тогда девелопер сможет заранее резервировать средства на расселение без риска для проекта. Кроме того, стоит рассмотреть возможность заключения предварительных договоров с жителями - до подписания основного соглашения о КРТ. Это позволит зафиксировать обязательства перед ними и сделать процесс прозрачным и предсказуемым для всех сторон.