Потребительские ожидания меняются, и в 2026 г. торговые центры становятся универсальными пространствами, которые объединяют торговлю, отдых, работу и культурные мероприятия. Поддержка этих центров в процессе трансформации является приоритетной задачей для региональных властей, отметил министр промышленности и торговли Самарской области Денис Гурков.

"Для успешной реализации этой трансформации и достижения экономического эффекта необходимо создать комфортные условия для бизнеса. Активное взаимодействие между бизнесом и властями, системная поддержка и гибкие меры регулирования помогут совместно развивать торговую сферу, адаптируя ее к современным вызовам и создавая удобные пространства для жителей и предпринимателей", — отметил министр промышленности и торговли Самарской области Денис Гурков.

По словам основателя и управляющего директора РСТЦ Олега Войцеховского, у торговых центров действительно поменялась парадигма — от "места для покупок" они переходят к концепции многофункциональных пространств, объединяющих коммерцию и общественную жизнь.

"Мы наблюдаем у посетителей сильнейший запрос на эмоции. Он прослеживается, как у поколения Z и миллениалов, так и у людей "серебряного" возраста. Чтобы удержать интерес, ТЦ уже становятся многофункциональными, интерактивными. Объединяются торговля, отдых и даже работа (коворкинги, офисы). Если ТЦ не смогут принять новую реальность, находить общий язык со всеми участниками рынка, меняться — они исчезнут. А вместе с ними закроется большое количество качественных рабочих мест", — рассказал Олег Войцеховский.

Для качественной работы и получения прибыли торговые центры уже должны соответствовать концепции "третьего места", согласилась Айше Агекян, эксперт в сфере управления недвижимостью, ех-управляющий ТЦ МЕГА Теплый стан, МЕГА Екатеринбург, член Президиума РСТЦ. "В ближайшие 5-10 лет соотношение между торговлей и общественными пространствами в ТЦ выровняется, придет к пропорции 50 на 50%. Сейчас то, как расширить причины для визита и объединить поколения — главные вопросы для владельцев ТК. И в этот момент как никогда важна синергия ТЦ, власти и сообществ", — полагает эксперт.

Опытом создания общественных зон в торговых комплексах Самары и как это работает для привлечения трафика, поделилась коммерческий директор холдинга "Глобал Вижн" (в управлении ТК "АМБАР" и LETOUT) Ирина Пискунова. "Ритейл остается ключевым фактором в привлечении трафика. Кроме этого пул арендаторов связанных с развлечениями у нас растет с каждым годом: арт-галерея, океанариум, боулинг, фотозоны для блоггеров — нам важно говорить на одном языке с молодой аудиторией. Мы бесплатно предоставляем площадки для детских секций и социально важных мероприятий, в том числе под мероприятия Центра занятости. Это не затратно ни для нас, ни для центра, зато выручка ТК день ко дню меняется заметно. Привлекают горожан также тематические мероприятия и фестивали — то что дает эмоции и помогает объединяться", — отметила эксперт.

Руководитель проекта "Аврора Молл" Ирина Михайловская поделилась нетривиальными способами привлечения покупателей в сегодняшних реалиях. По ее словам концерты с российскими исполнителями, которые прошли на крыше "Аврора Молл" этим летом особенно хорошо сработали на привлечение дополнительного  трафика и рост среднего чека. Также для поддержания интереса у покупателей необходимо не только привлекать и открывать новые бренды, важно говорить  с действующими  арендаторами о своевременной реконструкции магазинов.

"В нашем молле более 25 действующих брендов сделали реконцепт в 2025 г., и у некоторых рост товарооборота год к году после обновления составил до 140%, — рассказала Ирина Михайловская. — К таким цифрам стремятся все, это становится главным аргументом в диалоге с другими брендами, создавая волну обновлений. Таким образом мы получаем современные и притягательные для покупателей магазины и в целом помогаем повысить трафик ТЦ".

Новые арендаторы

Главными направлениями развития ТЦ является выставочные пространства, гастрономия, спорт и SPA. Амбассадором последнего направления в 2025 г. стал DDX Fitness, поставивший в рекорд в индустрии по приросту клубов: 23 клуба за три месяца. Большинство из них находятся в ТК.

"Сегодня DDX Fitness насчитывает более 130 действующих клубов по всей стране и объединяет более 700 тыс. активных клиентов, и их число продолжает расти ежедневно. Мы вносим реальный вклад в повышение вовлеченности россиян в занятия фитнесом и способствуем улучшению качества их жизни. Одна из наших целей — сделать качественную инфраструктуру для заботы о здоровье максимально доступной. Открытие фитнес-клубов в торговых центрах помогает в ее достижении. В данных объектах мы, как правило, открываем просторные клубы формата Grand площадью от 1900 кв. м, располагаясь в минимальном радиусе от жилых массивов или мест работы и учебы. Присутствие фитнеса в ТЦ ставшее уже стандартом для отрасли, обеспечивает дополнительный поток посетителей для большинства арендаторов. Люди совмещают тренировку с решением повседневных задач: покупками, посещением кафе. Такой сопутствующий трафик повышает общую экономическую эффективность объекта", — отметил Владимир Курдин, директор по развитию DDX Fitness.

Как заметил Дмитрий Томилин, генеральный директор ГК "Этерна", директор департамента недвижимости ГК "Шоколадница" и член Президиума РСТЦ,  рынок общепита тоже меняется.

"Благодаря развитию сервисов доставки и усиления направления "готовая еда" в супермаркетах, физическая розница должна трансформироваться в сторону лучшего сервиса и большей адекватности по продукту и цене, — отмечает эксперт. — Гастрокластерам, ресторанам и кафе для удержания аудитории также важно предлагать уникальный клиентский опыт. Особенно активно сейчас развиваются молодежные концепции с азиатскими предложениями, а также заведения, предлагающие качественную готовую еду".

Маркетплейсы тоже ищут сообщество

Такие подходы к концепции в совокупности с современным дизайном повышает привлекательность и конкурентоспособность традиционной торговли даже во время активного соревнования с маркетплейсами, отмечает Войцеховский. Как подчеркнул эксперт, маркетплейсы — это не Дамоклов меч для ТЦ, а один из игроков в экосистеме, которому тоже нужны складские, демонстрационные, офисные и другие площади.

"Конечно, важно уравнять онлайн- и оффлайн-каналы торговли с точки зрения государственного регулирования и налогообложения. Но еще важнее превращать конкурентов в союзников — предлагать онлайн-торговле площади под склады последней мили, дарксторы, выставочные и торговые залы. Это миф, что людям больше не нужны магазины", — рассказал Олег Войцеховский.

Меры поддержки во время трансформации ТЦ

Развитие таких крупных объектов как торгово-общественные центры, сохранение большого количества рабочих мест, зависит от поддержки государства, подчеркнул Олег Войцеховский.

На региональном уровне эксперт предложил организовать программу маркетинга потребительского рынка как систему тематических проектов, поддержку продавцов локальных народных промыслов грантами на первичные расходы по открытию магазинов, а также налоговыми льготами.

Важным направлениями для работы бизнеса и власти эксперт отметил также налоговую политику. "Сейчас важно сохранить условия расчета налогов на недвижимое имущество для ТЦ на уровне 2025 года. Принять пониженный коэффициент расчета налога на недвижимое имущество ТЦ, занятое операторами неторговых профилей (в размере 0,5 от действующего)", — полагает Олег Войцеховский.

Как добавил управляющий директор ООО "УК Русинвестклуб" Дмитрий Кукелко, действующее российское налоговое законодательство меняется в сторону усиления контроля за полной уплатой всех предусмотренных обязательных платежей в бюджеты. Правительство РФ взяло курс на вывод крупного бизнеса из тени УСН с целью "отказа от схем дробления бизнеса".

Сфера торговой коммерческой недвижимости не является исключением. Это стимулирует предпринимателей искать правовые механизмы по повышению эффективности капитала, налоговые льготы, предусмотренные действующим российским законодательством. Одной из такой налоговой льготой является отсутствие налогообложения прибыли закрытых паевых инвестиционных фондов, создаваемых в соответствии с Законом РФ № 156 — ФЗ "Об инвестиционных фондах". Льгота обеспечивает развитие инвестиционного национального капитала, а также содержание инвестиционной инфраструктуры для его функционирования.

"Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет владельцам торговых центров легально снижать налоговую нагрузку, — отметил эксперт. — Экономия при переходе на формат ЗПИФ может составлять ориентировочно 26 млн руб. в год на каждый миллиард стоимости объекта. Это не инструмент налоговой оптимизации, а полноценный механизм структурирования, защиты и развития бизнеса в сфере торговой недвижимости. Благодаря собственному ЗПИФу владелец бизнеса получает возможность активировать инвестиционные процессы, в том числе имеет возможность при необходимости привлекать деньги напрямую в фонд с денежного рынка".