— Что нового в нынешнем кризисе для владельцев коммерческой недвижимости?

— Торговые центры в России пережили с разными потерями не один кризис, но к ситуации, когда за два дня уведомили о запрете торговли (за исключением ряда товаров), никто не был готов.

— Как ведут себя арендаторы, уже есть отказы от площадей?

— Еще до того, как ввели режим самоизоляции, мы начали получать вопросы с просьбой о предоставлении скидок по аренде.

Сейчас в основном все вопросы касаются того, как мы будем проводить взаиморасчеты за период, когда торговли не было.

Заявления о досрочном расторжении договоров аренды есть, но это единичные случаи. Как правило, у таких арендаторов и до введения ограничений на торговлю дела шли плохо. Ограничительные меры спровоцировали их быстрее принять решения о прекращении деятельности.

— Готовы ли владельцы ТЦ, которыми управляет Calpton, идти навстречу по оплате?

— В данной ситуации, конечно, потери будут как у арендаторов, так и у арендодателей, поэтому предоставление скидок и отсрочек по арендной плате неизбежно.

Сейчас мы не подписываем никаких дополнительных соглашений, потому что пока еще не о чем говорить. Ждем окончания карантина и возобновления работы, чтобы попытаться оценить состояние экономики.

— Насколько на ваших объектах распространена практика, когда часть арендной платы привязывается к выручке?

— Арендаторы, с которыми заключены договоры с платой с оборота, есть. Как правило, это крупные федеральные сети: продуктовые операторы, электроника и бытовая техника, "Детский мир", KFC, Макдональдс и т. п.

Такая практика не распространена, подобных арендаторов не так много, как тех, с которыми заключены договора по фиксированным суммам.

— Они тоже просят пересмотра ставок, отсрочек?

- Да, арендаторы, с которыми заключены договоры с платой с оборота, начали просить отсрочки по платежам.

— Как оцениваете решение об арендных каникулах, принятое правительством?

— Арендные отношения только на первый взгляд кажутся простыми. Реальность сложнее.
Нормативные документы, которые регламентируют арендные отношения на период повышенной опасности, принятые за последнее время, содержат слишком много общих фраз. Для того чтобы они заработали, потребуется целый набор уточнений.

В любом случае, будет масса судебных разбирательств.  

— Есть ли сейчас хоть какой-то спрос на свободные площади?

— Последние обращения по свободным площадям были в конце марта. И те были в основном на маленькие площади либо павильоны. Значительную часть арендаторов приходилось буквально уговаривать.

Думаю, что после отмены ограничительных мер, такая тенденция усилится. Спрос на аренду будет только в качественных торговых объектах.

— Каков прогноз по изменению арендных ставок?

— Они, безусловно, упадут. Снижение ставок может составить до 50%. Даже на площади, арендуемые продуктовыми либо аптечными сетями, которых не коснулись ограничительные меры. Это произойдет из-за неизбежного роста предложений свободных площадей.

После кризиса 2014-15 годов рынок аренды торговых площадей и без того кардинально изменился. Условия стали диктовать не владельцы площадей, а арендаторы.

— Сколько усредненный ТЦ может просуществовать в текущей ситуации?

— Тут прямая зависимость от запаса свободных денежных средств. Не секрет, что большинство торговых центров строилось на кредитные деньги и весь их свободный денежный поток был направлен на обслуживание кредитов.

Сейчас банки-кредиторы ведут переговоры об отсрочке платежей, но такая мера может помочь торговым центрам не объявить себя банкротами только в случае, если ограничительные меры продлятся недолго.

— Как можно оценить потери, которые несут владельцы торговых центров?

— Усреднено дать подобную оценку невозможно. Каждый торговый центр слишком уникален.

— Какие меры предпринимаются Calpton для минимизации потерь?

— Самые существенные потери торговых центров, безусловно, связаны с прекращением текущих поступлений по аренде.

Если говорить про сокращение расходов на обслуживание и содержание торговых центров, то тут практически не на чем сэкономить. Несмотря на то что большинство магазинов не работает, расходы ТЦ те же: охрана, обслуживание пожарной сигнализации, вентиляция, отопление и т. д.

Поэтому мы стараемся обеспечить возможность работы всех арендаторов, которые попали в категорию тех, кому не запрещено заниматься торговой деятельностью.

— Что могло бы сделать государство для поддержки вашего сегмента?

— Предоставление даже беспроцентных кредитов торговым центрам ситуации радикально не поможет. Но снижение ставки налога на имущество будет серьезным подспорьем, поскольку в последние годы этот налог для торговых площадей стал значительной статьей расходов.

Для исправления ситуации нужно, чтобы у населения были деньги, которые оно готово и может тратить на шопинг и развлечения. При таком условии и у торговых центров дела наладятся.

— Ваш прогноз по рынку торговой недвижимости?

— Как и в любом испытании — выживут сильнейшие. Хоть и не без потерь.

Некачественных помещений, используемых для коммерческих целей, много. Также много управленцев имеющих слабые профессиональные способности. Такие пострадают больше всего, многим придется свернуть бизнес.

Качественные объекты, с хорошей локацией и способными управленцами будут востребованы.
Даже если работоспособные арендаторы не будут открывать новые магазины, они будут перебираться на более привлекательные освобождающиеся площади.