Ремонтные небылицы
Нередко управдомы показывают жильцам вместо сметы бумажку с видами работ, поясняя: «Это для примера, в дальнейшем мы все утрясем». И утрясают, так сказать, кулуарно, завышая расценки и объемы работ, при этом делать ремонт приглашают дилетантов. В итоге после текущего ремонта жильцам остаются пожароопасный мусор да старые проблемы. Для управляющих сметы становятся «лазейкой» для обмана, поэтому они норовят содрать с жителей как можно больше денег.
С этой бедой председатели советов многоквартирных домов (МКД) области обратились к общественникам - мол, разъясните, как контролировать создание сметы, чтобы в итоге траты на ремонт соответствовали качеству выполненных работ и пожеланиям жильцов. И вот в минувший четверг в региональной Общественной палате прошла видеоконференция по этой теме - обучающий семинар с участием глав домовых советов девяти городов губернии, в том числе Тольятти, Отрадного, Сызрани, Похвистнева и специалистов отрасли.
Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Виктор Часовских подтвердил, что люди часто жалуются на то, что сметы на производство работ по текущему ремонту жилых домов явно завышены. Но при этом ничего нельзя сделать: к смете придраться сложно – она составлена правильно. Однако «не сметные» расчеты на деле приобретают иные формы, как правило, куда более дешевые.
«Сметы составляются в соответствии с определенными документами, но подрядчик может неоправданно завысить объемы и площади работ, - отметил Виктор Часовских. - Председатели советов домов должны знать, каким образом можно проверить ремонтную смету и внести в нее свои поправки. Ведь на основании именно этого документа формируется бюджет расходов и управляющая компания начинает выполнять ремонт в доме».
По словам Часовских, председатели домовых советов, которых в регионе уже больше 10 тыс., не случайно озаботились проблемой «не сметных» поборов. «В последнее время коммунальные платежи значительно возросли. Понятно, что большая часть средств уходит на оплату счетов за потребленные энергоресурсы. Однако расходы, предназначенные на техническое содержание и текущий ремонт дома, остаются у управляющей компании. Резонный вопрос жильцов - на что они тратятся? Часто управдомы, объясняя свое бездействие, ссылаются на то, что денег на ремонт дома у жильцов нет, что часть их уже израсходована. Но куда? Для этого и необходимо смотреть сметы, при этом УК не должна скрывать эти документы от председателей советов, а напротив, работать с ними сообща», - уверен Виктор Часовских.
К примеру, в одном самарском доме ремонт крыльца (замена пяти ступеней и двух железных поручней) с подачи управляющей компании обошелся жильцам в почти фантастическую сумму – 280 тыс. рублей! В другом доме для замены почтовых ящиков подрядчикам почему-то понадобились... строительные леса (!), которые черным по белому были прописаны в смете (при этом по норме «леса» появляются, когда работы проводятся на высоте, превышающей 4 м). В третьем доме заделывали межпанельные швы, но башенного крана, указанного в сметной документации, люди и в глаза не видели.
Жильцы часто решают математические задачки, скажем, может ли ремонт их подъезда в обычной «хрущевской» пятиэтажке стоить более 300 тыс. рублей. Правда, упражняться в точных науках приходится пока только в уме, поскольку судебных прецедентов в оспаривании сметы в губернии еще не было. Себестоимость работ и стройматериалов почти беспрепятственно можно увеличить и в пять раз. Как же остановить этот «несметный» беспредел?
 
Ищи-свищи!
 Руководитель самарского центра по ценообразованию в строительстве, профессор, заведующая кафедрой ценообразования и экспертизы недвижимости СГАСУ Ольга Дидковская пояснила, почему наши подрядчики и УК зачастую так дорого выполняют ремонтные работы и как уменьшить сметные расходы.
В основе нормативов, по которым в строительном комплексе России составляют сметную документацию, лежат некие расценки, утвержденные государственными правилами, разработанными специалистами Минрегионразвития РФ и Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
В смету включаются виды работ, потребительские характеристики стройматериалов, которые часто кажутся чрезмерно дорогостоящими.
«К примеру, состав штукатурных работ нормирован и обязателен для выполнения. Нанесение высокачественной штукатурки, которую подрядчики любят закладывать в смету, включает в себя 13 технологических операций, в том числе затирку, шпаклевку, и как минимум шесть слоев. Покраска стен предполагает выполнение - внимание! - 11 технологических операций. А в итоге приходит мастер, кисточкой провел, шпателем поскреб - и людям остается только удивляться, за что же они заплатили такие суммы, - поясняет Дидковская. - Председатели советов домов должны иметь представление о составе работ, за которые они платят. Познакомиться с описанием технологических операций и составом материалов помогут «Государственные элементные сметные нормы», единые во всех регионах страны. Если работы, прописанные в смете, на деле не выполняются, жильцы вправе уменьшить сметные расходы до соответствующего уровня. Не помешает знание и средних цен на те или иные услуги, виды работ и стройматериалы в городе. Смета может быть дорогая и дешевая. Правильно составить смету - вот в чем искусство. Важно не включать в смету ненужные работы и исключить двойной и тройной счет за одну и ту же работу».
Дидковская уточнила, что при подготовке сметных расчетов существует два метода: один базируется на расценках по уровню цен на 1 января 2000 года. После того как формируется составная часть сметы, цифры умножаются на некий коэффициент – индекс. Если подрядчик применяет этот коэффициент, то председатели могут проконсультироваться в центре по ценообразованию в строительстве, что это за цифра. Более половины применяют средний индекс. При этом изменение цен на разные виды работ, произошедших с 2000 г., существенно разнится. К примеру, при замене оконных конструкций на пластиковые окна можно применить коэффициент 1, а при использовании в работе щебня и песка, расценки на которые выросли, индексация может составить 8 или 10. К этой системе индексации надо относиться очень внимательно.
А наиболее грамотным и правильным на сегодняшний день, по мнению Ольги Дидковской, является ресурсный метод, который применяется при подготовке сметных расчетов: оценка затрат производится по тому уровню цен, который установлен в настоящее время на рынке или у поставщика.
«Перед формированием сметной документации по итогам обследования дома должна быть составлена дефектная ведомость, то есть обоснование необходимости проведения в доме определенных видов ремонтных работ, - рассказала Дидковская. - Далее важно понять состав работ. К примеру, ремонт кровли - это, как правило, многослойный «пирог», включающий несколько технологических операций. Каждый слой – это определенный материал и технические параметры. И эти показатели укладываются в расценки и конкретные виды работ».
Ремонтные работы часто сопряжены с разными усложняющими процесс факторами. За так называемые «стесненные» условия подрядчики накидывают «сверху» от 10 до 50% от стоимости работ. «Подрядчики любят применять коэффициент 1,5 «без отселения», то есть увеличивать стоимость работ в 1,5 раза. Этот коэффициент неприменим, когда работы выполняются в жилых домах на лестницах или на крыше. Его применение возможно только тогда, когда работы ведутся в квартире», - пояснила профессор. По ее словам, есть в смете и так называемые «накладные расходы» и «сметная прибыль». Этими коэффициентами можно очень вольготно «жировать» от сметы. К слову, акт о приемке выполненных работ появляется только тогда, когда составлена смета и заключен договор на выполнение работ. Если эта цепочка разорвана, то это нарушение законодательства. Сумма, прописанная в акте, должна соответствовать сумме, указанной в смете

Все суммы надо оговаривать на этапе формирования сметы, чтобы на этапе приемки не задавать вопрос «почему так дорого».
 

Что делать, если:
 …подписи жильцов в протоколах общедомовых собраний и акте приемки подделаны
 При обнаружении нецелевого использования средств, появлении подозрений в фальсификации документов собственники могут обратиться за защитой своих прав в прокуратуру и суд. Кроме того, необходимо проинформировать профильное подразделение муниципальной администрации.
 …жильцам не дают посмотреть сметы на ремонт их дома
 Управляющая компания не вправе так поступать. Это коммерческая организация, которую вы наняли для управления домом. Вы имеете право расторгнуть в установленном порядке договор с УК, приняв решение об этом на общем собрании. Кроме того, жильцы могут обратиться в суд за защитой своих прав и разрешением спорных моментов.
 …после подписания акта приемки с отремонтированного фасада облупилась краска
 Необходимо на общем собрании жильцов запротоколировать все недостатки проведенного ремонта. Затем направить копию протокола в УК (или подрядчику, если домом управляет ТСЖ) и потребовать устранить выявленные недостатки. В случае отказа можно обратиться с жалобой в технадзор, профильное подразделение муниципальной администрации или подать иск в суд.
 …мы заметили, что при ремонте крыши используют обычный рубероид, хотя в смете указаны современные материалы
 Прежде всего об этом надо известить управляющую компанию и Государственную жилищную инспекцию Самарской области. Если вы подозреваете, что подобное происходит с ведома и при попустительстве управляющей компании, можно обратиться в прокуратуру.