Отрасль - под угрозой массового дефолта

Проблема активно обсуждается на федеральном уровне. По оценкам экспертов, падение доходов ТЦ составляет от 30 до 70%, а некоторые из них прогнозируют недосбор арендной платы за апрель на уровне до 90%.

Так, уполномоченный при президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов в ходе онлайн-совещания с руководителями крупнейших торгово-развлекательных центров поддержал первоочередные меры поддержки отрасли в виде предоставления каникул по налогам на имущество и землю, а также включения в государственные программы реструктуризации кредитов и пообещал обсудить их с министром промышленности и торговли Денисом Мантуровым.

"Помимо этого, аппарат уполномоченного работает над составлением списка ТРЦ, которые можно включить в перечень системообразующих компаний на федеральном и региональном уровнях", - сообщается на сайте уполномоченного.

Участники совещания, согласно опубликованной информации, отметили, что проблемы, по их мнению, заключаются в том, что при очень резком падении платежей со стороны арендаторов затраты владельцев ТРЦ продолжают оставаться высокими.

"И если арендаторы, торгующие непродовольственными товарами, пусть и с опозданием, но включены в список наиболее пострадавших отраслей, то в отношении владельцев коммерческой недвижимости никаких льгот пока не принято. Особенное беспокойство это вызывает у тех бизнесменов, чьи объекты строились на заемные деньги. Выплачивать долг по кредиту им приходится в прежнем порядке, несмотря на то, что входящий денежный поток упал почти до нуля", - отмечает пресс-служба уполномоченного по правам предпринимателей в РФ по итогам совещания, добавляя, что, по данным некоммерческого партнерства "Национальный совет торговых центров", совокупный портфель кредитов, взятых на строительство ТЦ, сегодня составляет 1 трлн рублей.

Отдельное недовольство владельцев ТРЦ, по данным пресс-службы бизнес-омбудсмена, вызывает обязательство, которое на них накладывают власти, - давать арендаторам отсрочку по арендной плате с ее последующим снижением на 50%.

"Поскольку аренда рассчитывается обычно от оборота арендаторов, а потребительский спрос в ближайшее время, очевидно, не поднимется до докризисного уровня, это делает прогнозы по доходам ТРЦ весьма низкими. Участники совещания предупредили о том, что если ничего не изменится, риск массового дефолта отрасли с каждой неделей будет становиться все более явным", - говорится в сообщении по итогам совещания.

"Сегодня собственники ТРЦ сидят и думают, что им делать: нести все текущие расходы, включая выплату зарплат, и потом подпасть под статью из-за невыплаты кредита или платить по кредиту и подпасть под статью за невыплату зарплат, - цитирует пресс-служба бизнес-омбудсмена генерального директора инвестиционно-строительной компании Malltech Николая Артеменко. - Государство не должно смотреть на это безучастно. Если собственники у ТРЦ сменятся, то ни самой отрасли с точки зрения развития, ни бюджету с точки зрения налогов пользы это не принесет".

С точки зрения Артеменко, достаточно предоставить ТРЦ каникулы по налогам на имущество и землю, а также включить их в льготные программы кредитования, чтобы снять основную напряженность. По его расчетам, это обойдется государству в 80-100 млрд руб., но он убежден, что эта сумма вернется за счет налогов в первый же год возобновления работы.

Более того, Борис Титов убежден, что администрациям всех регионов стоит взять на заметку опыт Ульяновской области, где работа ТРЦ разрешена с условием соблюдения ими эпидемиологических правил, разработанных на основании рекомендаций Роспотребнадзора.

Работа в закрытом режиме

В Самарской области ситуация мало чем отличается от общероссийской, поскольку в связи с пандемией COVID-2019 в регионе также введен режим повышенной готовности и с 30 марта для граждан действует режим самоизоляции. Не работают кафе, рестораны, бары, кинотеатры и другие развлекательные заведения, запрещена работа магазинов (за исключением тех, что торгуют продовольствием и товарами первой необходимости), а также аптек, зоомагазинов и сервисов связи.

Составлен перечень системообразующих предприятий, которым разрешено продолжать деятельность, несмотря на режим повышенной готовности. Однако торговые центры в этот список не вошли.

Для поддержки предприятий малого и среднего бизнеса введен ряд мер, среди которых - отсрочка налоговых платежей и другие. В частности, 20 апреля 2020 г. было опубликовано постановление правительства Самарской области о мерах по обеспечению устойчивого развития экономики региона. Согласно ему, помимо прочего, до 30 октября текущего года решено продлить сроки уплаты авансовых платежей по налогу на имущество за первые два квартала 2020 г. для владельцев торговых и офисных центров, снизивших арендную плату (или "привязавших" ее к доле в обороте, выручке арендатора) в тех же кварталах для всех арендаторов, вид деятельности которых также оказался в зоне риска в связи с COVID-2019.

Помимо этого, 28 апреля областной минпром подписал приказ об утверждении перечня налогоплательщиков - владельцев торговых (офисных) центров по продлению сроков уплаты авансовых платежей по налогу на имущество организаций за первый и второй кварталы 2020 года. Согласно этому документу, соответствующую отсрочку по налогу смогут получить владельцы ТЦ, снизившие арендную плату во втором и третьем кварталах текущего года для арендаторов, основной вид деятельности которых вошел в перечень оказавшихся в зоне риска в связи с пандемией COVID-2019.

К приказу прилагается перечень юрлиц, которые смогут получить льготу - всего 48 компаний. Но в него вошли не все операторы ТЦ.

Самарские ТЦ: из топа в стоп

Самара на протяжении последних лет входит в число лидеров по обеспеченности торговыми площадями. Так, по итогам 2018 г. она обогнала в этом рейтинге все регионы страны, включая Москву и Санкт-Петербург. Тогда, по данным рейтинга Knight Frank, на 1 тыс. жителей Самары приходилось 688 кв. м торговых площадей. А это значит, что для большого количества жителей города торговый центр - это не только место, куда они отправляются за покупками, но и место работы. Например, только в ТРК "Космопорт", по данным Волга Ньюс, трудится около 2 тыс. человек.

Сейчас же все торговые центры региона, по сути, оказались в сложной финансовой ситуации - торговля большинства расположенных в них отделов приостановлена на неопределенный срок.

Волга Ньюс пообщался с игроками рынка и узнал, с какими сложностями они столкнулись и какие видят выходы из сложившейся ситуации.

Генеральный директор ООО "Территория стиля" (фирменные магазины Tom Tailor в ТРК "Космопотр" и "Амбар") Илья Касаткин в беседе с Волга Ньюс отмечает, что арендаторам сейчас очень трудно, но торговым центрам еще сложнее. "Это понятно - наши проблемы для них суммируются", - объясняет он.

По его мнению, торговым центрам необходимо оказывать более существенную поддержку. "У торговых центров есть свои операционные расходы по обслуживанию здания, фонды оплаты труда, коммунальные платежи, банковские кредиты, налоги и т.д. Если не будет достаточных мер поддержки, то у них вариантов не останется, кроме как транслировать на арендаторов свои постоянные затраты и обязательства. В итоге получается замкнутый круг", - объясняет Илья Касаткин.

При этом он сообщил, что владельцы торговых центров, где он арендует площади для своих магазинов, несмотря на сложившуюся ситуацию, предоставляют арендаторам скидки.

Совладелец самарского ТЦ "Парк Хаус" и директор компании Calpton, управляющей торговыми комплексами в нескольких регионах страны, Александр Сиденков отмечает, что большинство торговых центров не попадают в категорию малого и среднего бизнеса из-за размера оборотов или стоимости основных средств.

"Поэтому на меры поддержки, декларируемые властями для малого и среднего бизнеса, непосредственно сами торговые центры не вправе рассчитывать. Но при этом в категорию малого и среднего бизнеса попадают управляющие либо эксплуатационные компании торговых центров, которым обещаны льготы по Единому социальному налогу. Это позволит немного сократить расходы на содержание объектов при катастрофическом падении выручки", - считает он.

Он напоминает также, что налог на имущество в последние годы начал исчисляться от кадастровой стоимости коммерческой недвижимости и стал для собственников довольно ощутимой статьей расходов, "поскольку кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную". "В результате доля налога на имущество для торгового центра может составлять 10 и более процентов относительно выручки. Поэтому даже отсрочка по уплате налога на имущество была бы заметной мерой поддержки для собственников коммерческой недвижимости", - считает он.

Правда, для того чтобы претендовать на отсрочку по налогу на имущество, собственник коммерческой недвижимости обязан представить подтверждение того, что он заключил соглашения с арендаторами, отнесенными властями к категории наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, о снижении арендной платы не менее чем на 30%, либо об установлении арендной платы в зависимости от доли в обороте, либо о предоставлении отсрочки по оплате арендной платы.

"А поскольку основная масса арендаторов (особенно тех, чья деятельность отнесена к категории наиболее пострадавших) в данный момент не работает и не может даже примерно спрогнозировать свою выручку в ближайшие погода-год, то разговоры о снижении арендной платы или отсрочке платежей сейчас бессмысленны. Потому что арендаторы не могут в такой ситуации брать на себя какие-либо обязательства, не представляя, за счет чего они должны будут их выполнять. Осмысленные и аргументированные переговоры об изменении условий аренды можно будет вести только после того, как торговля возобновится и станут понятными перспективы", - объясняет ситуацию Александр Сиденков.

На отсрочки арендных платежей арендаторы, по его словам, тоже вряд ли захотят соглашаться, поскольку уже сейчас ясно, что после отмены ограничительных мер выручки будут хуже, чем до их введения. "Так откуда арендаторы возьмут деньги на оплату текущих платежей, усугубленных наложением долгов прошлого периода? Думаю, что в подавляющем большинстве случаев разговоры об изменении условий аренды будут касаться именно снижения арендной платы, а не предоставления отсрочек ее оплаты", - считает Александр Сиденков и добавляет, что аннулирование арендных платежей, на его взгляд, тоже маловероятно, поскольку арендаторы продолжают пользоваться помещениями, а собственники коммерческой недвижимости продолжают нести расходы на ее содержание.

Руководство ООО "Виктор и Ко Мега Парк" (владеет ТРК "Космопорт" в Самаре. - Прим. Волга Ньюс), как стало известно Волга Ньюс, написало несколько обращений (имеются в распоряжении Волга Ньюс. - Прим. ред.) к региональным властям, в которых просит предоставить налоговые льготы, а также включить компанию в реестр МСП и в число системообразующих предприятий.

Так, в одном из своих обращений (от 26 марта 2020 г.) на имя губернатора Дмитрия Азарова компания указывает, что в настоящий момент происходит "падение количества посетителей торгового центра "Космопорт" в части непродуктовых магазинов, большая часть арендаторов торгового центра вынуждена обращаться за предоставлением скидок и отсрочек по оплате арендной платы ввиду отсутствия поставок товаров и снижения покупательской активности населения".

Кроме того, полностью прекратили свою работу на время режима повышенной готовности кинотеатр и детский развлекательный центр, расположенные на территории ТЦ, подчеркивается в обращении.

"Данные обстоятельства приводят к значительным убыткам не только арендаторов, но и самого торгового центра и являются обстоятельствами непреодолимой силы, препятствующими исполнению договорных обязательств. Однако, несмотря ни на что, ООО "Виктор и Ко Мега Парк" стремится максимально полно и в срок исполнять перед контрагентами взятые на себя обязательства", - говорится в письме.

В связи с этим и было предложено освободить компанию на шесть месяцев от уплаты за второй и третий кварталы 2020 г. арендных платежей за земельные участки под ТЦ "Космопорт" общей площадью свыше 130 тыс. кв. м, налога на имущество в отношении торгового центра.

Помимо этого, ГК "Виктор и Ко" просит о таких же льготах и освобождении еще и от земельного налога в отношении ТЦ "Колизей", который в настоящее время находится на реконструкции.

Также общество, по информации Волга Ньюс, направило губернатору обращение с просьбой об освобождении на шесть месяцев от уплаты налога на прибыль, зачисляемого в региональный бюджет.

Но, как утверждают в ООО "Виктор и Ко Мега Парк", ответа ни на одно из обращений пока не последовало.

В министерстве экономического развития и торговли Самарской области в ответ на вопрос о том, планируется ли вводить дополнительные меры поддержки владельцев ТЦ, сообщили, что любой арендодатель сегодня может продлить до 30 октября сроки уплаты авансовых платежей по налогу на имущество организаций за 1 и 2 кварталы 2020 года. Также в ведомстве напомнили об условиях предоставления этих льгот, которые прописаны в приказе областного минпрома.

По поводу включения общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в минэкономразвития пояснили, что региональная власть не имеет таких полномочий. "Закон №209-ФЗ определяет Федеральную налоговую службу как федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору за соблюдением налогового законодательства, а также за формированием и ведением реестра СМСП", - сказали в ведомстве, при этом добавив, что правительство Самарской области неоднократно организовывало встречи с крупнейшими арендодателями региона.

"Региональные меры поддержки будут расширяться", - подытожили в министерстве, не раскрыв подробных планов.