"Коммуналка" о двух концах

В ближайшее время анкетные "опросники", в которых, помимо прочего, будут учтены членство управляющей компании в СРО, количество заключенных договоров управления, наличие или отсутствие судебных дел по искам собственников жилья, распространят по жилым домам, в том числе и через общественные организации. Такое решение на прошлой неделе было принято в Общественной палате Самарской области, где эксперты в сфере ЖКХ региона обсуждали накопившиеся проблемы в работе УК и причины недовольства людей своими управдомами.

Одна из основных причин - скрытность в работе, которой УК придерживаются, невзирая на требования жилищного законодательства. Опрос показал, что компании в крупных городах губернии почти в два раза чаще отчитываются перед жителями на общих собраниях собственников жилья, что подтверждают 24% респондентов. В малых же городах и сельских районах этот показатель едва превышает 12%.
Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Виктор Часовских уверен, что с ростом количества советов многоквартирных домов партнерские отношения жильцов с УК должны наладиться. Пока наблюдаются обратные тенденции. Показательным, по его словам, например, является то, что только за прошлый год в областной столице жители более тысячи домов приняли решение уйти от управляющей компании, то есть выбрали либо непосредственный способ управления, либо создали ТСЖ. В 73 домах сменили УК.

Работают без образца

Судя по итогам опроса, больше всего жителей области волнуют проблемы уборки и ремонта подъездов, состояние кровли, инженерных коммуникаций и подвалов, а также вывоз мусора и содержание дворов.
Виктор Часовских убежден в необходимости принятия всеми УК единого договора управления. Еще в 2011 г. в Общественной палате Самарской области при участии депутатов губернской думы был разработан такой проект договора и рекомендован жилищным организациям, однако пока ни одна компания не взяла этот образец за основу.

Между тем Часовских отметил, что в сложившемся негативном отношении жильцов к УК последние не всегда повинны. По его мнению, собственники часто сами не проявляют активность в вопросах содержания жилья, пренебрегая личной ответственностью.

Нередко свою "лепту" в этот жилищный разлад вносят и муниципалитеты. К примеру, по распоряжению администрации Самары с апреля ЗАО "ПТС-Сервис" будет вынуждено почти в 10 раз больше платить за аренду помещений, где расположены ЖЭУ компании. Получается, что город сам подталкивает УК к увеличению жилищных платежей и взиманию дополнительных средств из карманов жителей.

Жизнь УК усложняют и контролирующие органы, и ресурсоснабжающие организации. Первые взимают штрафы, которые сложно выплачивать из-за больших долгов за коммунальные услуги. В итоге все это "платежное бремя" ложится на плечи тех же жителей, причем средства часто берутся из фондов на содержание и текущий ремонт.
 
"Штрафной" фонд
На этом фоне сомнительными кажутся штрафные "рекорды", о которых рапортует Государственная жилищная инспекция Самарской области. Как заявила представитель ведомства Светлана Нугуманова, в 2012 г. за нарушение жилищного законодательства ГЖИ оштрафовала управляющие организации региона (УК, ТСЖ и ЖСК) на общую сумму более 52 млн руб., что вдвое выше результатов 2011 года.

Нугуманова подчеркнула, что по этому показателю область вошла в тройку лидеров наряду с Москвой и Подмосковьем. Увеличение "штрафного" фонда связано с тем, что на основании изменений в жилищном законодательстве ГЖИ получила возможность жестким образом контролировать уровень прозрачности в работе управляющих организаций.

К слову, инспекторы выявили почти 30 тыс. нарушений, при этом большая часть связана с нарушениями правил технической эксплуатации и ремонта жилфонда. Жилищные организации региона получили 47 тыс. исполнительных документов, что выдвинуло нашу область на пятое место в стране по этому показателю.
Однако штрафы, которые УК выплачивает из средств, получаемых с жильцов за техническое содержание дома, направляются в бюджеты муниципалитетов, на территории которых рассматриваются дела об административных правонарушениях. Использование этих средсв не ограничивается.

Виктор Часовских предложил создать региональный "штрафной фонд", в котором средства, выплачиваемые по исполнительным документам, будут аккумулироваться, а затем распределяться на ремонт "домов-штрафников". Эту идею поддержал директор Поволжского межрегионального центра регулирования деятельности в сфере ЖКХ Петр Гаранин.

Гаранин добавил, что, помимо целевого использования "штрафных" денег, необходимо повышать плату за жилищные услуги пропорционально росту цен на энергоресурсы, ведь за последние четыре года стоимость последних выросла в разы, а плата за обслуживание жилья осталась почти на прежнем уровне. "Дефицит средств и квалифицированных специалистов мешает управляющим компаниям качественно выполнять свою работу", - считает Гаранин.

В наиболее сложном, почти безвыходном положении оказываются управляющие компании, обслуживающие ветхие дома, ведь старый жилфонд и изношенные инженерные коммуникации требуют значительных финансовых затрат на перманентный ремонт.

Надо заметить, что во многих случаях надзорные органы штрафуют компании за нарушения, устранить которые они попросту не в силах. Так, директор самарской УК ООО "Альтернатива" Сергей Куманцов сообщил, что только за ноябрь прошлого года ГЖИ оштрафовала его компанию на сумму, равную 75% бюджета на текущий ремонт всех домов, находящихся у него в обслуживании.

"О каких средствах на ремонт домов в этом случае можно говорить? - сетует он. - Мы содержим почти 2 тыс. домов города, при этом большинство - шестой-седьмой категории, то есть ветхое жилье. Из 1346 домов в Самарском районе 1200 подлежат сносу. Разве это управляющие компании довели дома до такого плачевного состояния? Если сложить все штрафы, которые накладывают контролирующие органы, то набегают миллионные суммы. При этом годовой бюджет на капремонт жилых домов в Самаре – всего 350 млн рублей. Здесь прослеживается явная разница: штрафы сдирают по полной программе и, будем говорить прямо, сдирают с жителей, а средства на ремонт даются по минимуму. К тому же стоимость жилищных услуг уже несколько лет не повышается. Так откуда у нас возьмутся квалифицированные кадры, если им нечем платить?"
Помимо всего прочего, Сергей Куманцов напомнил, что им не дают покоя и "ресурсники". К примеру, самарский филиал ОАО "ВоТГК" требует с компании 26 млн руб. за сверхнормативное потребление тепла, зафиксированное в домах. Где взять эти деньги, директор компании не знает, ведь на жителей их распределить нельзя. В связи с чем он задается еще одним риторическим вопросом: "При нынешнем положении вещей появится ли в Самаре когда-нибудь хотя бы одна рентабельная управляющая компания?"
 
Самарская "хвостовка"
Управляющие компании Самары задолжали ресурсоснабжающим организациям беспрецедентно огромную сумму - около 3 млрд рублей!

Замруководителя департамента ЖКХ администрации Самары Юрий Козельский пояснил, что долги накопились за последние годы и вобрали в себя сумму за сверхнормативное потребление коммунальных ресурсов, расходы по сбору дебиторской задолженности, ведь УК вынуждены тратить средства на собирание долгов. По словам Козельского, компании проводят этот сбор зачастую за счет средств, предназначенных на содержание жилфонда.
"В Самаре появилась практика перехода управляющих компаний в ранг обслуживающих организаций, поскольку по их инициативе жители выбирают непосредственный способ управления домом, что предполагает заключение жителями прямых договоров с "ресурсниками" и оплату за коммунальные услуги без посредников, - отметил Козельский. - Мы будем настаивать на том, чтобы оплата "коммуналки" через УК сохранялась, однако ресурсоснабжающие организации все же должны нести бремя расходов по сбору платежей, что облегчит сложное финансовое положение управляющих компаний".
В должниках сегодня числится 42 УК города. Только две новые компании, которые пришли работать в сферу управления многоквартирными домами в этом году, пока полностью рассчитываются за ресурсы. За счет каких средств погашать громадные долги, пока не ясно.

Как ни странно, несмотря на все проблемы, в Самаре год от года управляющих компаний становится больше: если в 2008 г. их было 20, в 2011 г. - 38, то в 2013-м - 44. Невзирая на бесконечные нарекания на их работу, из 9950 самарских домов 81,7% содержат именно управляющие компании.

По мнению главы города Дмитрия Азарова, накопление долгов во многом связано с проблемой так называемых "нулевых квартир", в которых количество проживающих превышает число зарегистрированных граждан, а сумма за излишки потребления коммунальных ресурсов распределяется на всех жильцов дома. Администрация Самары готова отстаивать интересы людей, которые исправно платят за "коммуналку".

По поручению мэра муниципальный "ЕИРЦ" уже в апреле начнет выставлять счета хозяевам таких квартир, не дожидаясь изменений в нормативных актах, ведь изменения в постановление правительства РФ №354 о правилах предоставления  коммунальных услуг, которые предусмотрят механизмы выставления счетов владельцам "нулевых квартир", только еще готовятся к принятию.

Как считает Дмитрий Азаров, свою роль в отслеживании бесконтрольного потребления энергоресурсов должны играть и советы многоквартирных домов, и ТОСы.

Если в Самаре в последнее время четко обозначилась тенденция к стремлению управляющих компаний перейти к схеме заключения прямых договоров ресурсоснабжающих организаций с собственниками, то в Тольятти этого явления пока не наблюдается. В Автограде, где жилфонд более молодой, ситуация благополучнее.

Замруководителя департамента городского хозяйства мэрии Тольятти Александр Павлов объясняет это тем, что в городе, где 2,2 тыс. жилых домов, создана хорошая конкуренция в сфере управления домами.

Также большим подспорьем для Тольятти стали 3 млрд руб. из федерального бюджета, полученные на ремонт домов. Благодаря этому, по словам Павлова, количество жалоб жителей на состояние домов уменьшилось в разы.

В отличие от Самары в Автограде растет и плата за содержание и текущий ремонт жилья. В прошлом году по инициативе мэрии и общественного совета в сфере ЖКХ, куда входит больше половины УК, расходы по этой статье для жителей увеличились на 6,8%.

 
Виктор Часовских, председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области:
-  Судя по негативному общественному мнению, управляющие компании губернии работают в сфере обслуживания жилых домов не в полную силу. Больше половины не отчитываются перед жителями о проделанной работе, не соблюдают условия договора по содержанию жилья, игнорируя тем самым требования Жилищного кодекса РФ. К раскрытию информации их должны принуждать органы исполнительной власти и контролирующие структуры. Самарцы явно недовольны работой УК, ведь только за прошлый год жильцы свыше тысячи домов отказались от их услуг и избрали иные способы управления. Но в сложившейся ситуации нельзя обвинять только управдомов. Отчасти недорабатывают и муниципалитеты. Очевидна вина и самих жителей, которые, все больше осведомляясь о своих правах, по-прежнему предпочитают пренебрегать возложенными на них обязанностями. 
 
Юрий Козельский, замруководителя департамента ЖКХ администрации Самары:
- Управляющие компании, как правило, выполняют работы по ремонту общего имущества многоквартирных домов на средства, собранные с населения, не предлагая при этом собственные инвестиции с возможностью рассрочки платежей и не используя средства от нежилых помещений. На общих собраниях жителей они не предлагают принять решение о формировании накопительного фонда на капремонт. Зачастую УК просто используют размер платы за содержание и текущий ремонт жилья, установленный органами местного самоуправления, не разъясняя жителям, что размер этой платы те могут сами определять на ежегодном собрании. Чем выше эта плата, тем масштабнее могут быть ремонтные работы в доме. Пока, к сожалению, для Самары взаимовыгодное сотрудничество между УК и жителями по улучшению состояния жилфонда - явление не распространенное.