Рынок строительства складов и ангаров в Москве: детальный анализ за последние 5 лет, тенденции и прогнозы

Строительство складских помещений и ангаров — одна из ключевых отраслей коммерческой недвижимости. В последние годы рынок складской недвижимости Москвы и Московской области демонстрировал высокий рост, что связано с развитием электронной коммерции, логистических операторов, увеличением импорта и экспорта, а также с увеличением спроса на склады со стороны производителей.

В этом материале подробно рассмотрим:

• Объем ввода складских помещений в Москве за последние 5 лет.
• Основные тенденции рынка.
• Прогнозы на ближайшие годы.
• Региональные особенности развития складской недвижимости.

Объем рынка складской недвижимости в Москве за последние 5 лет

На конец 2024 года совокупный объем складских помещений в России достиг 58,4 млн кв. м, из которых 54% (31,5 млн кв. м) сосредоточены в Московском регионе.

Среднегодовой объем строительства за этот период составляет около 1,5 млн кв. м. Это говорит о стабильном росте рынка, несмотря на экономические вызовы последних лет.

Важно отметить, что с 2022 года на рынке наблюдается дефицит качественных складских помещений, что приводит к повышению арендных ставок.

Основные тенденции рынка складской недвижимости

Рост спроса на склады класса "А"

Класс "А" – это современные складские комплексы, оборудованные системами автоматизации, климат-контроля, высокой пожарной безопасностью. Доля складов этого класса в общем предложении увеличилась с 48% в 2020 году до 63% в 2024 году.

Компании стремятся арендовать или строить склады, которые соответствуют международным стандартам. Особенно высокий спрос на такие помещения у крупных ритейлеров и e-commerce компаний (Wildberries, Ozon, Яндекс.Маркет).

Дефицит вакантных площадей

В 2021-2023 годах доля свободных складских помещений в Москве не превышала 1%. В 2024 году показатель увеличился до 0,8%, что связано с вводом новых объектов, но все же остается крайне низким.

Для сравнения:

• В 2019 году вакантность складов в Московском регионе составляла 5,2%.
• В 2024 году – менее 1%.

Это означает, что почти все качественные склады уже заняты арендаторами, а новые площади сразу же находят владельцев.

Рост арендных ставок

Из-за нехватки свободных складов стоимость аренды стремительно растет.

• В 2022 году средняя ставка аренды складов класса "А" составляла 5 800 руб./кв. м в год.
• В 2023 году – 6 500 руб./кв. м.
• В 2024 году – 9 300 руб./кв. м, что на 43% выше, чем в 2023 году.

Основные причины роста цен:

• Дефицит новых объектов.
• Увеличение стоимости строительных материалов.
• Рост спроса со стороны крупных онлайн-ритейлеров.

Развитие региональных логистических хабов

Раньше рынок складской недвижимости был сосредоточен в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Но из-за роста стоимости аренды и нехватки площадей компании начали развивать склады в регионах.

Города-лидеры по росту складского строительства (после Москвы):

• Санкт-Петербург – 0,8 млн кв. м в 2024 году.
• Екатеринбург – 541 тыс. кв. м.
• Краснодар – 315 тыс. кв. м.
• Воронеж – 139 тыс. кв. м.

Эти регионы активно развивают логистическую инфраструктуру, что делает их привлекательными для бизнеса.

Прогнозы развития рынка

Эксперты прогнозируют, что в 2025 году объем нового строительства складов в России составит около 4 млн кв. м, из которых 2,2 млн кв. м придется на Московский регион.

Какие факторы будут влиять на рынок в ближайшие годы?

1. Рост интернет-торговли
   Ожидается, что к 2027 году объем российского рынка e-commerce увеличится на 70%. Это создаст дополнительный спрос на складские помещения.

2. Развитие автоматизированных складов
   Компании начинают активно внедрять автоматизацию (роботизированные складские комплексы, конвейерные линии, системы управления запасами). Это позволит оптимизировать площади и снизить потребность в больших складских комплексах.

3. Государственная поддержка индустриальных парков
   Власти РФ планируют развивать индустриальные парки, что также скажется на рынке складской недвижимости.

4. Рост строительства BTS-объектов (Built-to-Suit)
   Компании все чаще заказывают строительство складов "под ключ", чтобы адаптировать помещения под свои бизнес-процессы.

Заключение

Рынок складской недвижимости Москвы и регионов продолжает расти. За последние 5 лет объем нового строительства ангаров и складских помещений составил порядка 7,8 млн кв. м, а дефицит свободных помещений привел к увеличению арендных ставок.

В ближайшие годы ожидается:

• Дальнейший рост спроса на склады класса "А".
• Развитие региональных логистических центров.
• Увеличение строительства автоматизированных складов.
• Рост стоимости аренды из-за нехватки предложений.

Таким образом, строительство складов в Москве и регионах остается перспективным направлением для инвесторов и девелоперов.