Точки роста Самары формируются под влиянием рынка строительства жилья. Однако определяющим фактором развития территорий должны быть не бизнес-задачи девелоперов, а потребности населения и ориентир на создание качественной городской среды. Такую позицию в интервью Волга Ньюс озвучила первый заместитель министра градостроительной политики, главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова. Она рассказала, какие векторы развития города задаст новый генплан, который формируют в рамках разработки единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования.
Болевые точки Самары
- Как продвинулась разработка единого документа? На какой стадии находится подрядчик?
- Завершен первый этап работы: анализ текущей ситуации в городе. Специалисты проектного института выявили проблемы, решение которых предстоит продумать в рамках разработки документа. Они формируют концепцию пространственного развития Самары. Этот этап работ продлится до конца 2026 года. Город - большой, и планирование его развития требует очень внимательного подхода. Поэтому работа не быстрая.
- Какие болевые точки Самары выявили сотрудники НИИ? Каким образом единый документ поможет в решении этих проблем?
- Конечно, в городе болевых точек немало. Самые плохие показатели зафиксированы по озеленению. Норматив составляет 16 кв. метров насаждений на человека, у нас - 4,5 кв. метра. То есть объем озеленения в Самаре нужно увеличить почти в четыре раза. Поэтому в генплане необходимо предусмотреть новые территории, где можно разбить парки, скверы, бульвары, аллеи.
Однако подходить к решению данной проблемы нужно не только с точки зрения количества, но и с точки зрения качества. Возможно это только при участии профессиональных сообществ и общественных организаций. Та же история по социальными объектами, транспортной и инженерной инфраструктуре. Кроме того, по каждому направлению плотно взаимодействуем с профильными министерствами и ведомствами, администрацией города.
- Что не так с транспортной инфраструктурой Самары?
- На улично-дорожной сети (УДС) города выявлено около 70 проблемных точек. Самые проблемные - въезд в центр: в часы пик снижается скорость на 10% и составляет всего 16 км/ч. Одной из причин заторов являются крупные перекрестки (не менее 21), которые не справляются с нагрузкой.
В целом же УДС Самары хорошо развита. Уровень плотности дорог достаточно высок для города-миллионника. Есть крупные магистрали: Московское шоссе и Ново-Садовая, первый участок Центральной построен. Но нет связанности транспортной системы. Железнодорожная ветка, метро, трамвайная линия и каждая из дорог существуют как бы отдельно друг от друга. Отсутствуют транспортно-пересадочные узлы, что усложняет передвижение жителей по городу.
Отсюда - тенденция снижения пассажиропотока общественного транспорта. По метро у Самары вообще один из низких показателей по стране. О чем это говорит? О том, что люди предпочитают ездить на автомобилях - общественный транспорт для них неудобен. Поэтому, сколько бы мы ни строили дорог и развязок, ситуация с теми же пробками не изменится.
У нас с каждым годом повышается уровень автомобилизации населения. А чтобы уменьшить количество машин на дорогах - лучше, конечно, предложить воспользоваться общественным транспортом. А для этого его надо развивать. Необходимо синхронизировать маршруты и организовать пересадочные узлы. Речь ведь идет не о строительстве комплекса зданий, а об организации точки, где будут останавливаться разные виды транспорта для удобной пересадки пассажиров.
Также важно заняться организацией выделенных полос для автобусов и троллейбусов, обособлением трамвайной линии. Это ускорит общественный транспорт. Пока же жители отдают предпочтение передвижению на автомобилях, ведь время в пути одинаковое, а в своей машине, на такси куда комфортнее, чем в заполненном людьми автобусе или трамвае.
- А какова оценка социальной инфраструктуры города?
- Из плюсов - достаточное количество больниц и поликлиник. Из минусов - не хватает школ и детских садов, а также спортивных площадок и бассейнов.
Проблемная точка (как в плане социалки, так и транспортной инфраструктуры) вырисовывается на улице Революционной (от Московского шоссе до Гагарина). Там построено несколько жилых комплексов, а вот места даже для школы не осталось. Согласно нормативам, такие объекты нужно строить в границах магистральных улиц, чтобы ученикам не пришлось их переходить по пути в учебное заведение. Если, скажем, на четной стороне улицы Дыбенко построить школу, то она не закроет потребности обозначенных ЖК на другой стороне.
Единственным выходом остается реализация полномочий муниципалитета по строительству социальных объектов путем изъятия земельных участков. Здесь как раз-таки в помощь будет новый генплан. Как говорит глава минграда Андрей Грачев, новый документ территориального планирования - это градостроительная конституция. Если территория отведена под школу, то никто не имеет права строить там что-то другое.
В генплане должен быть жестко обозначен баланс территорий. Если идет увеличение площади жилья, то растет и население. Значит, мы должны обеспечить здесь и развитую улично-дорожную сеть, и работу общественного транспорта, и социальную инфраструктуру, и озеленение.
Точки роста Самары
- Что нового будет в генплане Самары? Какие уникальные объекты, точки роста города предусмотрите в документе?
- Конечно, предусмотрим и новые школы, и детские сады, и дороги, и инженерную инфраструктуру, чтобы закрыть базовые потребности населения. Уникальные объекты тоже будут, но конкретику озвучим чуть позже, когда будут готовы предложения по развитию города.
Что касается точек роста Самары, то возникают они там, где возводится жилье, что связано с высокой маржинальностью этого рынка. Бизнес отдает предпочтение строительству ЖК, а не гостиниц, офисных и медицинских центров, санаториев, так как инвестиции в жилье окупаются быстрее. Мало кто готов ждать годы для получения прибыли.
Такие точки роста возникают на Южном шоссе, где строят жилые микрорайоны крупные застройщики. Но не девелоперы должны диктовать векторы развития этой огромной территории, а мы вместе с застройщиками стремимся установить общие правила: сколько должно быть жилья, школ и детсадов, парков, дорог, мостов. В этом и заключается задача генплана.
Но вот такие свободные площадки оттягивают ресурс из города, в результате чего многие районы пришли в упадок. Например, Безымянка - она нуждается в реновации и тоже должна стать локальным городским центром.
- Что нового планируется привнести в ПЗЗ? Или будет вписан ранее скорректированный вариант?
- ПЗЗ, которые войдут в единый документ, будут формироваться на основе нового генплана. Это исключит ошибки и несоответствие зонированию. Мы четко зафиксируем все параметры по каждой территории.
Плюс в эти ПЗЗ будет включен регламент исторического поселения со всеми нормами по высоте застройки, ширине фасадов - вплоть до цветовых решений. Если эта территория относится к зоне Ц-1, то в новом документе будет предусмотрено множество подзон, в каждой из которых будут действовать свои правила.
Также при формировании генплана и ПЗЗ будут учтены региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), которые мы недавно утвердили. Там зафиксированы требования по обеспеченности жилых комплексов социальными объектами, спортивными площадками, зонами отдыха и т.п. Причем расчеты не квартальные, а конкретно по территории строительства.
- Но, пожалуй, самый щепетильный аспект новых РНГП - требования по числу парковочных мест, которые должны обустраивать в новых ЖК. Представленная формула как будто априори предполагает полное исключение действующего норматива "одно машиноместо на одну квартиру"…
- Да, такого норматива уже не будет. В РНГП прописали формулу расчета парковок. Их число будет зависеть от уровня автомобилизации города и площади квартир.
Но тут, конечно, определяющим фактором будет сам продукт. В ЖК бизнес-класса застройщик будет стремиться делать больше парковочных мест. Ведь покупающие такое жилье семьи, как правило, имеют не одну машину, а значит, у них будет соответствующий запрос.
Многое будет зависеть и от осознанности застройщиков. Например, в микрорайонах с низкой транспортной доступностью также нужно делать больше парковок. И мы это с девелоперами проговариваем.
В целом же необходимость снижения автомобилизации населения делает норматив "одно машиноместо на одну квартиру" устаревшим. Но подходить к решению этой задачи нужно комплексно. Делаем транспортную сеть связанной (строим дороги, развязки, пересадочные узлы), развиваем общественный транспорт - снижаем число парковочных мест.
- Здесь видится только одна проблема, которую мы обсуждали на нашем прошлом интервью: жилищное строительство идет гораздо более быстрыми темпами, чем развитие транспортной инфраструктуры и общественного транспорта. Как найти этот баланс?
- Через комплексное развитие территорий (КРТ), предусматривающее реновацию уже существующих кварталов. Этот механизм позволяет решить задачи для соседних территорий, для окружающей застройки.
"Въезды в Самару должны выглядеть достойно"
- Будут ли вноситься изменения в действующую редакцию ПЗЗ до утверждения единого документа?
- Да, это очень подвижный документ. Мы готовим поправки в действующую редакцию в плане требований к архитектурно-градостроительному облику (АГО). Решили их конкретизировать, так как возникают сложности и у проектировщиков, и у наших сотрудников. Например, разные толкования вызывает требование по соответствию АГО объекта окружающей застройке. Будут более четкие нормы, в том числе в части установления конкретных цветовых решений на отдельных территориях (по международной системе RAL).
Также будем ранжировать территории, где нужно и не нужно согласовывать АГО. Скажем, зачем согласовывать вид складов, которые расположены на третьей линии заводов. Это однозначно увеличивает инвестиционный цикл для производственников. А вот со въездами в Самару иная ситуация. Это ворота города, его лицо. Они должны выглядеть достойно. А у нас на южном въезде стихийно появляются магазины, склады и т.п.
Также повышенные требования будут к первой линии Московского шоссе и Ново-Садовой.
- Но все это, конечно, касается только новой застройки?
- Да, внешний облик существующих объектов нормируют правила благоустройства, и за их соблюдением следят муниципалитеты. Правда, из регионального закона об административных нарушениях убрали штрафы за не приведенные в порядок фасады, немытые окна и т.п. То есть рычага давления нет. А недочетов у бизнеса хоть отбавляй. Чтобы Самара выглядела достойно, не надо что-то капитально перестраивать и переделывать, просто нужно привести в порядок те же фасады зданий и окна, где-то штукатурку обновить, покрасить.
Поэтому совместно с Госжилинспекцией разрабатываем соответствующий законопроект. Также мы сформировали модельные правила благоустройства для всего региона, куда интегрировали новые стандарты и дизайн-коды. ждем обратную связь от муниципалитетов. Она важна, так как их сотрудники работают на земле и имеют больше практики в применении подобных документов.
- Какие проекты в области благоустройства прорабатывает минград?
- Это Загородный парк. Думаю, в скором времени представим концепцию. Также совместно с администрацией города прорабатываем благоустройство улицы Ленинградской. Глобальных изменений там не планируется, первоочередная задача мэрии - провести работу с бизнес-сообществом, чтобы привести в порядок вывески, фасады, восстановить плиточное покрытие. В перспективе было бы хорошо продлить пешеходную зону до Волги. Возможно, не по всей ширине, но хотя бы расширить тротуары и сделать подъем более комфортным.
Также перспективным выглядит организация связности пространства через улицу Молодогвардейскую, где можно было бы расширить пешеходную часть и оборудовать парковочные карманы вдоль дороги. Там формируется креативный кластер, есть множество небольших ресторанчиков и другого локального бизнеса. Плюс эта улица содержит в себе следы многих эпох развития города: сначала деревянная и купеческая Самара, затем выходим на самую большую площадь Европы и видим наследие советской эпохи, в районе площади Славы спускаемся к набережной. Это будет отличный туристический маршрут. В вопросе благоустройства, как и в вопросах застройки города, нужен комплексный подход.
В Тольятти работаем над Прибрежным парком и центральной площадью - там появится фонтан и будет благоустроена территория вокруг. Проект благоустройства Хворостянки мы готовим вместе с АНО "Комплексное пространственное развитие Самарской области" к Всероссийскому конкурсу проектов создания комфортной среды в малых городах и исторических поселениях Минстроя РФ.
И важное событие для области: осенью у нас проводится международный архитектурный фестиваль "ЭкоБерег", в рамках которого будет проведен конкурс на обустройство береговой линии в районе Лысой горы в Красноглинском районе Самары.
Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования Самары будет представлять собой новый генеральный план и правила землепользования и застройки. В нем будет обозначено, где и что можно строить, какие общественные пространства и рекреационные зоны будут развиваться, какие объекты социальной и транспортной инфраструктуры планируется построить. Разработкой проекта занимается Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства (НИИ ПГ) г. Санкт-Петербург.