Имеют ли право арендаторы требовать скидки у арендодателя? Имеет ли право арендодатель требовать освободить помещение в случае невыплаты арендной платы? В каких случаях возможно требовать отсрочку платежей?

Сегодня на наиболее актуальные вопросы ответит один из ведущих юристов Самарской области, кандидат юридических наук, адвокат, руководитель "ЮК "Ковалюнас и партнеры" Денис Ковалюнас.

- Предусмотрено ли снижение арендных платежей за коммерческую недвижимость в условиях эпидемии коронавируса?

- Сегодня законодательством установлены два возможных варианта снижения арендных платежей.

Арендодатели не могут взимать арендную плату за период, когда арендатор в силу существующих ограничений не мог пользоваться арендованным имуществом. Однако порядок снижения не разработан и в любом случае вызовет массу судебных споров.

Если арендатор не лишен возможности использовать помещения, то законодатель лишь рекомендовал снизить арендные платежи.

Сегодня соответствующее решение принято только по федеральной собственности. При этом арендные платежи не будут взиматься до 1 июля этого года при условии, что договор аренды был заключен для видов деятельности, которые включены в перечень наиболее пострадавших от эпидемии, а также при условии, что это имущество фактически используется для указанных целей.

Региональные власти в Самаре пока такого решения не приняли, но я думаю, что оно тоже будет принято.

- Предусмотрена ли отсрочка арендных платежей?

- По поводу отсрочки платежей законодатель принимает более решительные меры.

Отсрочка распространяется как на государственное, так и на частное имущество. Отсрочка предусматривается на платежи, которые будут начислены с момента введения режима повышенной готовности или ЧС. У нас в Самаре это 16 марта 2020 года. Отсрочка распространяется на платежи, начисленные до 1 октября 2020 года. При этом до отмены режима повышенной готовности отсрочка распространяется на 100% арендных платежей после отмены этого режима, но до 1 октября 2020 года отсрочка в размере 50%.

Отсрочка подразумевает, что неоплаченные платежи будут перенесены на 2021-2022 годы. При этом арендодатели должны получить льготу от местных властей по налогу на имущество и земельным платежам в части предоставленной отсрочки по арендным платежам для арендаторов. Но еще раз повторюсь, что отсрочка предоставляется только на сферы, пострадавшие от эпидемии. Перечень утвержден законодателем, туда входят туристическая деятельность, перевозки, общепит, развлекательные сферы деятельности и т.д.

- Может ли арендодатель выгнать арендатора из помещения?

- Может, если арендатор не в перечне отраслей, пострадавших от эпидемии.

Либо, если арендатор в перечне, то только по основаниям, не связанным с оплатой арендных платежей. Как я уже говорил, в этом случае арендатор получит отсрочку и, соответственно, не будет нарушителем договора.

Комментируя указанные обстоятельства, нужно учитывать ряд субъективных факторов. Выгнать арендатора можно только через суд, а суды практически не работают пока. Рынок аренды во многом теневой, то есть не все платежи проходят официально, не все договоры заключены официально. Поэтому, конечно, у арендодателей будет масса возможностей избавиться от арендаторов. Но навряд ли они будут пользоваться этой возможностью в сложившейся ситуации, потому что сейчас с арендаторами будет тяжелее, чем с арендодателями.

Введенная отсрочка арендных платежей сильно ударит по арендодателям - она, по сути дела, освобождает арендаторов от арендных платежей. В условиях такой жесткой нестабильности арендатор потом может их не заплатить (в силу того, что арендатор может либо ликвидироваться, либо к тому времени попасть в банкротство). Мы понимаем, что арендаторы страдают экономически в первую очередь, но данные меры по отсрочке платежей перекладывают риск неблагоприятных экономических последствий для арендодателя. А ведь многие из них платят кредиты. Нас ждет передел рынка коммерческой недвижимости.

- Как воспользоваться отсрочкой или снижением арендной платы?

- Здесь предусмотрены комфортные правила для арендаторов. Надо написать заявление арендодателю, и он обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды. При этом, независимо от даты заключения соглашения, отсрочка будет действовать с момента введения ограничений. Однако вопросов на практике возникает огромное множество.

И пожалуй, последнее. Законодательство и практика меняются настолько стремительно, что любая консультация устаревает уже в момент публикации. Поэтому не факт, что уже на следующей неделе не появятся новые правила по снижению или отсрочке арендных платежей.

Если вашему бизнесу нужна профессиональная юридическая поддержка, вы можете получить консультацию на сайте kovalyunas163.ru или по телефонам: 8 (846) 244-47-74, моб. +7 (929) 710-59-18.

На правах рекламы